שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
עסקים קטנים ובינוניים ישן

עומדים לשכור חנות או משרד בשביל העסק? תקראו את האותיות הקטנות

האם המבנה שאתם עובדים לשכור מתאים לפעילות העסקית שלכם, כמה באמת תשלמו בנוסף לשכירות והאם תוכלו לקבל רישיון עסק; פרטים שכדאי לבדוק לפני שחותמים על הסכם שכירות

יואש דביר 12:5619.02.14

עסקים רבים שוכרים את המקום ממנו הם מנהלים את פעילותם היומיומית. ישנם בעלי עסקים קטנים אשר נאלצים לשכור את העסק מכיוון אין ברשותם את האמצעים הדרושים לרכישה. אחרים לא מוצאים נכס זמין לרכישה שנמצא במיקום המתאים ועונה על הקריטריונים הנחוצים להפעלה טובה של העסק כמו יכולת איחסון או שטח. במידה ואתם מעוניינים לשכור חנות או משרד ממנו תנהלו את פעילותיכם העסקית ישנם מספר פרטים שכדאי לשים אליהם לב לפני החתימה על חוזה השכירות.

1. ממי אתם שוכרים את הנכס?

בידקו האם המשכיר הוא אכן בעל הזכויות בנכס. לצורך כך אל תתביישו לבקש מסמכים שמוכיחים את זכויות המשכיר. לפעמים, המשכיר שוכר בעצמו את הנכס ומשכיר לכם בשכירות משנה חלק ממנו. במקרה כזה יש לוודא שההוא אכן רשאי לעשות כן בחוזה שלו, וכן יש להסדיר את המצב בו המשכיר עצמו מפנה את המושכר. לדוגמא, במקרה שהמשכיר הפר את הסכם השכירות שלו ומפנים אותו - כדאי לוודא שאתם בתור שוכרי המשנה לא תאבדו את זכותכם בנכס.  

 

2. מה מותר לעשות במבנה?

בדקו האם פעילות העסק מותאמת לפעולות המאושרות במבנה הן מבחינת תוכנית בנין העיר והן מבחינת הייעוד הספציפי של הבנין. לעיתים, פעילות עסקית מסויימת - לדוגמא, מלונאות - מותרת באזור מסוים, אולם הדבר אינו מותר בייעוד הנכס ולכן מי שמבקש לפתוח בית מלון במקום יאלץ לבקש היתר לשימוש חורג מהעיריה. בקשת היתר כזה מהעיריה זה עניין שכרוך בעלויות רבות, גוזל זמן ניכר ובסופו של דבר, לא רק שיש לשלם היטל השבחה לעיריה, אלא גם תוקפו של ההיתר הינו מוגבל בזמן.

 

 

לעיתים, יש גם לבדוק רגולציות ספציפיות הקשורות למבנה בו נמצא העסק כאשר במקרים מסוימים, כדוגמת הבורסה ליהלומים, רק עסקים ספציפיים יכולים לפעול בהם. חשוב גם לשים לב שבהסכם עצמו מוגדרת מטרת השכירות באופן מדויק מאחר ורובם המוחלט של ההסכמים קובעים שאסור לשוכר להשתמש בנכס למטרה שאיננה מטרת השכירות.

 

בנוסף, אם מדובר בנכס חדש ואתם השוכרים הראשונים, וודאו שקיים אישור אכלוס (טופס 4) לנכס. בהקשר זה, בדקו האם קיימות הגבלות אחרות - לדוגמא בחוזה הניהול או בתקנון הבית המשותף - על הפעילות שאתם רוצים לבצע, כגון הצבת שלטים בשטחים הציבוריים (שלטים חיצוניים דורשים הסכמה של המשכיר וגם רישוי).

 

3. האם תוכלו לקבל רישיון עסק?

במידה והעסק שלכם טעון רישוי, בדקו האם מקום העסק עומד בתנאים הנדרשים לצורך קבלת רישיון עסק. לדוגמא, בעסקים מסויימים על מנת לקבל רישיון להפעלתם יש לוודא תנאי אחסון נאותים של חומרי הגלם והתוצרים המוגמרים, תנאי הגיינה בעת הייצור וכדומה. במידה ולא, אל תשכחו לקחת בחשבון את עלויות התאמת המושכר לדרישות העסק אשר עשויות להיות לעיתים גבוהות.

 

חנות להשכרה חנות להשכרה צילום: דוד הכהן

 

לעיתים המשכיר עצמו מוכן להשתתף בעלויות התאמה, בין אם באמצעות השתתפות בפועל או בהנחה בדמי השכירות לתקופה מסויימת. זה קורה בעיקר במידה והמשכיר עצמו יכול ליהנות מפרי השיפוץ או ההתאמות שאתם עושים. אם ואתם עושים התאמות אשר המשכיר אינו מעוניין בהם, שימו לב לעלויות החזרת מצב הנכס לקדמותו והגדירו מפורשות מי נושא בהן בעת סיום ההסכם.

 

4. שימו לב לעלויות הנוספות

בנוסף לשכירות יכול להיות שיהיו גם עלויות נוספות כגון, דמי ניהול או ועד בית (העשויים להיות משמעותיים ביותר ומחושבים, כמו השכירות עצמה לפי מ"ר), ארנונה, חשמל ומים. הסכם השכירות חייב להבהיר מי נושא בכל תשלום ותשלום ולהדגיש אלו תשלומים חלים על המשכיר. הוצאה נוספת שעשויה להיות לכם היא בגין חניה כאשר לרוב אתם תידרשו לשלם עבור כל מקום חניה אותו אתם שוכרים בבנין.

 

לגבי דמי הניהול, אלו נועדו לצורך תחזוקה שוטפת של המבנה ולכן חשוב להגדיר מה הפעולות שעל המשכיר לבצע באופן שוטף. חשוב גם להגדיר את רמת התחזוקה וזמנים לביצועה, למשל, כל כמה זמן מנקים את השטחים הציבוריים, או תוך כמה זמן צריך לבצע בשטחים הציבוריים תיקונים. במקרים רבים, בגלל שהשוכר עצמו עושה את ההתאמות הרי שבשונה מהסכמי שכירות של דירות - המשכיר לא מחוייב לתקן נזקים שנגרמו למושכר.

 

5. חישוב שטח המושכר

נקודה נוספת שחשוב לשים אליה לב היא חישוב שטח המושכר. לעיתים נדירות השטח שרשום בחוזה הוא השטח הנטו שאתם מקבלים ולרוב כולל את הקו החיצוני של הקיר שתוחם את המושכר. זאת אומרת שאם ספרתם בלטות וציפיתם לשלם דמי שכירות לפי השטח שחישבתם בצורה זו, אתם עלולים להיות מופתעים לרעה. לכן חשוב בשלב המשא ומתן – עוד לפני החתימה על הסכם השכירות – לבדוק מה השטח עבורו תחויבו.

 

6. יש אופציה?

סכמו עם המשכיר על אופציה להארכת תקופת השכירות. אופציה טובה כוללת הגבלה של העלאת דמי השכירות לאחוז ידוע בעת מימוש האופציה. שימו לב שגם אם נקבע אחוז שנראה לכם גבוה מדי, הרי שבתום התקופה תמיד תוכלו לסיים את השכירות. מצד שני, לעיתים המיקום עצמו חשוב ביותר לעסק ולכן תיאלצו לשלם את עליית המחיר כפי שקבועה בהסכם.

 

הכותב הוא עורך דין העוסק בתחום המסחרי והנדל"ן ונותן ליווי עסקי ומשפטי וליזמים וחברות

 

*המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.

 

קבלו ניוזלטר יומי המסכם את חדשות היום ישירות למייל שלכם. לחצו להרשמה

בטל שלח
    לכל התגובות
    x