זהירות, ריבית נמוכה על המשכנתה

שופינג משכנתאות מסתכם על פי רוב במציאת הריבית הנמוכה ביותר שמציעים הבנקים, ולכך גם מכוונים הבנקים במבצעיהם השונים. אלא שמומלץ לצרכנים לקבל תמונה כוללת של המשכנתה לפני קבלת החלטה כלשהי. "חלק גדול מהמבצעים משמשים פתיון עבור צרכני המשכנתה, שאינם מודעים למורכבות הכלכלית

לדבריו, "הלקוחות מוצאים את עצמם עוסקים בהשוואת ריביות בלבד. אין להאשים אותם, כי הריבית היא הפרמטר היחיד שניתן להשוואה חד־ערכית. כולם יודעים ש־4% נמוך מ־5%".

גולדשטיין מוסיף: "בסוף 2007 ובתחילת 2008 החריפה התחרות בין הבנקים, אולם בהיעדר גילוי נאות, נחשפו לקוחות רבים למסלולים בריבית נמוכה, והעניין החמור הוא שהדבר נעשה ללא בחינה מבוקרת של השלכות המסלול והסכנות העתידיות משינויים דרסטיים של הריבית בעתיד". גולדשטיין סוקר עבור "כלכליסט" את מבצעי הבנקים השונים ומסביר למה צריך לשים לב מלבד גובה הריבית.

לאומי וטפחות: ריבית משתנה

בנק לאומי ובנק טפחות הציעו מבצעים של ריבית משתנה לתקופות קצרות בריבית התחלתית נמוכה במיוחד - 3.2%. משכנתה בריבית משתנה היא משכנתה שבה הריבית נקבעת לתקופה קצרה, ובשל הסיכון הנמוך של הבנקים היא גם נמוכה במיוחד.

גולדשטיין מסביר שמה שנכון כיום לא בטוח שיהיה נכון בתקופה הבאה: "הלקוח יכול למצוא את עצמו עם ריבית גבוהה מאוד ללא יכולת לקבע אותה, ולכן הסיכון במסלול זה גבוה. במועד לקיחת המשכנתה בריבית משתנה, נקבעים גם מועדי החידוש של ההלוואה, הריבית לתקופה הראשונה והמנגנון שיקבע את הריבית בכל סיום תקופה לתקופה הבאה. כמו כן קובעים את ריבית העוגן שאליה צמודה ההלוואה ואם תהיה תוספת לריבית העוגן בתקופות הבאות. בעבר חידשו הבנקים למשכנתאות את הריבית, לאחר התקופה ההתחלתית לפי עוגן פנימי שהם קבעו באופן שרירותי.

תופעה זו חייבה את המפקח על הבנקים להתערב ולחייב את הבנקים להשתמש בעוגן אובייקטיבי וחיצוני".

נוסף על כך, הורה הפיקוח על הבנקים לבנקים למשכנתאות לגלות לצרכנים בזמן החתימה על הלוואה את הריבית המתואמת שתהיה לאורך כל חיי ההלוואה. "מדובר בריבית שמביאה בחשבון את שיעורי הריבית העתידיים שיהיו לאחר מועד שינוי הריבית המקורית, מתוך התייחסות לריבית שתיקבע על פי ההסכם, וכמובן תהיה גבוהה יותר. החשיבות בהצגת הריבית המתואמת היא ביכולת ההשוואה של הצרכן בין המסלולים השונים. אולם רוב הלקוחות לא מבצעים השוואה זו, ומובן שהבנקים למשכנתאות לא דוחפים אותם לכך".

למשל, משפחה שלקחה משכנתה של 500 אלף שקל ל־30 שנה בריבית משתנה נמוכה של 3.5% תתחיל לשלם 2,245 שקל בחודש. אולם אם הריבית תשתנה ותעלה כעבור שנה ל־4.5%, יעלה התשלום החודשי ל־2,533 שקל. "במצב זה האטרקטיביות של הריבית הנמוכה נעלמת ותעלה ללקוח בכ־300 שקל לחודש שיכולים להצטבר לעשרות אלפי שקלים עם השנים", הוא אומר.

אדנים: פתק החלפה למשכנתה

בנק אדנים הציע מבצע של משכנתה עם פתק החלפה, המאפשר להחליף בין המסלולים השונים בהודעה לבנק, ללא צורך במיחזור. המסלולים שאפשר להחליף ביניהם: צמוד בריבית משתנה מדי שנה, מט"ח על בסיס הלייבור ופריים, ומסלול צמוד בריבית קבועה. בין מסלולים אלה אפשר להחליף פעם אחת בלבד.

"אין ספק שהמבצע של בנק אדנים מגלה חדשנות בעולם המשכנתאות", אומר גולדשטיין, אך יש לו גם ביקורת על המבצע. "מבדיקה מעמיקה מגלים שהריביות במבצע זה עדיין אינן תחרותיות, ומורכבות הבחירה של המסלול המתאים ומועד המעברים בין המסלולים חושפים את הלקוחות שאינם כלכלנים לסכנות רבות. הריביות במסלול פתק החלפה הן: במסלול הצמודות משתנות עוגן פלוס 1%, בצמודה קבועה עוגן פלוס 1.25%".

למשל, כיום משכנתה בריבית משתנה בכל שנה אפשר לקבל ב־3.05%, וקבועה ל־15 שנה בריבית של 4.84%. במסלול הפריים מקבלים הפחתה של 0.6% על הפריים (בתנאי השוק כיום אפשר לקבל הפחתה של עד 1.2% מהפריים). במסלולי המט"ח מקבלים בדולר וביורו לייבור פלוס 1.75%, בפרנק השוויצרי לייבור פלוס 2% ואילו ביֶן לייבור פלוס 2.25%. גם במסלולים אלה אפשר לקבל מרווחים טובים יותר מבמסלול רגיל. "הרעיון של פתק החלפה חדשני ומעניין, אולם המחיר עדיין גבוה יחסית", מציין גולדשטיין.

דיסקונט: רק בהעברת משכורת

בנק דיסקונט יצא במבצע של משכנתה מסובסדת למעבירי חשבון משכורת. לדברי גולדשטיין, "התנאים שמעניק הבנק לנוטלי משכנתאות חדשות, שמפקידים משכורת בבנק עצמו, נחשבים לטובים, אולם המבצע תקף לתקופות של עד 25 שנה. הבנק מחתים את הלקוח על מסמך התחייבות לא פשוט, שמאפשר לבנק להוסיף ריבית של 0.4% מיידית, אם הלקוח יפסיק להעביר משכורת".

מדובר לדבריו במקרה של תנאי בלתי סביר: "אנו נגד התניית שירות בשירות, ולדעתנו גם המפקח על הבנקים צריך להתייחס לסוגיה זו, בדיוק כפי שהפיקוח על הביטוח אוסר התניית שירות בשירות. בצורה כזו נפגעת התחרות על כספי הלקוח בחשבון הרגיל שלו. כיום אפשר לקבל ריביות דומות ולעתים אף טובות יותר משנותנים בנקים אחרים ללא ההתחייבות להעברת משכורת וניהול חשבון בנק בדיסקונט".

הבינלאומי: הצעה למורים

הבנק הבינלאומי מציע תנאים משופרים למורים. בדרך כלל הריביות והמסלולים המוצעים למורים עדיפים על המסלולים הרגילים של הבנק. במקרה זה, אומר גולדשטיין, "למרות התנאים המשופרים המוצעים למורים, אפשר למצוא במקרים רבים תנאים משופרים בבנקים השונים למשכנתאות, ולכן יש להמשיך לחפש בכל מקרה. ריבית הפריים למורים היא פריים מינוס 1% לתקופות של עד 20 שנה בלבד, ואפשר למצוא תנאים עדיפים במקומות אחרים ללא מבצע למורים".

הפועלים: מועדפת חלקית

בנק הפועלים מציע ללקוחותיו את "זכאות פועלים", הנותן ריבית צמודה מועדפת במסלול צמוד על חלק קטן מגובה ההלוואה ועד לתקופה מקסימלית של 18 שנה, כל לקוח בהתאם לפעילותו בבנק.

לדברי גולדשטיין, "לעתים הטבה גוררת פגיעה בריביות של שאר חלקי ההלוואה. לכן אנו ממליצים לבדוק את העלות הכוללת של ההלוואה בעיקר מול המתחרים, למרות הפיתוי הגדול בריבית נמוכה על חלק קטן מההלוואה. בסופו של דבר, כדאיות ההלוואה הכוללת חשובה בהרבה מעלות חלקית של ההלוואה. כאשר בודקים את ההטבה של הפועלים לעומת הצעות רגילות, אנו מגלים שההטבה על החלק הקטן של ההלוואה עשויה להגיע לכ־50–100 שקל, בעוד בסכום הכולל ההטבה כלל לא באה לידי ביטוי".

בכל מקרה, מדגיש גולדשטיין, כדאי לבדוק כל מקרה לגופו, ולהשוותו לאלטרנטיבה שאינה כוללת את ההטבה המוצעת.