שעון החול של רני צים דוחף אותו לממש נכסים ב־700 מיליון שקל
שעון החול של רני צים דוחף אותו לממש נכסים ב־700 מיליון שקל
החוב הפיננסי של רני צים מרכזי קניות עומד על 1.7 מיליארד שקל ועליה לפרוע בשנה הקרובה אשראי של 330 מיליון שקל. החברה נטלה הלוואה של 45 מיליון שקל בריבית שעומדת כיום על 11%, ושואפת למכור את המרכז המסחרי שלה במעלות, שבליבת פעילותה
שעון החול הפיננסי של רני צים דוחף אותו למימוש נכסים ב־700 מיליון שקל. בשיחת המשקיעים שערכה חברת הנדל"ן רני צים מרכזי קניות בתחילת השבוע, בהמשך לפרסום הדו"חות הכספיים שלה לשנת 2023, סיפרו בעל השליטה רני צים (54.3%) והמנכ"ל אבישי אברהם על התוכנית שלהם לממש נכסים כדי להפחית את המינוף של החברה ב־700 מיליון שקל.
נכון לסוף 2023, החוב הפיננסי של רני צים מרכזי קניות עומד על 1.7 מיליארד שקל, ויחס החוב הפיננסי נטו ל־CAP הגיע ל־60%. המהלך מגיע מכיוון שבשנה הקרובה על החברה לפרוע אשראי בנקאי בכ־330 מיליון שקל, בשעה שבקופתה כ־21 מיליון שקל בלבד והשקעות לטווח קצר בהיקף של 18 מיליון שקל. במילים אחרות, מימוש הנכסים הוא הכרח.
בין היתר, רני צים מרכזי קניות שואפת למכור את המרכז המסחרי שלה במעלות, שרשום בספרי החברה לפי שווי של 250 מיליון שקל. לדברי אברהם, כבר מתקיים משא ומתן עם כמה גופים. ככל שמכירת המרכז תצא לפועל, זו תהיה הפעם הראשונה שבה החברה מוכרת נכס שאותו היא מגדירה כחלק מליבת הפעילות שלה.
אשראי יקר במיוחד
כנגד הנכס נטלה בספטמבר 2023 רני צים הלוואה מלאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, בהיקף של 45 מיליון שקל בריבית גבוהה של פריים פלוס 5%. כלומר, כיום ההלוואה הזו נושאת ריבית של 11%. בפברואר האחרון הוארכה בחצי שנה נוספת, ובחודש שעבר, בסמוך לפרסום מועד הדו"חות, קיבלה רני צים אפשרות להאריך את ההלוואה עד אפריל 2025 בתמורה לקיבוע הריבית בגובה של 11.75%. השעבוד שקיבלה לאומי פרטנרס על הנכס הוא שעבוד שני. מכירת הנכס תאפשר לפרוע את ההלוואה ולהוריד מעל כתפיה אשראי יקר במיוחד.
כמו כן, החברה פועלת כדי למכור שתי קרקעות שברשותה, בפרדיס ובכפר קאסם. השאיפה של החברה היא לקבל תמורתן 70 מיליון שקל. רני צים מרכזי קניות ממוקדת בבניית מרכזים מסחריים בחברה הערבית, ועל כן מדובר על מכירת נכס שעשוי להיות בליבת הפעילות. אברהם אמר על כך כי "אנחנו עדיין רואים בבנייה במגזר הערבי פוטנציאל גדול, אבל החלטנו להתפקס ולבטל את הפרויקטים האלו".
בשבוע שעבר חתמה רני צים מרכזי קניות על עסקה למכירת חברת ההתחדשות העירונית מגידו תמורת 280 מיליון שקל לחברת הנדל"ן היזמי אאורה שבשליטת יעקב אטרקצ'י. זאת, לאחר שרכשה את מגידו בכ־307 מיליון שקל לפני שנתיים. לדברי אברהם, "היו לנו הצעות למכור את מגידו לפי שווי של יותר מ־300 מיליון שקל, אבל אאורה הסכימה לקנות את החברה במהירות ובלי לבצע בדיקות נאותות, ולכן העדפנו את ההצעה שלה". בכוונת רני צים למכור גם את פעילות האנרגיה המתחדשת בחו"ל, והשאיפה היא לקבל 40 מיליון שקל עבורה. הפעילות הזו כוללת בעיקר קרקע בבולגריה, שמיועדת לבניית פרויקט סולארי, שעברה כבר תהליכי רישוי והשבחה. אברהם אמר למשקיעים כי הוא סבור ש"את כל המימושים האלו נוכל לבצע השנה". ואכן, יש לחברה צורך ממשי לבצע את המימושים האלו במהירות.
תוכנית המימושים הזו היא למעשה חלופה לתוכנית אחרת שרקם צים וככל הנראה לא תצא לפועל – מכירת השליטה ברני צים מרכזי קניות לפסגות, החברה שמחזיקה במה שנשאר מבית ההשקעות, שגם היא בשליטת צים (65.7%). את ההצעה הזו העלה צים בחודש שעבר. שווי החזקתו של צים ברני צים מרכזי קניות בעת הגשת ההצעה עמד על 233 מיליון שקל ועסקת המכירה המוצעת אמורה לכלול גם אופציות שמחזיק צים, ששוויין ייקבע על ידי מעריך שווי אובייקטיבי. צים האמין כי יקבל 250 מיליון שקל עבור החזקתו במניות ובאופציות של רני צים מרכזי קניות.
ביום ההודעה, גם מניות פסגות וגם מניות רני צים מרכזי קניות רשמו ירידות חדות. כלומר המהלך לא התקבל בחיוב בקרב בעלי המניות. צים התייחס להצעה בשיחת המשקיעים והודה כי סיכוייה להתממש נמוכים: "לפני כחודש, מרכזי קניות היתה זקוקה לכסף. אני לא רציתי להזרים כסף מההון העצמי שלי ולהגדיל את החוב האישי שלי. היה רעיון שאשתמש בקופה הציבורית של פסגות, ואז אם רני צים מרכזי קניות תצטרך כסף, אשתמש בכסף של פסגות. הרעיון הזה נגדע בגלל העסקה למכירת מגידו. הרגיש לי שהשוק פחות אהב את זה, היתה לזה השפעה שלילית על מניית פסגות ומניית רני צים מרכזי קניות. לאחר שהוצאנו את ההודעה על העסקה המוצעת פנו אלי גופים מוסדיים ומשקיעים פרטיים והביעו את חוסר שביעות הרצון שלהם. אנחנו בודקים את זה לגופו של עניין. בינתיים, שני הגופים רצים בנפרד ולא בטוח שהעסקה תקרה. הגשתי הצעה ונשקול אותה, לא בטוח שנעשה אותה". כלומר מכירת מגידו, להשקפת צים, מספקת אוויר לחברה ואינה מצריכה העברת ההון העצמי של פסגות אליו באופן אישי ולאחר מכן למרכזי קניות.
צים הכה על חטא
צים הכה על חטא על כך שבשנתיים האחרונות פסק מלהתמקד בפעילות הליבה של מרכזי קניות והתפתה להרפתקאות בתחום הפיננסי כמו רכישת פסגות. לדבריו, "אני יודע שהשפעה שלי כרני צים 'האיש' משפיעה על מרכזי קניות. עברנו בשנתיים האחרונות טלטול, המניה לא הגיבה כמו שצריך למשקיעים. הרבה אמרו חוסר פוקוס של רני צים, אם זה בפסגות או בנושאים אחרים. בשנה האחרונה עשיתי ועשינו את כל המהלכים כדי לחזור לפוקוס וכדי להראות את העוצמה שלנו. המיקוד העסקי שלי הוא רני צים מרכזי קניות".
לנוכח הטלטלה שעברה רני צים מרכזי קניות, משקיעים שאלו האם לא הגיע הזמן להסיר את שמו של צים, שמשמש כיו"ר, משם החברה. אברהם הסביר כי "בסוף הלב של החברה הוא רני צים. נכון שבתקופה האחרונה יש זעזועים שבאים מלמעלה. היום, בתוך האירוע הזה של רני צים, אני לא חושב ששינוי שם יביא לשינוי בשוק של ההבנה כי החברה היא בדמותו של צים". רני צים מרכזי קניות פרסמה את הדו"ח שלה בתחילת אפריל השנה והציגה רווח נקי בהיקף 87 מיליון שקל ב־2023 לעומת רווח נקי בהיקף 80 מיליון שקל ב־2022. ה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של החברה הסתכם ב־85 מיליון שקל ב־2023 לעומת 72 מיליון שקל ב־2022.
