קרנות ריט - עמוד השדרה של טכנולוגיות הדיגיטל והאלחוט
קרנות ריט - עמוד השדרה של טכנולוגיות הדיגיטל והאלחוט
הביקוש לדאטה סנטרס ולמגדלים סלולריים ממשיך לגדול, וההכנסות העתידיות נראות אטרקטיביות על רקע העובדה שטכנולוגיות הדור הבא מניעות צמיחה בדאטה
קרנות REIT שמשקיעות בדאטה סנטרס ובמגדלים סלולריים הן עמוד השדרה של טכנולוגיות הדיגיטל והאלחוט שבהן אנו משתמשים מדי יום, ומהוות גורם מרכזי בפריחתן של טכנולוגיות הדור הבא, כגון רשתות דור 5, הדורשות תשתית חדשה וטובה יותר.
מגפת הקורונה האיצה את השינויים הדיגיטליים על רקע הגידול בעבודה מרחוק והביקוש לשירותי רשת ונתונים, שהפכו את שירותי הטלקום לאחד הענפים החיוניים ביותר בכלכלה. גורמים אלה הם בין המניעים העיקריים לגידול הנראה לאחרונה בפעילות המיזוגים והרכישות (M&A) בענף זה.
קרנות REIT נחשבות לאמצעי גידור נגד אינפלציה, משום שהן הציגו בממוצע ביצועי יתר לעומת S&P 500 בתקופות של אינפלציה בינונית וגבוהה בעבר. אף שחוזי החכירה של מרכזי דאטה הם ארוכי טווח מטיבם, הם כוללים לעתים קרובות סעיפים המבטיחים אחוז מסוים של העלאות שנתיות בשכר הדירה, או שהם צמודים למדד המחירים לצרכן.
במצבים של עליות שיעורי הריבית, יש לקרנות REIT היסטוריה של ביצועי יתר גם לעומת מניות. הגרף שלהלן משווה את סך התשואה המצטברת של קרנות REIT לעומת זו של המניות, בתקופות שבהן הבנק הפדרלי הידק את המדיניות המוניטרית. מאז 1976, הציגו קרנות ה-REIT ביצועי יתר לעומת המניות בשלוש מתוך שש תקופות כאלה.
אי-איזונים בביקוש והיצע מעלים את ערך הדאטה סנטרס
בסביבה הנוכחית, אנו מצפים ששיבושים באיזוני הביקוש וההיצע יאטו את הפיתוח של דאטה סנטרס ומגדלים סלולריים עתידיים, משום שעלויות תשומות גבוהות יותר, כגון עלויות עבודה וחומרים, עתידות לשבש את הבנייה. כתוצאה מכך, אנו צופים שערכם של מרכזי הדאטה והמגדלים הסלולריים הקיימים יעלה במשך הזמן.
השפעת האינפלציה על השוק הרחב של שירותי הדאטה סנטרס תלויה בגורמים כגון אורך חוזה החכירה, מיקום, יחס הלוואות לערך ושיעור תפוסה. שווקים של ביקוש גבוה ותפוסה גבוהה יובילו מן הסתם לעליות בשכר הדירה בשל הלחץ על האספקה שייגרם על ידי צווארי בקבוק במלאים. אנו מצפים שהמחירים יעלו עם ההאטה בקצב הבנייה החדשה בשל מגבלות קיבולת של רשתות החשמל ועקב העיכובים שייווצרו בשל שיבושים בשרשראות האספקה והמחסור בחומרים.
למשל, צפון וירג'יניה, שהיא השוק הגדול ביותר בעולם של דאטה סנטרס, הציגה שיעורי תפוסה מהגבוהים ביותר, בשיעור של 99%, במחצית השנייה של 2021. בנוסף, צפון וירג'יניה הציגה את השיעור הגדול ביותר של בנייה חדשה בארה"ב, עם קרוב ל-600 מגאוואט (MW) בבנייה במחצית השנייה של 2021, מתוך 1.5 ג'יגהוואט (GW) ברחבי המדינה. עמק הסיליקון היה במקום השני עם נתח של 17% בבנייה, או 254MW ושיעור תפוסה של 97%.
באזור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה (EMEA), לונדון אחראית ליותר ממחצית מיזמי הבנייה החדשה במחצית השנייה של 2021, עם 423MW בבנייה ושיעור תפוסה של 91%. אחריה נמצאת דבלין עם 201MW בבנייה ושיעור תפוסה של 98%. אזור אסיה פסיפיק מציג את אחת העליות הגדולות ביותר בביקוש, עם השקעות ישירות בדאטה סנטרס שכמעט הכפילו את עצמן לעומת 2020 והסתכמו ב-4.8 מיליארד דולר ב-2021. נכון למחצית השנייה של 2021, הציגו הונג קונג וסינגפור את הנפח הגבוה ביותר של בנייה חדשה באזור, 202MW ו-191MW בהתאמה. סינגפור גם הציגה את אחד משיעורי התפוסה הגבוהים ביותר: 98%.
בהיותה אחת החברות בעלות "צנרת" המיזמים מהגדולות ביותר בארה"ב, אין זה מפתיע ש-Digital Realty הייתה במקום הראשון במחצית השנייה של 2021, עם קיבולת של 1,117MW בקירוב בבנייה. אך ענקיות כמו אמזון ופייסבוק (מטא) נמצאות במסלול של עלייה עם מיזמים של 449MW ו-370MW בהתאמה בבנייה במחצית השנייה של 2021.
הפעילות החזקה של מיזוגים ורכישות צפויה להימשך
אנו מצפים שפעילות עתידית חזקה של מיזוגים ורכישות בענף הדאטה סנטרס תימשך בעיקר בעקבות הצטמצמות ההיצע של נדל"ן זמין ואיכותי לדאטה סנטרס, שתמשיך לתרום לעליית הערכות השווי בענף. כיום, מכפילי השווי של הדאטה סנטרס מגיעים ל-20-25x על ה-EBITDA. פעילות המיזוגים והרכישות בתחום המגדלים הסלולריים גדולה אף יותר מאשר בתחום הדאטה סנטרס, על רקע העובדה שמכירת חלק מהמניות של חברות-בת, שמפעילות רשתות טלפונים ניידים, נעשתה שכיחה יותר. דוגמאות בולטות הן מכירת המניות של Vodafone Vantage שהחלה לפעול במרץ 2021, ושל Orange Totem שהחלה לפעול בנובמבר 2021.
מכפילי השווי של המגדלים הגיעו גם הם לרמות של x22-25 על ה-EBITDA, עלייה מ-x15-20 לפני שנתיים בלבד. חברות טלקום רבות מוכרות את עסקי המגדלים שלהן על מנת לצמצם חובות ועלויות. אנו סבורים שכתוצאה מכך חברות מגדלים עצמאיות, כגון American Tower Corp ו-SBA Communications Corp (SNA), צפויות להרוויח מהתחזקות הביקוש לתקשורת אלחוטית, בעודן ממשיכות לצבור נכסי מגדלים.
אנו סבורים שמשקיעים רבים מעדיפים חברות מגדלים עצמאיות, בזכות זרמי הכנסות ניתנים לחיזוי מהחכרת שטחים למפעילים אלחוטיים. החכרות של מגדלים סלולריים נעשות לטווח ארוך, ומבנה העלויות הקבוע שלהן מאפשר הגדלת הכנסות עם הגידול במספר הדיירים, בשעה שהעלויות נותרות יציבות יחסית. המבנה רב-הדיירים מסייע בגיוון זרמי ההכנסות ובהגדלת הרווחיות.
בדיווח על הכנסות הרבעון האחרון של 2021, American Tower הודיעה שהיא מצפה לבנות כ-6,500 אתרים חדשים, מתוכם 4,000 בהודו, 1,900 באפריקה, 500 באמריקה הלטינית ומספר זהה באירופה. SBA הדגישה בדיווח על הרבעון האחרון של 2021 את כניסתה לפיליפינים, ההנהלה מצפה שעיקר התמקדותה שם בשנים הבאות תהיה בהזדמנויות בנייה ב-Greenfield Tower. SBA הודיעה גם על השלמת רכישת AirTel Tanzania תמורת 176 מיליון דולר בתחילת ינואר 2022. החברה גם הוסיפה כ-22 מיליון דולר ל-EBITDA ולתזרים התפעולי המתואם (AFFO) ב-2022. בנוסף, הנהלת החברה אמרה שהיא מצפה להשלים עסקאות בסך כ-137 מיליון דולר עד הרבעון השלישי של 2022, והודיעה שהיא רכשה או עומדת לרכוש 371 אתרי תקשורת.
מגמת המיזוגים תימשך כנראה על רקע העובדה שחברות מחפשות שווקים רוויים פחות. למשל, באפריל 2022, סגרה Equinix עסקת רכישה של דאטה סנטר בניגריה תמורת 320 מיליון דולר, או מכפיל של כ-14 על ה-EBITDA של שנת 2021. העסקה יצאה לפועל לאחר ש-Equinix הודיעה על רכישת ארבעה דאטה סנטרס דרום אמריקאיים מחברת Entel תמורת 705 מיליון דולר בסוף מרץ. על רקע חסמי הכניסה הגבוהים והבדלים ברגולציה בין מדינות שונות, מרבית עסקאות ההתרחבות מתרחשות באמצעות רכישת חברות בעלות נוכחות בשווקים שבהם מדובר.
מסקנה
הביקוש לדאטה סנטרס ולמגדלים סלולריים ממשיך לגדול, וההכנסות העתידיות נראות אטרקטיביות על רקע העובדה שטכנולוגיות הדור הבא מניעות צמיחה בדאטה. כך למשל, תפוסת הדאטה סנטרס בארה"ב עלתה ב-44.3% בשנת 2021. הסביבה המאקרו-כלכלית הנוכחית מספקת דחיפה הן להכנסות והן לתשואות על המחיר בשווקים הגדולים של הדאטה סנטרס, כגון צפון וירג'יניה, לונדון וסינגפור. בנוסף, הצמצום בהיצע של נדל"ן איכותי וזמין עבור דאטה סנטרס ומגדלים סלולריים הוא אחד היתרונות המבניים ארוכי הטווח של קרנות נדל"ן קיימות שמשקיעות בדאטה סנטרס ובמגדלים סלולריים.
