ההפסדים של חברת הנדל"ן קופרליין מצטברים - וכך גם דמי הניהול לבעליה
למרות הרעה בביצועים ומעבר להפסד ב־FFO, החברה שגייסה 1.2 מיליארד שקל באג"ח בתל אביב העבירה בשנת 2025 סכום של 7.7 מיליון דולר כדמי ניהול לבני משפחת שלזינגר, בעלי השליטה בה
חברת ה־BVI קופרליין מציגה בשנים האחרונות שחיקה בתוצאות, עם מעבר להפסדים ב־FFO ולרצף הפסדים בשורה התחתונה, אך במקביל ממשיכה להזרים סכומים משמעותיים לבעלי השליטה, באמצעות דמי ניהול והתקשרויות עם חברות פרטיות שבבעלותם. למרות ההרעה בביצועים, בעלי השליטה פועלים להגדלת התגמול שהם מושכים מהחברה, דרך מנגנונים הכוללים סעיפים שמעוררים סימני שאלה. קופרליין שילמה ב־2025 לחברות פרטיות של בעלי השליטה — ריצ'רד שלזינגר ובניו ג'ייסון (יו"ר), רוברט (נשיא, מקביל למנכ"ל) ואדם שלזינגר — 7.7 מיליון דולר, שהם 11% ממחזור הפעילות שלה. בשלוש השנים האחרונות עומד הסכום על 25.2 מיליון דולר.
החברה, שהוקמה והנפיקה אג"ח לראשונה בת"א ב־2015, מחזיקה פורטפוליו שכולל דיור להשכרה בניו יורק, פלורידה וקונטיקט, ובמלון בפלורידה. בשנים האחרונות הצליחה להגדיל את הכנסותיה מהנכסים, וה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) הגיע ב־2025 ל־43.5 מיליון דולר — עלייה של 2.6% לעומת 2024. מחזור ההכנסות הכולל עלה ב־3.8% ל־71.7 מיליון דולר. במקביל לעלייה בהכנסות, עלתה גם עלות הפעלת הנכסים — באופן ששחק את הרווחיות ואף הוביל להפסדים. בעוד החברה עצמה נפגעה מכך, חלק מהעלויות הללו זרמו לבעלי השליטה, בני משפחת שלזינגר, באמצעות דמי ניהול ששולמו לחברות פרטיות שבבעלותם.
סעיף דמי הניהול המרכזי נוגע לניהול פורטפוליו יחידות הדיור של קופרליין, ועלותו הגיעה ב־2025 ל־4.5 מיליון דולר. החברה האחראית על גביית דמי השכירות, שיווק הנכסים, תפעולם ותחזוקתם היא Tenere Management Group — חברה פרטית בבעלות רוברט שלזינגר — הנהנית מתשלומים אלו. הסכם השירותים המקורי קבע כי דמי הניהול יעמדו על 3% מהכנסות השכירות מנכסים שהיו בבעלות קופרליין כבר ב־2015, ועל 5% מנכסים שנרכשו לאחר מכן. אולם בינואר 2021 החליטה קופרליין — בהחלטה שהיטיבה עם בעלי השליטה — לשלם דמי ניהול של 5% על כלל הנכסים. זאת, אף ש־15 מתוך 18 נכסי המגורים שבבעלותה כיום מוחזקים עוד מ־2015, ולכאורה היו אמורים להיות כפופים לדמי ניהול של 3% בלבד. בנוסף, Tenere Management Group זכאית לתגמול שנתי עבור שירותי ניהול מטה החברה, לרבות שירותי היו"ר והמנכ"ל של ג'ייסון ורוברט שלזינגר. התגמול נקבע כשווה ל־2% מה־FFO השנתי או לחצי מיליון דולר — הגבוה מביניהם.
אלא שבפועל, למרות הידרדרות ה־FFO מרמה של 9.2 מיליון דולר ב־2021 (שאיפשרה דמי ניהול של 184 אלף דולר) להפסד של 4.6 מיליון דולר ב־2025 — קיבלה Tenere לאורך חמש השנים האחרונות את התגמול הקבוע. כלומר, גם כאשר פעילות החברה לא מייצרת תזרים חיובי, מנגנון התגמול ממשיך להזרים תשלומים לבעלי השליטה בחברה.
בתחילת אפריל אישרה ועדת הביקורת של הדירקטוריון את הכפלת דמי הניהול הקבועים למיליון דולר בשנה. ההחלטה נומקה בעלייה בהיקף פעילות החברה, הישגיה ותוצאותיה, וכן בכך שרכיבי התגמול לא עודכנו מאז הנפקת האג"ח ב־2015. זאת, אף שהחברה מנהלת כיום פחות נכסים מבתחילת דרכה; ניהול הנכסים בפועל מבוצע על ידי חברה חיצונית; ומנהליה מתוגמלים בנפרד על פעילותם — גם על שירותים בתחום המימון. מעבר לכך, ה־NOI של קופרליין עלה מאז 2015 בכ־50%, בעוד ה־FFO בשנתיים האחרונות שלילי. גם השורה התחתונה שלילית: ב־2025 יוחס לבעלי המניות הפסד של 28.3 מיליון שקל, לאחר הפסד של 23.1 מיליון שקל ב־2024 והפסד של 26 מיליון שקל ב־2023.
בנוסף, עבור מציאת מימון מחדש להלוואות על נכסיה, משלמת קופרליין תגמול לחברת הניהול — 543 אלף דולר ב־2025. זאת, אף שלא ברור מדוע פעילות זו לא נכללת במסגרת תפקידי ההנהלה השוטפים, הכוללים ממילא ניהול מבנה ההון וגיוסי חוב, שעליהם היא כבר מתוגמלת. קופרליין שילמה ב־2025 גם 1.5 מיליון דולר (וב־2024 — 2.25 מיליון דולר) לשתי חברות שבבעלות רוברט וג'ייסון שלזינגר, עבור שירותי עיצוב פנים ובנייה בנכסים. במקביל, שילמה 150 אלף דולר לחברה נוספת, בבעלות קרוב משפחה שלהם, עבור שירותי תחזוקה.
מאז 2015 הנפיקה קופרליין חמש סדרות אג"ח, וגייסה באמצעותן חוב של 1.2 מיליארד שקל. 2 סדרות עדיין נסחרות: סדרה ד', שהונפקה במרץ 2024 בריבית של 7.5%, וסדרה ה', שהונפקה ביוני 2025 בריבית של 5.8%. החוב למחזיקי סדרה ד' הוא 309 מיליון שקל, וייפרע בשלבים עד מרץ 2030. סדרה ה', שבמסגרתה גויסו 164.5 מיליון שקל, תיפרע במלואה ביוני 2028. שתי הסדרות נסחרות בתשואה ברוטו של 8.6% ו־6.3%, בהתאמה.
