כשבית הופך לפרויקט, מי שומר על האינטרס של הדיירים?
פרויקטי התחדשות עירונית כרוכים בהחלטות תכנוניות והנדסיות, שמתקבלות עוד לפני תחילת העבודות - ועשויות לקבוע את איכות הדירה. זו הסיבה שחשוב ללוות את הדיירים כבר משלב התכנון ועד למסירה
עבור בעלי הדירות, פרויקט של פינוי בינוי או הריסה ובנייה אינו עוד פרויקט בנייה. זה הבית שלהם, ולעיתים נכס שנמצא בבעלות המשפחה במשך עשרות שנים. מאחורי כל פרויקט כזה עומד תהליך ארוך ומורכב, שבמסגרתו הם נדרשים להפקיד את הנכס שלהם בידי מערכת שלמה של אנשי מקצוע, לקבל החלטות בנושאים שאינם חלק מחיי היום יום שלהם ולהמתין שנים עד לקבלת הדירה החדשה.
בתוך המערכת הזו עולה שאלה פשוטה אך מהותית: מי רואה את התהליך מנקודת המבט ההנדסית של בעלי הדירות ומוודא שהאינטרסים המקצועיים שלהם מקבלים מענה?
זו השאלה שהובילה את גידי הוד, מנכ"ל הוד פיקוח ובנייה ומפקח בנייה מוסמך, להקים את הוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית - חברה המתמחה בליווי ובפיקוח הנדסי מטעם בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
יש רגע בהתחדשות עירונית שבו הכול עדיין נמצא על הנייר. הבניין הישן עדיין עומד, הדירה המוכרת עדיין שם, אבל כבר מתקבלות החלטות שעתידות להשפיע על הבית החדש: מה יהיה המפרט, כיצד ייראה התכנון, אילו מערכות יותקנו, מה יהיו הסטנדרטים של הבנייה ואיך יתורגם כל מה שסוכם בסופו של דבר לדירה שתימסר לבעלי הדירות.
מאותו רגע מתחיל תהליך שיכול להימשך שנים. בדרך יהיו יזם, עורך דין, אדריכלים, יועצים, רשויות, קבלנים ושלל בעלי תפקידים. כל אחד מהם אחראי לחלק אחר בפאזל. אבל עבור בעלי הדירות, השאלה אינה רק מי מנהל את הפרויקט, אלא מי בוחן את ההחלטות המקצועיות גם מהצד שלהם: מה הובטח, מה תוכנן, מה נדרש לבדוק ומה יקרה בפועל כאשר התוכניות יפגשו את השטח.
מהשטח הכול נראה אחרת
גידי הוד לא הגיע לתחום על סמך ידע תיאורטי בלבד. הוא מפקח בנייה ומנהל החברה, בוגר המכללה הישראלית לבנייה בתחום פיקוח וניהול פרויקטים בבנייה. במהלך השנים הוביל עשרות פרויקטים בענף, מבנייה רוויה ובנייה מרקמית ועד בניינים רבי קומות, מרכזי קניות, מבני תעשייה גדולים ופרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, הריסה ובנייה ופינוי בינוי.
הניסיון הזה אפשר לו להכיר את עולם הבנייה מזוויות שונות, ובעיקר לראות את הפער שבין מה שנראה ברור על הנייר לבין המורכבויות שמתגלות כאשר הפרויקט מגיע לשטח. עם התפתחות תחום ההתחדשות העירונית, הוא הבין שבעלי הדירות נדרשים להתמודד עם מערכת מקצועית מורכבת, בעוד שהשפה שבה מתנהל התהליך היא במידה רבה הנדסית, תכנונית וטכנית.
"הבנתי שיש כאן צורך אמיתי", מספר הוד. “בעלי הדירות נמצאים במרכז הפרויקט, אבל הם לא אנשי מקצוע בתחום הבנייה. הם צריכים מישהו שיידע להסתכל על הדברים מבחינה הנדסית, להבין את המשמעות של החלטות שמתקבלות לאורך הדרך ולוודא שהאינטרסים המקצועיים שלהם מקבלים מענה”.
מתוך ההבנה הזו התגבשה ההתמחות של החברה: ליווי בעלי הדירות לא רק בנקודת זמן אחת בפרויקט, אלא לאורך התחנות שבהן מתקבלות החלטות שעשויות להשפיע על הדירה שתימסר להם בסופו של דבר.
בהתאם לגישה הזו, מאחורי הפעילות של הוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית עומד צוות מקצועי רב תחומי, המשלב ניסיון הנדסי, ידע אדריכלי והיכרות מעשית ומעמיקה עם ענף הבנייה. צוות החברה כולל מהנדסי בניין והנדסאי בניין, האמונים על הפיקוח ההנדסי ועל ניהול הבקרה המקצועית בפרויקטים בשטח, לצד צוות תכנון אדריכלי האחראי על תחום התכנון ועל בקרת הפרויקטים גם בהיבטים התכנוניים והאדריכליים. המבנה המקצועי הזה מאפשר לחברה לרכז תחת קורת גג אחת מגוון רחב של יכולות והתמחויות, ולהעניק מענה לסוגיות המורכבות שעולות לאורך חיי הפרויקט. השילוב בין אנשי מקצוע מתחומים שונים, שכל אחד מהם מביא עמו ידע וניסיון ייחודיים, מאפשר להעניק לבעלי הדירות מעטפת הנדסית ותכנונית רחבה, המבוססת על עבודת צוות, ראייה מערכתית וירידה לפרטים.
לא לחכות שהקבלן יעלה על הקרקע
התפיסה הזו מובילה את הוד להימנע מאחת הטעויות הנפוצות בעת ליווי פרויקטים. בחלק ניכר מהמקרים, רואים בו כשירות שמתחיל רק כאשר עבודות הבנייה יוצאות לדרך. אולם, בהוד מסתכלים עליו באופן שונה. מבחינת החברה, השלב ההנדסי מתחיל הרבה לפני עבודות העפר והבטון, כבר כאשר מתחילים לגבש את התכנון והמפרטים. בשלבים האלה מתקבלות החלטות רבות שיכולות להשפיע על המוצר הסופי: התכנון, המפרט הטכני, חומרי הגמר, מערכות הבניין, הפתרונות ההנדסיים וההתאמה בין התכנון לבין הצרכים וההסכמות מול בעלי הדירות.
לכן, הליווי המקצועי נועד להתחיל בשלבים מוקדמים ככל האפשר ולהמשיך לאורך חיי הפרויקט. בהמשך מגיע השלב שבו התוכניות פוגשות את המציאות: עבודות הבנייה, קבלני המשנה, החומרים, הביצוע בפועל, בקרת האיכות וההתמודדות עם פערים בין התכנון לבין מה שנעשה בשטח.
“פיקוח טוב הוא לא רק להגיע לאתר ולבדוק אם משהו בוצע”, אומר הוד. “צריך להכיר את הפרויקט מראש, להבין מה הוגדר ומה סוכם, לדעת מה צריך לבדוק ולהיות עם היד על הדופק לאורך הדרך”.
הדירה היא לא רק מטרים רבועים
בעלי הדירות אינם אמורים להפוך לאנשי מקצוע בתחום הבנייה כדי לשמור על האינטרסים שלהם. הם כן צריכים להיות מסוגלים להבין את המשמעות של ההחלטות המתקבלות בפרויקט שלהם: איזה מפרט הוגדר, מה המשמעות של שינוי בתוכנית, האם פתרון מסוים תואם את ההתחייבויות, כיצד נבחנת איכות הביצוע ומה עושים כאשר מה שתוכנן אינו תואם את מה שנבנה.
כאן נכנס לתמונה הממד האנושי של עבודת הפיקוח. המפקח אינו אמור להחליף את בעלי הדירות בקבלת החלטות, אלא לאפשר להם לקבל החלטות כשהם מצוידים בידע המקצועי הנדרש. במובן הזה, תפקידו הוא לתרגם את השפה ההנדסית המורכבת לשפה שבעלי הדירות יכולים להבין, ולחבר בין הציפיות שלהם לבין המציאות המקצועית של הפרויקט.
התחדשות עירונית היא מרתון, לא ספרינט
ככל שתחום ההתחדשות העירונית מתרחב, כך הופכים הפרויקטים למורכבים יותר. היקפי הבנייה גדלים, מספר הגורמים המעורבים עולה, משך הפרויקטים עשוי להתפרס על פני שנים, והמרחק בין ההחלטות שמתקבלות בשלבי התכנון לבין התוצאה הסופית יכול להיות משמעותי.
מבחינת הוד, דווקא משום כך נדרש ליווי רציף שיוצר רצף מקצועי בין שלבי התכנון, הבקרה והביצוע. החברה מלווה כיום בעלי דירות בעשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, בהם פרויקטים של פינוי בינוי והריסה ובנייה, מתוך הסתכלות שאינה מתמקדת רק בשלב שבו נמצא הפרויקט כעת, אלא גם בהשלכות של ההחלטות שמתקבלות היום על השלבים הבאים.
מעבר לפיקוח: יצירת סטנדרט מקצועי
הפעילות של הוד אינה מסתכמת בעבודה בתוך הפרויקטים עצמם. גידי הוד הוא חבר מייסד בלשכת המפקחים בהתחדשות עירונית, שפועלת לקידום היבטים מקצועיים ואתיים בתחום.
המהלך הזה משקף תפיסה רחבה יותר שלפיה פיקוח מטעם בעלי הדירות הוא מקצוע שדורש סטנדרטים ברורים, ידע מקצועי וניסיון ייעודי בהתמודדות עם המאפיינים הייחודיים של התחדשות עירונית.
“כשנכנסים לפרויקט כזה, צריך להבין שמדובר באחריות גדולה”, אומר הוד. “בסוף, אנחנו מדברים על הבית של אנשים ועל השקעה משמעותית מאוד מבחינתם. האחריות היא לא רק לבדוק מה קורה באתר, אלא להיות שם לאורך התהליך ולתת לבעלי הדירות את הביטחון שיש מי שמסתכל גם על הצד ההנדסי שלהם”.
ליווי הדיירים לאורך כל הדרך
בסופו של דבר, עבור בעלי הדירות, השאלה אינה כמה ישיבות התקיימו או כמה תוכניות הוכנו. השאלה היא האם הדרך הארוכה שבין הדירה הישנה לדירה החדשה מנוהלת גם מנקודת המבט שלהם, והאם התוצאה שתימסר להם תואמת את מה שהוגדר, תוכנן וסוכם.
עד למסירת המפתח יש תכנון, מפרטים, החלטות, אישורים, שינויים, בנייה, בדיקות, ליקויים ותיקונים. יש אינספור ממשקים בין אנשים ומערכות, ובעיקר יש בעלי דירות שמבקשים לדעת שהדרך הארוכה הזו מובילה לתוצאה שעליה הסכימו.
עבור הוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית, זו בדיוק נקודת המוצא: להיות הגורם המקצועי שמלווה את בעלי הדירות בתוך התהליך המורכב, מההחלטות הראשונות על הנייר ועד למפתח בדלת. כי בניין חדש הוא אמנם התוצאה, אבל עבור מי שמוסרים את ביתם לתהליך ארוך, הדרך אליו חשובה לא פחות.
d&b – לדעת להחליט
