בלעדי
דן נדל"ן ודוניץ במגעים ראשוניים למיזוג שייצור חברה בשווי של 4 מיליארד שקל
חברת הנדל"ן, שפוצלה מחברת התחבורה, במגעים עם חברת הנדל"ן הציבורית; עדיין אין הסכמות לגבי יחס המניות במיזוג; דוניץ נסחרת לפי שווי של 2.2 מיליארד שקל והמיזוג עשוי ליצור חברה בעלת שווי כפול; דוניץ: "החברה מקבלת באופן שוטף פניות לביצוע עסקאות"
דן נדל"ן, שפוצלה מחברת האוטובוסים, מנהלת מגעים למיזוג עם חברת הנדל"ן דוניץ. לכלכליסט נודע כי המגעים נמצאים עדיין בשלבים ראשוניים ואין עדיין הסכמות על יחסי המניות בין החברות במיזוג כזה. דוניץ הפכה השנה לחברה ללא גרעין שליטה, לאחר שקרן הנדל"ן JTLV של עמיר בירם ואריאל רוטר מכרה את החזקותיה בחברה בינואר האחרון ברווח של יותר מחצי מיליארד שקל. הקרן מכרה 22% ממניות החברה ב־530 מיליון שקל לגופים מוסדיים, שש שנים לאחר שרכשה את השליטה בחברה ובמחיר של 271 שקל למניה. המניה נסחרת כיום במחיר של 253 שקל, המשקפים שווי של 2.25 מיליארד שקל לחברה.
הקרן ניצלה את מצוקת המזומנים של יצחק תשובה בתקופת הקורונה, רכשה 90% ממניות חברת הנדל"ן שלו, אלעד מגורים, בשתי פעימות ותמורת 266 מיליון שקל. לאחר מכן רכשה 26% ממניות דוניץ בכ־200 מיליון שקל, וביצעה החלפת מניות בין שתי החברות, כך שאלעד מגורים הפכה לחברה־בת של דוניץ והקרן הפכה לבעלת 50% ממניות דוניץ. היא מכרה את המניות בשלבים החל מ־2023, תמורת יותר מיליארד שקל בסך הכול. לאחר המכירה הפכה דוניץ, כאמור, לחברה ללא גרעין שליטה, והיא מנוהלת בידי רונן יפו. זוהי אחת הסיבות לכך שדן נדל"ן לא מינתה מנכ"ל קבוע, למרות שחלפו חודשים ארוכים מאז פוצלה מחברת דן תחבורה. כמנכ"ל זמני משמש יאיר אפרתי, מנהל תחום המיזוגים והרכישות בווליו בייס, ובעלי המניות של דן נדל"ן בונים על כך שיפו ינהל את החברה הממוזגת, אם וכאשר המהלך יבשיל. יחס המניות במיזוג כזה עשוי לעמוד על 60%-40% לטובת דוניץ, שבודקת במקביל רכישות של חברות אחרות, ובמקביל גם דן נדל"ן בוחנת אפשרויות נוספות של מיזוג ומכירה.
דן נדל"ן
מנכ"ל:
רונן יפו
שנת הקמה:
1968
תחום פעילות:
ייזום, תכנון, פיתוח ובנייה למגורים
התמחות:
מגורים והתחדשות עירונית בפריסה ארצית
אזור פעילות:
ישראל
שווי שוק:
2.2 מיליארד שקל
עבור דוניץ מדובר בהכפלת פורטפוליו הנכסים שלה ובהתבססות במדד ת"א־125, לאור העובדה שהשווי המצרפי צפוי לעמוד על יותר מ־4 מיליארד שקל. המיזוג יכניס את דוניץ לתחום הנדל"ן המניב, שבו פעילה דן תחבורה, ויגדיל את צבר הקרקעות והפרויקטים שלה.
דוניץ נחשבת לחברה עם מבנה פיננסי יציב. היא לא רכשה קרקעות יקרות בשנות השיא, ב־2021 ו־2022, ונמנעה מהשקעות הון משמעותיות ומנטילת חוב לשם כך — חוב שהפך ליקר עם עליית הריבית. מרבית הקרקעות של דוניץ נרכשו על ידי אלעד מגורים או דוניץ עצמה, טרם עסקת החלפת המניות. דוניץ רכשה את אלעד מגורים מבלי שנטלה חוב לטובת המהלך. רמת המינוף שלה נמוכה יחסית ועומדת על 43%, וההון העצמי עומד על מיליארד שקל ומהווה 45% מהמאזן. עקב כך היא נהנית מנזילות גבוהה יחסית להשקעה בפרויקטים שלה.
רבים מהפרויקטים של דוניץ ממוקמים באזורי הביקוש של גוש דן, בהם תל אביב יפו, גבעתיים, רמת השרון וראשון לציון, ופחות בפריפריה. יתרון נוסף שלה הוא ביכולת הביצוע העצמית של הפרויקטים, המונעת עיכובים משמעותיים בקידומם, גם במצבי משבר כמו מלחמות. דוניץ מקדמת 55 פרויקטים ברחבי הארץ, כולם למגורים, כולל התחדשות עירונית, והיקף יחידות הדיור שהיא מקדמת עומד על 27 אלף. לדוניץ יש היקף מסוים של קרקעות למסחר ותעסוקה, כ־35 אלף מ"ר, אך מיזוג עם דן יכול להקפיץ את ההיקף. דוניץ סיימה את 2025 בהפסד של 12 מיליון שקל, אך בשנתיים הקודמות הרוויחה 30 מיליון שקל בכל שנה.
לפני כחצי שנה רכשה קבוצת משקיעים פיננסיים, ובהם כלל לאומי פרטנרס ומזרחי טפחות, יחד עם מנכ"ל דן אופיר קרני, ממניות דן, לפי שווי חברה של 2.8 מיליארד שקל. המניות נרכשו מווליו בייס ושותפיה.
ב־2019 ווליו בייס, שבבעלות ויקטור שימריך ועידו נויברגר, יחד עם קרן LBH תשתיות, שמנוהלת בידי עופר לינצ'בסקי, שמעון בן חמו ויאיר אפרתי (שעומד בראש חטיבת ההשקעות של ווליו בייס), רכשו 40% מדן מידי חברי דן לפי שווי של 1.26 מיליארד שקל והפכו לבעלי השליטה. שנה לאחר מכן הגדילו את החזקתם ל־50% לפי אותו שווי. דן תחבורה לבדה נרכשה לפי שווי של 2.8 מיליארד שקל (75%), ושווי פעילות הנדל"ן שהופרדה לחברה אחרת הוערך אז ב־1.5 מיליארד שקל. לצורך המיזוג עשוי השווי לעלות ל־2 מיליארד שקל, לאור העליות באחוזת בחודשים האחרונים.
דן נדל"ן פועלת בתחום הייזום למגורים, התחדשות עירונית ונכסים מניבים — בדגש על משרדים ומסחר. פעילות החברה ממוקדת באזורי ביקוש במרכז הארץ. עבור בעלי מניותיה, מיזוג עם דוניץ מהווה כניסה לבורסה ללא תהליך הנפקה מפרך, ובדרך המלך. בתחום המגורים בנתה החברה פרויקטים בולטים, ובהם מגדל היוקרה ארלוזורוב 17 בתל אביב. בתחום ההתחדשות העירונית מקדמת החברה 35 פרויקטים הכוללים 16-13 אלף יחידות דיור — בתל אביב, גבעתיים, רמת גן, הרצליה, לוד ועוד.
דן נדל"ן
מנכ"ל זמני:
יאיר אפרתי
שנת הקמה:
תחילת 2025
תחום פעילות:
ייזום והשקעות נדל"ן
אזור פעילות:
ישראל
נכסים בולטים:
מגדל לייף בבני ברק, מוסך דן ברמת החייל ומתקן ההתפלה שורק א'
שווי מוערך:
כ-2.5 מיליארד שקל
במרץ 2025 זכתה דן נדל"ן במכרז פרטי לבניית 260 דירות בבניינים בני 16-9 קומות, במגרש בגודל 4.5 דונם ברובע שדה דב בצפון תל אביב. המגרש נרכש לפי שווי של כ־600 מיליון שקל. הצעת החברה גברה על הצעותיהם של יזמים מובילים אחרים, בהם חן ואיתי גינדי, אלקטרה, אזורים, צמח המרמן ויוסי אברהמי. רכישת המגרש בוצעה מידי ארבע קבוצות של בעלי זכויות פרטיים וכן מידי חברת הירקון, שבבעלות בני משפחתו של אמנון רובינשטיין — שר החינוך לשעבר, שנפטר בינואר 2024.
בתחום המשרדים מחזיקה החברה, לבדה או עם שותפים, מגוון פרויקטים, ונכסים בהם מגדל לייף בבני ברק ומוסך דן הסמוך לרמת החייל בתל אביב. לפני כשנה החליטה הוועדה המקומית תל אביב לאשר תוכנית להקמת 750 דירות על הקרקע בשיכון דן, בצפון העיר. התוכנית של דן נדל"ן היא לבנות על שטח של 38 דונם בניינים בני 9 קומות שיכילו את אותן 750 יחידות דיור. לפני כחצי שנה רכשה קבוצת משקיעים פיננסיים, בהם כלל, לאומי פרטנרס ומזרחי טפחות, יחד עם מנכ"ל דן אופיר קרני, מניות דן לפי שווי חברה של 2.8 מיליארד שקל. המניות נרכשו מווליו בייס ושותפיה. הפעילות של דן נדל"ן כוללת גם את מתקן ההתפלה שורק א', שנרכש בשנת 2018 מידי חברת הנדסת התפלה (IDE) תמורת 535 מיליון שקל. בעת הרכישה היה זה המתקן הגדול בישראל, עם יכולת התפלה של 150 מיליון מ"ק בשנה.
מדוניץ נמסר: ״החברה מקבלת באופן שוטף פניות מגורמים שונים לבחינת אפשרויות לביצוע עסקאות נדל"ן ו/או שיתופי פעולה בתחום״.
