ניתוחבגלל הבחירות: מגמת השיפור בשוק הנדל"ן עלולה להתהפך
ניתוח
בגלל הבחירות: מגמת השיפור בשוק הנדל"ן עלולה להתהפך
המצב כיום בתחום הדיור טוב בהרבה מכפי שהיה בשנה שעברה, אבל מערכת הבחירות צפויה לעכב את התוכניות להגדלת היצע הדירות. בתקופת ממשלת מעבר המשפטנים לא נוטים לאשר החלטות על רפורמות והשרים עסוקים יותר בקמפיינים ופחות בעבודה מקצועית
יותר מהחקיקה והרפורמות התקועות, הבעיה שעלולה להכביד על שוק הנדל"ן היא אווירת הבחירות. מניסיון העבר אפשר להעריך שהשרים יאבדו עניין בבעיות הבוערות וככל שנתקרב למועד הבחירות הם יבלו הרבה יותר בשטח, בסביבת בוחרים פוטנציאליים, והרבה פחות בישיבות עבודה במשרד.
לאווירה הזו יתרמו גם חוות הדעת של משרד המשפטים שיוגשו למשרדים הרלוונטיים לאחר שהחוק לפיזור הכנסת יאושר. בתקופת בחירות הנטייה של המשפטנים היא למנוע מהשרים החלטות בסוגיות שאינן בוערות, כדי למנוע מצב שבו ממשלה שהופלה מקבלת החלטות שישפיעו על הממשלה הבאה, וגם כדי למנוע החלטות שמשרתות את הקמפיין הפוליטי, אך לא תמיד נחוצות. עם המגבלות האלה יהיו לשרים הרבה פחות עבודה מקצועית, ומעט סיבות להגיע למשרד.
פקידים בכירים איתם שוחחנו מתארים כבר עתה אווירה של "סוף קורס". האווירה רופפת משום שכבר כמה שבועות השרים מבלים בעיקר בכנסת ופחות במשרד ולכן מספר ישיבות העבודה הצטמק.
בקרוב השרים לא ישבו כבר בעמדת הטייס, אך המזל הוא שכרגע לפחות משרדי הממשלה מתפקדים לא רע עם טייס אוטומטי. בזכות תקציב המדינה וחוק ההסדרים שאושרו יחד עם מהלכים נוספים, המצב בתחום הדיור כיום טוב בהרבה מאשר בשנה שעברה, ערב הבחירות הקודמות. הממשלה אכן הצליחה לחולל תפנית בשוק הדיור והבכירים במשרד האוצר, משרד הבינוי, משרד הפנים ורשות מקרקעי ישראל, שלזכותם נזקף הקרדיט על השינוי הזה, נשארים בתפקידם בחודשים הקרובים וינסו למנוע מהמטוס הזה נחיתת חירום. השאלה היא לכמה זמן תספיק הדחיפה שנתנה הממשלה לשוק הדיור.
לקצב הגידול בהיצע הדירות החדשות יש השפעה דרמטית על המחירים. כמות הדירות על קרקעות שרמ"י שיווקה השנה ומספר התחלות הבנייה זינקו ויתרמו לצינון השוק. אבל בתקופה של ממשלת מעבר, המצב הזה עלול להתהפך במהירות. כבר עתה יש מחלוקת קשה בין רמ"י ומשרד הבינוי לבין משרד האוצר שאינה מאפשרת לרמ"י לשווק קרקעות.
כפי שנחשף ב"כלכליסט", באוצר מבקשים להצביע על מקור תקציבי למימון תמריצים לערים שיאפשרו בנייה למגורים. לפי הנחייה של החשב כללי במשרד האוצר, המקורות התקציביים הקיימים מאפשרים לשווק קרקעות לבנייתן של 3,000 דירות בלבד. אם לא יימצא פתרון הרי שלאחר שהמכסה הזו תושלם השיווקים יעצרו.
בלי שר שידפוק על השולחן לא בטוח שאפשר לפתור את המחלוקת הזו. בתקופת הבחירות הקודמת, מחלוקת דומה הובילה לצניחה במספר הדירות על קרקעות שרמ"י שיווקה. העצירה הזו התגלגלה בסופו של דבר לזינוק של יותר מ־16% במדד מחירי הדירות.
על רוב המגרשים שמיועדים לבנייה רוויה ומשווקים לקבלנים על ידי רמ"י מתוכננים פרויקטים של דירה בהנחה. בגרסה של שר הבינוי והשיכון זאב אלקין לתוכנית מחיר למשתכן, מחוסרי דיור יכולים לקנות דירות בהנחות של מאות אלפי שקלים. התוכנית הזו תקפה גם בממשלת המעבר, אבל אם רמ"י תשווק פחות קרקעות בגלל אותה מחלוקת עם האוצר, יהיו מטבע הדברים הרבה פחות דירות בהנחה. המאוכזבים מהתוכנית עשויים לחזור לשוק החופשי, לתרום לעלייה לביקוש לדירות, ולספק לקבלנים מוטיבציה להעלאת מחירים.
בעיה נוספת שעלולה להוביל בעתיד לירידה בהיצע הדירות היא האטה בקצב התכנון. הוועדה שאמונה על אישור תוכניות בנייה גדולות ואסטרטגיות לדיור (ותמ"ל) מקבלת תוכניות מוועדת שרים לענייני תכנון ופנים (קבינט הדיור). מאחר שמדובר בתוכניות גדולות שרובן מעוררות מחלוקות, ההערכה היא כי בתקופת הבחירות משרד המשפטים לא יאפשר להעביר לוותמ"ל תוכניות במחלוקת. מדובר בעשרות אלפי דירות פוטנציאליות בערים כמו קריית מלאכי, לוד, אשדוד ונתיבות.
בגלל התחזיות לבחירות מוקדמות ולחצים פוליטיים, במטה התכנון של משרד הפנים מתקשים להעלות תוכניות לדיון בקבינט הדיור. מלאי התוכניות בותמ"ל ובמוסדות התכנון האחרים יספיק השנה לעמידה ביעדי התכנון (125 אלף דירות בתוכניות מאושרות). סימן השאלה הוא באשר לשנה הבאה.
תחום נוסף שתורם כמות מכובדת של דירות הוא ההתחדשות העירונית ובפרט תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38). תוקף התוכנית הזו יפוג באוקטובר 2023. אם החוק שמחליף את התוכנית, שאותו מקדמת שרת הפנים איילת שקד, לא יאושר בשבוע הקרוב בכנסת, התחום ייכנס לקיפאון עמוק. חוסר הוודאות יגבר משום שלא בטוח כי משרד המשפטים יאפשר להעביר החלטה שמאריכה את התוקף של תמ"א 38.
קיים ספק גם באשר לאישורם של חוקים שנועדו לקצר בירוקרטיה ולהאיץ את ההליכים להוצאת היתר בנייה. החוק שמאפשר הוצאת היתר בנייה על ידי אדריכל ולא רק על ידי העירייה אמנם אושר, אך התקנות שמסדירות את ההתנהלות על פיו טרם נחתמו על ידי שרת הפנים וספק אם היא תוכל לחתום עליהן לאחר פיזור הכנסת. יש גם אי ודאות באשר לחוק שנועד לאפשר הוספת יחידת דיור לבתים צמודי קרקע בהליך מקוצר.
