מהנדס העיר ת"א: אין להכשיר בנייה לא חוקית באמצעות ניוד זכויות שימור
מדובר באירוע חריג, שמעיד על קונפליקט לכאורה בין מנהל ההנדסה לוועדה המקומית. בעבר אישרה הוועדה כמה תוכניות שאיפשרו העברת זכויות ממבנים לשימור במרכז העיר לטובת הכשרת עבירות בנייה
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב תדון בישיבתה מחר בתוכנית לניוד זכויות בנייה מבניין לשימור ברחוב החשמל 4 לבניין ברחוב לוי אשכול 57ג' בשכונת נופי ים, בצפון ת"א. מדובר במנגנון מקובל המאפשר להעביר זכויות בנייה פוטנציאליות שלא מומשו במבנה היסטורי לפרויקט חדש - הכסף אמור לממן את שיפוצו של אותו מבנה. מה שמפתיע במקרה זה הוא שמנהל ההנדסה של ת"א אינו ממליץ לאשר את התוכנית.
פרוייקט ההתחדשות של הבניין ברחוב לוי אשכול הוא יוזמה של פרי ביטון, שגר בבניין והוא בעל הזכויות בקומת העמודים המופלשת. בבניין שגובהו 6 קומות, יש 11 דירות בשטח ממוצע של 120 מ"ר. לפי התוכנית שבה תדון הוועדה יועברו 110 מ"ר מהמגרש המוסר - החשמל 4, לפרוייקט ברחוב לוי אשכול. לא מדובר בהתחדשות במתכונת תמ"א 38 כלומר הריסה ובנייה או תוספת קומות, אלא סגירת קומת עמודים מפולשת לטובת 2 דירות נוספות.
הבניין לשימור ברחוב החשמל 4 שכולל 2 קומות מעל מסחר, הוקם בשנת 1934 בתכנון האדר' משה קרסיק. מתוך תיק התיעוד למבנה, שנערך ע"י עינת פלגי: "התפתחותו של המבנה הנדון מהווה דוגמא מייצגת להתפתחות רחוב החשמל כרחוב המשלב מגורים ומסחר, ואף מעבר לכך. השינויים בשימושי המבנה מאז הקמתו ועד היום והתאמתו לצרכים הכלכליים/חברתיים משקפים תהליכי התחדשות עירונית". הבניין שבמשך שנים הוגדר כמבנה מסוכן, שופץ ונבנו בו 16 יח"ד וקומת קרקע מסחרית, והוא קיבל טופס 4 ב-2023. ע"פ הדראפט שהועבר לחברי וועדה מקומית, זכויות הבנייה שניתנות להעברה מהבניין מסתכמות ב-360,000 מ"ר לפי הערכת שווי מ-2023 של 30,000 שקל למ"ר.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בראשותו של ליאור שפירא, דנה בנושא בישיבתה באפריל 2024 ולמרות הסתייגותה של אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר, הוחלט לאפשר את הפקדת התוכנית בתנאים. אראל אמרה בישיבה אז כי: "אנו לא מכשירים עבירות בנייה אלא רק מוסיפים בנייה, קומות, סוגרים קומת עמודים, מוסיפים מרפסות, או במסגרת המע"ר המטרופוליני, ניתן להוסיך 5 קומות בניוד משימור. התוכנית הזאת מניידת זכויות בנייה מבניין לשימור לסגירת קומת עמודים מפולשת בצפון העיר".
בעקבות פרסום התוכנית להפקדה הוגשו לה התנגדויות ע"י השכנים בבניין ברחוב לוי אשכול, שבמרכזן הטענה כי סגירת קומת העמודים המבוקשת בתוכנית לצורך בניית שתי יחידות דיור, והצמדת החצרות ליחידות אלו, חוסמת באופן מלא את הגישה של כלל בעלי הדירות בבניין אל החצרות בקומת הקרקע המוגדרות כרכוש משותף. בנוסף, מחלקת הפיקוח על הבנייה הגיעה לאתר ומצאה שבקומת הקרקע ובקומת המרתף קיימת בנייה ללא היתר.
חוות דעת הצוות המקצועי של העירייה, הנלווית להתייחסות להתנגדויות, אינה תומכת בניוד הזכויות: "תכליתן של תוכניות לניוד זכויות משימור הינה עידוד שימור ושיפוץ של מבנים לשימור באמצעות העברת זכויות למגרשים מקבלים. בהתאם למדיניות העירונית, תוכניות לניוד זכויות משימור לא נועדו לשמש כאמצעי להכשרת עבירות בנייה במגרשים מקבלים, ואין לעשות בהן שימוש למטרה זו, החוטאת לתכליתן. נוכח האמור לעיל, ומשנתגלו חריגות הבנייה המשמעותיות בבניין ברחוב לוי אשכול, אישור התוכנית עומד בניגוד למדיניות העירונית, ומשכך, החלות הצוות היא שלא לאשר את התוכנית".
יש לציין כי החלטת מנהל ההנדסה של ת"א במקרה הזה היא חריגה. בעבר היו מקרים שהוועדה המקומית ת"א אפשרה העברת זכויות הבנייה ממבנים לשימור לצורך הכשרת עבירות. במאי 2023 דנה הוועדה המקומית בניוד זכויות מבניין לשימור ברחוב רוטשילד 117 למגדל 2 Yoo בפארק צמרת. במקרה הזה היה מדובר בבעל הדירות בקומות 36 ו־37, שהחליט לאחד אותן ולנצל את החלל הכפול לתוספת שטח רצפה. דוגמא נוספת לניוד זכויות לטובת הכשרת חריגת בנייה ניתן למצוא בווילה של יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל חברת אאורה ברחוב משמר הגבול באפקה בת"א. ב־2016 הגישה סיגל אטרקצ'י, רעייתו של עו”ד יעקב ארטקצ'י, בקשה להגדלת המרתף. הבקשה נדחתה ע"י ועדת הרישוי של עיריית ת"א כי חרגה מעבר לקווי הבניין. הפתרון להכשרת המהלך נמצא כעבור כמה שנים. בחודש מרץ 2022 דנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א בניוד זכויות מבניין לשימור בכיכר דיזנגוף ועוד בניין ברחוב אלנבי 11 לטובת הרחבת המרתף של הוילה באפקה.
