אין על מי לבנות? למה ענף הנדל"ן נשאר מאחור מבחינה טכנולוגית
ישראל נחשבת כבר שנים למעצמה טכנולוגית, אך דווקא בענף הנדל"ן לא נרשמה עד כה פריצת דרך. למה זה קורה וכיצד טכנולוגיה יכולה לסייע בפתרון הבעיות?
הטכנולוגיה כבר הפכה לחלק בלתי נפרד מהחיים שלנו - החל מהאופן שבו אנחנו עובדים, צורכים מידע ומקבלים החלטות ועד לאיך שמערכות בריאות, חינוך, פיננסים ותחבורה מתנהלות מאחורי הקלעים. האלגוריתמים הפכו לשותפים שקטים בקביעת סדרי עדיפויות, ה-AI מייעל תהליכים שבעבר דרשו צוותים שלמים, והדיגיטציה חיברה בין עולמות שבעבר היו מנותקים מהקמעונאות ועד הרפואה. בתוך עשור אחד בלבד, עוצמת ההשפעה הזו שינתה מודלים עסקיים, פתחה מקצועות חדשים, והגדירה מחדש מה נחשב “יכולת בסיסית” בעולם העבודה.
אלא שלמרות זאת, תחום הנדל"ן שיש לו השפעה אדירה על חיי היום-היום ובפרט בישראל, די נשאר מחוץ לחגיגה. אמנם קיימים מיזמים או פרויקטים כאלו ואחרים להטמעת טכנולוגיות אך ככלל שיטות הבנייה בישראל נחשבות לישנות, חלק לא מבוטל מהבנייה נעשה באופן ידני והדבר עשוי להקשות על קידום תהליכים ואף להתמודדות עם יוקר הדיור.
לדברי עו"ד אביגיל קסטיאל, שותפה וראש מחלקת הנדל"ן בש. הורוביץ, "שילוב טכנולוגיות בענף הנדל״ן מאתגר במיוחד משום שמדובר בענף שמרני, עתיר רגולציה, בעל מחזורי קבלת החלטות ארוכים וסיכון כלכלי גבוה. בניגוד לענפים דיגיטליים, הנדל״ן נשען על מעט עסקאות גדולות, מידע שאינו תמיד אחיד או נגיש, ותהליכים התלויים בגורמים אנושיים, משפטיים ותכנוניים רבים. החסמים המרכזיים כוללים רגולציה לא דיגיטלית ולא אחידה, מחסור בדאטה איכותי, פיצול בין שחקנים רבים ללא סטנדרט עבודה אחיד, ופער תרבותי בין עולם ההייטק המהיר לבין עולם הנדל״ן הזהיר, שבו אמון וניסיון נתפסים כקריטיים יותר מחדשנות טכנולוגית".
אסתי שיוביץ, מייסדת שותפה ומנכ"לית Arena AI, מסבירה כי "לפי דו"ח החדשנות של המכון הישראלי להערכת חדשנות, ענף הבנייה והנדל"ן מדורג מתחת לממוצע הארצי במדדי חדשנות, ובמיוחד חלש בהטמעת חדשנות ובמדידת ביצועים. במילים אחרות, הבעיה אינה מחסור בסטארטאפים או רעיונות, אלא היעדר מנגנונים שמכניסים חדשנות לארגון בפועל ומודדים את הערך הכלכלי שלה. שוק הנדל"ן בנוי על ריבוי מתווכים, אינטרסים מקומיים וחוסר שקיפות מובנה. בניגוד לפינטק או איקומרס, שבהם מידע זורם בצורה פתוחה וסטנדרטית, בנדל"ן נתונים קריטיים לקבלת החלטה מפוזרים בין גופים, אינם אחידים ולעיתים נשמרים במכוון בידי שחקנים מסורתיים כיתרון תחרותי . גם ההיסטוריה התפעולית של הענף משחקת תפקיד. במשך שנים הפעילות נשענה על עבודה פיזית ואתרי בנייה שלא היו סביבות דיגיטליות. לכן החדשנות לא חדרה "מהשטח", אלא מתחילה כיום משכבות הניהול, התכנון, המכירה וקבלת ההחלטות .לכך מתווסף גורם פסיכולוגי משמעותי: נדל"ן הוא שוק של החלטות יקרות מאוד. רוכשים,יזמים ובנקים מאמצים טכנולוגיות חדשות בזהירות גבוהה, גם כאשר הפתרונות בשלים, משום שטעות כאן עולה מאות אלפי ואף מיליוני שקלים".
"בשורה אמיתית לשוק"
אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל ECOWALL, מסביר כי אחד הכשלים הנוגעים ליישום טכנולוגיה בענף הנדל"ן נובעים מגישה שאינה בהכרח רלוונטית או נכונה לימינו אנו. "סביב מחירי הדיור תשומת הלב מופנית באופן קבוע למחירי הקרקע, אולם חשוב להתייחס גם לעלות הבנייה, שמושפעת במידה רבה מאוד מעלות עובדי הבניין".
לדבריו, שיטות הבנייה לא התעדכנו במשך עשרות שנים וכתוצאה מכך הן דורשות כמות גדולה מאוד של כוח אדם יקר וזר. "טכנולוגיות של בנייה מתועשת מאפשרות לייצר מראש את כל חלקי הבניין באתרים ייעודיים ובצורה ממוכנת, זולה ומבוקרת. באתר הבנייה עצמו אפשר רק להרכיב את החלקים ובכך לחסוך כוח אדם רב. כל אלו יכולים להוזיל משמעותית את עלות הבנייה וכתוצאה מכך גם את המחיר הסופי של הדירות לרוכשים.
"במרכז הארץ ובאזורים מבוקשים עלות הבנייה מהווה כ-30% משווי הדירה, אך בפריפריה ובאזורים מרוחקים יותר היא עשויה להגיע ל-50% ויותר", מבהיר פוקוטינסקי. "מעבר לבנייה מתועשת ושילוב של טכנולוגיות ייצור מתקדמות וחדשניות הוא משהו שעשוי להביא בשורה לשוק, לקצר את המשך הבנייה ובכך גם להרחיב את ההיצע".
"איזון בין היצע לביקוש"
ערן כרמי, מנכ״ל SHAHAF PY, המתמחה בפיתוח מערכות מתקדמות להדפסת תלת־ממד בבטון עבור יישומים ביטחוניים, תעשייתיים ואזרחיים, מסביר כי כבר קיימות טכנולוגיות, כמו הדפסת תלת מימד בבטון, שעשויות לשנות את כללי המשחק בענף הבנייה. “כיום ניתן להדפיס כמעט את כל חלקי המבנה, מקירות ועד אלמנטים מורכבים, בין אם במפעל ייעודי והרכבה מהירה בשטח ובין אם בהדפסה ישירה באתר באמצעות מדפסות ניידות”, הוא אומר. “בתהליך הזה יש שליטה מלאה בהרכב הבטון, דבר המאפשר לייצר חומר איכותי ועמיד יותר, לצד חיסכון משמעותי בתבניות ובצמנט, הנחשבים לחומרים מהמזהמים ביותר בענף הבנייה, וכן בצמצום חומרי הגלם באמצעות אופטימיזציה של הגיאומטריה המבנית”.
לדבריו, הבשורה האמיתית טמונה דווקא בצד ההיצע. “הדפסת מבנים בתלת־ממד מאפשרת קיצור דרמטי של זמני הבנייה, התאמה מדויקת לתכנון האדריכלי, לתנאי השטח ולדרישות הרגולציה, וגם ראייה מערכתית של תכנון שכונות שלמות והסביבה שלהן”, מסביר כרמי. “כאשר ניתן לבנות מהר יותר, בפחות כוח אדם ובעלות נמוכה יותר, אפשר להגדיל משמעותית את היקף הבנייה בפרקי זמן קצרים. המשמעות היא הרחבה של היצע הדירות ויצירת איזון בין היצע לביקוש, תהליך שישפיע על גובה מחירי הדיור. זו דוגמה מובהקת לאופן שבו טכנולוגיה הנדסית מתקדמת יכולה לתת מענה אמיתי לאתגרי הדיור, ולא רק לטפל בסימפטומים שלהם".
"ודאות היא מנוע כלכלי"
פתרון של הנושא ושילוב נכון של טכנולוגיה בענף הנדל"ן, לדברי קסטיאל, מצריך שינוי גישה. "הסרת החסמים מחייבת שינוי תפיסתי משני הכיוונים: יזמים וסטארטאפים נדרשים להבין לעומק את המציאות התפעולית, הרגולטורית והאנושית של ענף הנדל״ן, לפתח פתרונות שמטפלים בבעיה כואבת וברורה, ולפעול בשיתוף עם בעלי המקצוע הקיימים ולא במקומם", היא מבהירה. "במקביל, אנשי הנדל״ן המסורתי נדרשים לאמץ פתיחות זהירה לחדשנות, להגדיר צרכים עסקיים ברורים, ולהיות שותפים פעילים בפיילוטים ובהטמעה, מתוך הבנה שטכנולוגיה אינה איום אלא כלי להפחתת סיכונים, לייעול תהליכים ולשיפור קבלת החלטות. רק חיבור בין ידע טכנולוגי עמוק לבין ניסיון נדל״ני מעשי מאפשר שילוב מוצלח ובר־קיימא של טכנולוגיה בענף".
שיוביץ אף סבורה כי הטכנולוגיה אף יכולה לצמצם סיכון. "טכנולוגיה לא יכולה להחליף מדיניות מוניטרית, אבל היא יכולה להחזיר ודאות לשוק: לצמצם פערי מידע, לשפר התאמה בין ביקוש להיצע, לקצר תהליכים ולהפחית סיכון נתפס. ודאות היא מנוע כלכלי. כשיש כלים חכמים לקבלת החלטה, השוק חוזר לנוע".
