בונים על העתיד
הדמויות המובילות בענף יפגשו השבוע במסגרת פורום Duns 100 לבכירי ענף הנדל"ן. רגע לפני הפורום מתייחסים כמה מאנשי הנדל"ן המנוסים בישראל למספר סוגיות הנמצאות על השולחן בתקופת המפנה שבה נמצא הענף
לאן פונה שוק הדיור בישראל בשנת 2026?
מבחינת אנשי הנדל"ן המנוסים שישתתפו השבוע בפורום Duns 100 לבכירי ענף הנדל"ן, אנחנו עומדים בפני שנת מפנה, כל עוד דעיכת המלחמה והפסקתה תימשך. למעשה, כשמסתכלים קדימה אל שנת 2026, האופן שבו היא תתפתח תלויה במספר משתנים מרכזיים.
ראשית, התנהגות הריבית - הצפי להפחתות ריבית נוספות במהלך 2026 הוא בעל פוטנציאל להניע את השוק. הורדת הריבית יכולה לגרום להגברת הפעילות הכלכלית בענף.
בנוסף, גם מצב הרוח הלאומי צפוי לשחק תפקיד. השיפור במצב הרוח מביא לרוב להגברת קצב מכירת הדירות.
היבט חשוב ומרכזי אחר הוא ההיצע והמלאי ושאלת מחירי הדירות - כל עוד קיים "מלאי עסקי" של דירות גמורות או בשלבים מתקדמים, המחירים צפויים להישאר יציבים יחסית. אולם, ברגע שהמלאי יצטמצם, והשוק כבר מראה סימני התעוררות עם קצב מכירות משתפר בחודשים האחרונים, עלולה להיווצר עליית מחירים, במיוחד במחצית השנייה של 2026, כאשר השוק יפגוש בין היתר פרויקטים חדשים שמתחילים להיבנות כעת תחת עלויות מימון וביצוע גבוהות יותר. מניסיון העבר, חלק מהציבור, שנמנע כבר תקופה ארוכה מלרכוש דירה בשל אי-הוודאות והריבית הגבוהה, צפוי לחזור לשוק כאשר התנאים ישתפרו. כשקצב המכירות יעלה, הירידה הנוכחית במחירים ככל הנראה תיבלם, ובאזורים מסוימים המחירים אף עלולים לעלות. גורמים נוספים שיכולים להשפיע על מחירי הדירות הם עלייה של יהודי התפוצות בעקבות גלי האנטישמיות בחו"ל, הקטנת תופעת הירידה מישראל, וכן המשך העלייה הצפויה במחירי השכירות שידחפו אנשים נוספים לקנות דירות.
אלמנט נוסף שישפיע השנה על שוק הדיור ועל מחירי הדירות הוא המדיניות הממשלתית. כדי לראות שינוי אמיתי במחירי הדיור, יש צורך להגדיל את ההיצע בהתחדשות עירונית, בשכירות מוסדית, ובתכנון אסטרטגי של שכונות חדשות. אם שלושת המרכיבים הללו יתקדמו יחד, 2026 יכולה להיות שנה "רגועה" יותר מבחינת מחירי הדירות. לעומת זאת, אם קצב שיווק הקרקעות והתכנון לא ישתפרו, או אם ימשיכו ההפסקות בהתחלות הבנייה, הלחץ כלפי מעלה יחזור.
לדברי רוב המנהלים הבכירים שהתייחסו לנושא, התחזית הסבירה ביותר לשנת 2026 היא יציבות מחירים עם נטייה קלה כלפי מעלה. רוב הבכירים לא צופים עליות מחירים משמעותיות, אך הם כן צופים שבשנה או שנתיים הקרובות ישנה סבירות גבוהה שמחירי הדירות יטפסו כלפי מעלה, כאשר באזורים מסויימים עשויה להיות בשלב מאוחר יותר עליה ניכרת במחירים. בכירי הענף מתארים מציאות בעלת כמה שלבים כאשר בשלב ראשון ובטווח המיידי חיוני לשמור על איזון ויציבות. בטווח הבינוני, יש כאמור פוטנציאל לעליית מחירים משמעותית יותר.
העובדה שמחירי הדירות נותרו יציבים יחסית גם במהלך המלחמה, למרות אי-הוודאות הקיצונית והריבית הגבוהה, מלמדת על חוזקו הבסיסי של שוק הנדל"ן בישראל. בניגוד לתנודות הרבות בשוק ההון, הנדל"ן ממשיך להיתפס כמקלט השקעה יציב, והביקוש המובנה אליו נשאר חזק. בכל פעם שהשוק חוזר לשגרה, ולו חלקית, המחירים מגיבים כלפי מעלה - דפוס שהוכיח את עצמו פעם אחר פעם.
לקראת פורום Duns 100 התייחסו בכירי הענף לנושאים נוספים, כמו הצעדים שלדעתם יש לבצע כדי לייצב את הענף, האם לדעתם יש לשקול הפרטה חלקית או שינוי מהותי בשיטת המכרזים הנוכחית, והאם הגבלת מבצעי המכירות של 90/10 ו 80/20 היא צעד מתבקש שנועד לצמצם את הסיכונים הפיננסים של היזמים ורוכשי הדירות, או במהלך שהחמיר את הקושי במכירת הדירות החדשות.
לכתבה התראיינו עדי דנה, מנכ"ל חברת אזורים, רונית אשד לוי, מנכ"לית חברת אפריקה ישראל מגורים, ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשטרום מגורים חברה לבנייה, שלום שי, יו"ר ובעלים דונה חברה לבנייה, דן פרנס, מנכ"ל, קרסו נדל"ן ורונית שבירו, בעלים בקבוצת שבירו.
ענף הנדל״ן מהווה מנוע מרכזי בכלכלה הישראלית. הוא חווה קשיים רבים בשנים האחרונות ונאלץ לבצע התאמות בהיבטים שונים כמו סביבת ריבית גבוהה, פעילות בצל מלחמה מתמשכת, מחסור בכח אדם וירידה במכירת דירות חדשות. מה לדעתכם נדרש היום כדי לייצב את הענף?
ארנון פרידמן: "העלייה הגדולה במחירי הדירות בשנת 2022, עליית הריבית, הרפורמה המשפטית והמלחמה המתמשכת גרמו לירידה משמעותית בקצב רכישת דירות ולהצטברות של מלאי דירות לא מכורות בידי הקבלנים. בנוסף, עליית עלויות הבנייה ומשך זמן הבנייה פוגעים בכלכליות של הפרויקטים. ההימנעות של הציבור - שאין בבעלותו דירה - מרכישת דירה, מובילה לעלייה בביקוש של דירות להשכרה, ובשל היעדר המשקיעים בענף, מלאי הדירות להשכרה לא עונה על הביקוש ומחירי השכירות עולים. על מנת לייצב את הענף, בראש ובראשונה נדרשת הגדלת כמות העובדים, אשר תוביל להוזלת עלויות הביצוע. במקביל, הקטנת מס הרכישה על דירות להשקעה תעודד את חזרת המשקיעים לשוק".
עדי דנה: "ענף הנדל"ן הישראלי המשיך להפגין חוסן גם בתקופות המאתגרות שחווינו. כעת, עם הפסקת הלחימה וירידת הריבית, אנו נמצאים בנקודת התעוררות משמעותית בענף, המתאפיינת בחלון הזדמנויות שמחייב את מקבלי ההחלטות לבצע התאמות, כדי לייצב ולהמריץ את הענף.
ראשית, על המדינה לפעול באופן אקטיבי להסרת חסמים רגולטוריים וליצירת סביבה שמעודדת ייזום, בנייה ופיתוח. יש להסדיר את תהליכי ההתחדשות העירונית ברשויות תחת מדיניות רשות ברורה, מה שיאיץ את הטיפול במתחמים הממתינים להתחדשות. בנוסף, יש להרחיב את מעגל הגורמים המקצועיים ברשויות המקומיות, ולספק מתן היתרי בנייה ואישורי אכלוס בפרקי זמן קצרים משמעותית בהשוואה למצב הקיים.
ההאטה בשוק הדיור, שמלווה בעליה מתמשכת במחירי השכירות וזליגה של משקיעים ישראלים להשקעות בחו"ל, היא מצב לא תקין. אחת הדרכים לטפל במצב היא להפחית את מס הרכישה בסך 8% למשקיעים שנקבע בהוראת השעה הוותיקה, ולהכניס בחזרה ומהר את המשקיעים לשוק. מהלך שכזה יתרום לאיזון וייצוב השוק. מאותה סיבה, יש לצמצם חלק מההגבלות שהטיל בנק ישראל על אותם משקיעים. השימוש בכלים המשפיעים על הביקוש והיציבות בשוק צריך להיעשות בצורה שוטפת ואחראית, בראיית צרכי השוק הן בהווה והן בעתיד, ולא רק בהתבסס על שיעור השינוי במחירי הדיור".
רונית אשד לוי: "התקופה שלאחר המלחמה יצרה נקודת מפנה: יותר אופטימיות, יותר ודאות, והתחלה של התאוששות. למרות שהירידה בריבית הייתה מינורית, עצם שינוי הכיוון הוא סימן חשוב, והוא חייב להימשך. סביבת ריבית נוחה יותר תשחרר ביקושים, תקל על מימון ותייצב את הענף.
כדי לייצב באמת את השוק נדרש שילוב של שלושה מהלכים: הראשון הוא המשך מגמת הורדת הריבית, באופן מדוד ואחראי, כדי לאפשר למשקי בית וליזמים לחזור לפעילות. השני הינו האצת תכנון ורישוי כדי שפרויקטים מוכנים ייצאו לדרך. המהלך השלישי הוא חיזוק ההתחדשות העירונית אשר משלבת מיגון, תשתיות והגדלת היצע בלב הערים. זהו זמן של אחריות: אם נמשיך בתהליך עקבי של הורדת ריבית לצד הסרת חסמים, הענף יחזור לפעול בקצב מאוזן ובריא".
דן פרנס: "בשוק שבו חוסר הוודאות מורגש, גם ביטחונית וגם כלכלית, קשה לרבים להתחייב לרכישות ארוכות טווח כמו דירה. הדבר בא לידי ביטוי בירידה בקצב העסקאות ובשינויים בדפוסי הביקוש. כדי לייצב את הענף, נדרשת תחושת יציבות כללית - כלכלית ושלטונית. כל עוד הסביבה הציבורית לא מייצרת ביטחון, הקונים נשארים על הגדר. במקביל, חשוב שהמדינה והשחקנים בענף יפעלו בגמישות: יש להתאים את כלי המימון למצב, לקדם תכנון וביצוע של פרויקטים, ולחזק את האמון דרך שקיפות. זה לא המשבר הראשון בענף, ובמצבים כאלה דווקא ניסיון ומקצועיות יכולים לעשות את ההבדל".
רונית שבירו: "מה שנדרש כיום לייצב את הענף הוא: יציבות ותוכנית פעולה ברורה וודאית.
בראש ובראשונה, יש לקבל בהירות מאת נגיד בנק ישראל, שיאמר כי במידה והאינפלציה תישאר מתחת ל3%, הריבית תרד במקצבים של 4 פעימות בשנה של כ-0.5% כל פעם או בשיעור קרוב לאמור.
בנוסף, על משרד השיכון לגבש תוכנית כוללת להבראת הענף.
במקביל, יש לטפל ב"נזקי המלחמה", לקבוע מועד שבו אפשר יהיה להאריך את מועדי מסירת הדירות בשל הקושי בהעסקת פועלים וכד' – למשל 60 ימים לכל היותר, לאפשר בהוראת שעה ללוחמי להפחית מס רכישה בשיעור של 0.5% לשנה הקרובה כדי לעודד מילואימניקים להשתדרג, ולקבל הכרת תודה מהמדינה.
כמו כן יש לאפשר בהוראת שעה החזרה ל5 שנים שכירות דירות לפי חוק העידוד, המאפשרות ליזמים למכור דירות שמיועדות להשכרה ארוכת טווח, תוך זמן קצר, ולאפשר לפרויקטים להיות כדאיים לטובת הציבור כמובן. יש גם להוזיל את מס הרכישה למשקיעים בהוראת שעה ובעצם לעודד מוטיבציה לחזור לשוק עם וודאות.
ישנם עוד כלים רבים שניתן לתת, רק צריכה להיות חשיבה וביצוע פרו ענפי, עם קברניטי משרד השיכון והאוצר".
שלום שי: "הגורמים שיצרו את חוסר היציבות הם אלו שצריכים להשתנות. ראשית, סביבת הריבית חייבת לרדת. הריבית הנוכחית אומנם מקשה כרגע על הקבלנים, אך הציבור חייב להבין שכל עלות מימון שהקבלן סופג היום, תתגלגל בסופו של דבר למחיר הדירה הסופי שהצרכן ישלם. בנוסף, חייבים לפתור את מצוקת כוח האדם, המחסור במהנדסים, מנהלי עבודה ופועלים הוא אקוטי. המדינה חייבת להגדיל את מכסות העובדים הזרים ולהשקיע בהכשרות מקצועיות כדי להחזיר את המנועים של הענף לפעולה מלאה".
כ‑90% מהקרקעות הציבוריות בישראל מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ״י). האם לדעתכם יש לשקול הפרטה חלקית או שינוי מהותי בשיטת המכרזים הנוכחית?
רונית שבירו: "להנחתי יש צורך בשינוי מהותי במכרזים של רמ"י, לדוגמא: יש לאפשר ליזמים לשלם את תמורת רכישת המגרשים באופן של 20% בחתימת ההסכם ו80% רק עם קבלת היתר בנייה.
פעמים רבות רמ"י משווקת קרקעות שאינן ראויות לקבלת היתר בניה מיידי ויש בתוכניות חסמים רבים. אין זה ראוי שמשתתף במכרז לא ידע מתי יוכל לעלות על הקרקע, ובמיוחד כשרמ"י לא מגלה את כל החסמים מראש, ואז היזם נאלץ לרתק הון עצמי זמן רב מדי באופן שלא מאפשר להתקדם במגרשים אחרים.
כמו כן, רמ"י חייבת לחזור להגדלת היכולת של יזמים לרכוש מתחמים גדולים יותר, או מספר מתחמים, ובכך "להעלות את אחוז החסימה" לחברות יזמיות וביצועיות רציניות ומקצועיות".
שלום שי: "השאלה היא לא הגדרת ה'הפרטה', אלא שינוי התפיסה הכלכלית. כיום נוצר מנגנון מעוות שבו משרד האוצר בונה על הכנסות מקרקעות המדינה כחלק אינטגרלי מתקציב המדינה העתידי. הקרקעות, ששייכות לציבור, הפכו לקופה רושמת. המדינה מתקשה לוותר על ההכנסות הללו כדי להוזיל את הדיור או לעודד פרויקטים של דיור להשכרה שהריבית חונקת אותם. במקום לשחרר קרקעות בזול כדי להניע את השוק, המדינה עוצרת שיווקים כדי לא לפגוע בהכנסות. השינוי המהותי הנדרש הוא ניתוק התלות של תקציב המדינה במחירי הקרקע".
ארנון פרידמן: "רמ"י מחזיקים בבעלותם מגרשים רבים הזמינים לבניה, ובמקום להוציא מכרזים הכוללים מספר רב של מתחמים המשווקים בו זמנית למספר רב של יזמים, רמ"י בוחרת בוויסות השיווק וכל כמה חודשים משווקת מתחם אחד או שניים מתוך תוכנית גדולה. הפרטה של רמ"י תעביר את המונופול על הקרקע לידיים פרטיות, אשר ירצו גם הן למקסם את ההכנסות ממכירת הקרקע ולכן אני לא רואה יתרון בהפרטה. יש לשנות את שיטת השיווק של רמ"י ולשווק בו זמנית כמות גדולה של יחידות דיור".
דן פרנס: "למרות שזה אינו מהלך ריאלי כיום, מודל גמיש יותר היה מיטיב עם השוק. כחברה המתמקדת בקרקע פרטית אנו רואים יתרונות מובהקים בשוק תחרותי ופחות ריכוזי, שהיה מאפשר תכנון יציב, זמני שיווק קצרים יותר והגדלת מלאי הדירות".
עדי דנה: "כיום ההתנהלות מול רמ"י מתבצעת ללא גורם חיצוני שמפקח עליה או שלפחות מוסמך להכריע במחלוקות או מכשולים כשאלו נוצרים. כשיזם נתקל בקושי מול רמ"י, בין אם מדובר בהיטלי פיתוח, דמי היתר או כל סוגיה הקשורה בהעברת בעלות או עיכוב בירוקרטי, הכתובת היחידה שלו היא ועדות פנימיות של רמ"י עצמה שעמוסות מאוד. ניתן לשקול כצעד מהיר הקמת גוף חיצוני אובייקטיבי בעל סמכות, שהחלטותיו יהיו מחייבות עבור הרשות, ויאפשר ליזמים לפעול מתוך וודאות ולוחות זמנים מחייבים.
במקביל, יש לבחון גם את האופן שבו נקבעות מטרות ומדיניות רמ"י בנוגע למכרזים. כיום נראה שהיעד המרכזי של הרשות הוא מקסום הכנסות משיווק קרקעות, מה שמוביל לעיתים להחלטות שאינן מיטיבות עם תכנון ופיתוח שכונות שלמות וראויות - לדוגמא הרעיון לפיצול מגרשים גדולים ובעלי פוטנציאל רב למגרשים קטנים, והגבלת מספר המגרשים לזכיית יזם יחיד, זאת לצורך הגדלת הכנסות למגרש, גם במחיר של אובדן רצף תכנוני ופגיעה ביכולת להקים שכונה שלמה על ידי יזם אחד במהירות וביעילות. המדיניות שצריכה להוביל את רמ"י חייבת לאזן בין הכנסות ורווחים לבין יצירת מרחב תכנוני איכותי, הכולל היצע מספק של דיור אשר יכול להיבנות בצורה המהירה והמיטבית ביותר".
רונית אשד לוי: "ניהול רוב הקרקעות על ידי רמ״י יוצר ריכוזיות שמובילה לעיכובים ושחיקה בקצב היצע הדירות. אין צורך לפרק את המערכת – אבל בהחלט יש צורך לעדכן ולשדרג אותה.
שינוי מבני נכון צריך לכלול: שיפור מנגנוני השיווק כך שמכרזים יפורסמו בזמן ובקצב התואם את הביקוש האמיתי. קיצור תהליכים פנימיים ברמ״י אשר יאפשרו תיאום טוב יותר עם רשויות התכנון. וגם חיבור הדוק יותר עם הרשויות המקומיות, במיוחד בערים שבהן יש פוטנציאל להתחדשות עירונית רחבה.
הפרטה חלקית אינה תנאי להצלחה. מה שדרוש הוא יעילות, גמישות ומודלים עדכניים של ניהול ושיווק קרקע שיאפשרו להגדיל בו־זמנית את היצע הדירות ואת קצב המימוש".
בנק ישראל הגביל השנה את מבצעי המכירות של 80/20 ו- 90/10. האם מדובר בצעד מתבקש שנועד לצמצם את הסיכונים הפיננסים של היזמים ורוכשי הדירות, או במהלך שהחמיר את הקושי במכירת הדירות החדשות?
עדי דנה: "אזורים נקטה לאורך השנים בגישה אחראית ושקולה ולא ביצעה מבצעי מכירה קיצוניים. כתוצאה מכך, גם היום אנו לא מזהים בעיות בהיקף מהותי בהשלמת עסקאות שבוצעו במסגרת הטבות מימון. בפועל, הגבלת בנק ישראל בעיקר גרמה לרוכשים לדחות את מועד הרכישה לשלב מתקדם יותר של הפרויקט, ובכך האטה במעט את קצב העסקאות בשוק - אך הביקוש לדירות קיים ויציב, ובימים אלו, עם סיום המלחמה וירידת ריבית מסוימת, אנו רואים מגמת התעוררות בקרב הרוכשים. תנאי מימון נוחים הם גורם קריטי כאמור עבור רבים מרוכשי הדירות, המהלך של בנק ישראל פגע במשפרי דיור שאינם יכולים לעמוד במקדמות גבוהות בשלבים מוקדמים של הבניה, בוודאי בסביבת הריבית הנוכחית".
דן פרנס: "השפעת המגבלות שולית ביחס לכוחות האמיתיים שמניעים את השוק: הצע וביקוש, אמון צרכני ועלויות מימון. מודלים כמו 80/20 הם רק כלי. כל עוד סביבת המאקרו מאתגרת – התנהגות הרוכשים נקבעת בעיקר ממצב השוק, לא ממבצעי תשלום".
רונית אשד לוי: "מודל 20/80 נועד בראש ובראשונה לתמוך במשפרי דיור, קהל מרכזי שמניע את השוק כולו. כאשר משפרי הדיור יכולים לרכוש דירה חדשה 'על הנייר' באמצעות ההון העצמי שחסכו, הם משחררים לשוק את הדירות הישנות שלהם, מה שיוצר אקו־סיסטם מלא של תנועה, נגישות ומחירים מגוונים.
יחד עם זאת, חשוב שהמודל יופעל באחריות. בסביבה של ריבית גבוהה יש סיכון, ולכן דרושים מנגנוני בקרה, ביטחונות וכללים ברורים שיאפשרו שימוש מודרני ומבוקר במודל, מבלי לייצר עומס עודף על הרוכשים או סיכון למערכת הפיננסית. הפתרון אינו לחזור למודל החממות, אלא לאפשר את 20/80 בתצורה חכמה ומבוקרת, כזו שנותנת מענה למשפרי הדיור, מחזקת את שרשרת העסקאות, ומניעה את שוק הדיור כולו קדימה".
ארנון פרידמן: "המהלך של בנק ישראל נועד להגן על הבנקים, היזמים והרוכשים. הסכנות במבצעי המכירות הן ירידת מחירים במהלך תקופת הבנייה וחוסר יכולת של רוכשים להשלים את העסקה ולכן מדובר בצעד מתבקש. תנאי התשלום שנקבעו נועדו לתת מענה לרוכשי דירה ראשונה, הממשיכים לשכור דירה במהלך תקופת הבנייה ומתקשים לשאת במקביל גם בתשלומי שכירות וגם במשכנתא לדירה חדשה. לצד זאת, התנאים מותאמים גם למשפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקיימת, ועדיין נושאים בהוצאות משכנתא חודשיות, ומאפשרים להם לשלם עבור הדירה החדשה מתוך כספי מכירת דירתם הקודמת".
שלום שי: "המהלך הזה בוודאי לא הקל על הקבלנים וממש לא סייע להם, להפך. תנאי התשלום של 20/80 הפכו לסטנדרט שהתקבע בתודעה של הרוכשים, ואי אפשר להתעלם מזה. זהו 'פקטור' קיים בשוק. המגבלות של בנק ישראל אולי יצרו קשיים טכניים, אך השוק חזק יותר מהרגולציה, היזמים מוצאים פתרונות יצירתיים כמו חלוקת היתרה לתשלומים סמוכים, כדי להמשיך ולהציע ללקוחות את תנאי המימון שהם זקוקים להם כדי לבצע רכישה בתקופה הזו".
רונית שבירו: "כמובן שיחד עם העלאת הריביות, הקושי שהערים בנק ישראל על אופן רכישת הדירות היווה מקל נוסף בגלגלי הענף - עליו נשענת כלכלת ישראל באופן מהותי.
אכן היה רואי להגביל מבצעי 10/90, אולם מבצעי 20/80 כבר היו בעבר באופן כזה או אחר, והשוק התנהל באופן שוטף ורגיל. ההתערבות בשוק החופשי אינה יכולה להיות רק בכיוון של "מכות ללא גזרים". ריבית גבוהה, הגבלת היכולת לרכוש דירות בתשלום נדחה והגבלת היכולת לקחת משכנתאות, חונקות את השוק, והמדינה חייבת להתחיל לחשוב גם על צעדים מקלים".
על פי נתוני הלמ״ס, מחירי הדירות החדשות ירדו מזה 7 חודשים ברציפות בשיעור מצטבר של כ- 2.5%. אך בהשוואה שנתית המחירים דווקא הראו עליה של כ 0.5%. מה להערכתכם צפוי לקרות למחירי הדירות בשנת 2026?
דן פרנס: "נתוני הלמ"ס אינם מביאים בחשבון את מבצעי המימון שיש להם השפעה רבה על לוח התשלומים של רוכשי הדירות, ובהתאם גם על הערך הנוכחי של מחיר הדירה. לכן, להערכתי בשנת 2024 לא היו עליות מחירים משמעותיות כאשר עליות המחירים לשיטת הלמ"ס נבעו מריבוי דירות שנמכרו במבצעי שיווק במחירים גבוהים יותר, אבל בתזרים דחוי מאוד שלמעשה במונחים של ערך נוכחי שיקפו יציבות מחירים. גם בשנת 2025 לא היו ירידות מחירים משמעותיות כאשר ירידות המחירים לשיטת הלמ"ס נבעו מקיטון משמעותי במספר הדירות שנמכרו במבצעי שיווק. להערכתי ב 2026 השוק יציג יציבות מחירים עם נטייה קלה כלפי מעלה".
רונית אשד לוי: "נתוני הלמ״ס משקפים שוק שנמצא בתהליך של התייצבות: ירידות נקודתיות לצד עלייה קלה במבט שנתי. ההתכנסות הזו מצביעה על כך שהשוק מתחיל למצוא את האיזון שלו מחדש. 2026 עשויה להיות שנה שבה נראה חזרה לאיזון בריא. אם הריבית תתחיל לרדת והליכי תכנון ורישוי יואצו, נוכל לראות המשך התייצבות ואף האטה בעליית המחירים. לעומת זאת, אם קצב שיווק הקרקעות והתכנון לא ישתפרו, נראה שוב לחץ כלפי מעלה.
כדי לראות שינוי אמיתי במחירי הדיור, צריך להגדיל את ההיצע בהתחדשות עירונית, בשכירות מוסדית, ובתכנון אסטרטגי של שכונות חדשות. אם שלושת אלו יתקדמו ביחד , 2026 יכולה להיות שנה רגועה הרבה יותר במחירים".
ארנון פרידמן: "להערכתי בחלק מהאזורים בארץ מחירי הדירות הריאליים, המשתקפים במבצעי מימון, דחיית תשלומים, מתן פטור מהצמדה למדד והטבות אחרות, ירדו בשיעור גבוה יותר. להערכתי בשנת 2026 הריבית תרד בהדרגה, הפעילות הכלכלית במשק תתגבר, מצב הרוח הלאומי ישתפר, קצב העלייה מחו"ל יגבר, קצב הירידה יקטן ומחירי השכירות ימשיכו לעלות. חלק מהציבור, שנמנע כבר תקופה ארוכה מלרכוש דירה, יחזור לרכוש דירות, קצב המכירות יעלה והירידה במחירי הדירות תבלם. כתוצאה מכך, אני צופה כי באזורים מסוימים מחירי הדירות יעלו".
שלום שי: "צריך להבדיל בין הטווח המיידי לטווח הבינוני. בטווח הקצר, כל עוד קיים 'מלאי עסקי' של דירות, כלומר דירות גמורות או בשלבים מתקדמים, המחירים צפויים להישאר יציבים יחסית. עם זאת, ברגע שהמלאי הזה יצטמצם, ואנו רואים בחודשים האחרונים, כמו בנובמבר, התעוררות וקצב מכירות נאה, אנו ניכנס לבעיה. להערכתי, במחצית השנייה של 2026, כשהשוק יפגוש פרויקטים חדשים שמתחילים להיבנות כעת תחת עלויות מימון וביצוע גבוהות יותר, אנו נראה את עליות המחירים חוזרות".
רונית שבירו: "אף אחד מאיתנו אינו נביא, וגם הכלכלנים הכי גדולים בעולם אינם מנבאים את כל העתיד בשום תחום. האמת היא שהכל פתוח. במידה ומדינת ישראל תמשיך בתהליך השיקום, אזי מטבע הדברים הציבור יחזור לבטוח ולהאמין בכלכלת ישראל, ובענף הכי יציב שהוא הנדל"ן - זאת בניגוד לתנודות רבות בשוק ההון.
קשה לי להאמין שתהיינה עלויות מחירים מטאוריות, אבל יהיו עליות מחירים מתונות אשר יביאו את השוק ליציבות ולפעילות בריאה. במידה ותהיינה הפסקות בהתחלות הבנייה או אז יכולה להיות עליה תלולה יותר במחירים.
בסיכומו של עניין, שם המשחק הוא איזון ויציבות. אם המדינה לא תדאג לכך, בסבירות גבוהה יהיה זה הציבור שייאלץ להצביע ברגליים וידאג בעצמו ליציבות מתהווה".
עדי דנה: "מחירי הדירות נותרו בסה"כ יציבים גם במהלך המלחמה - תקופה שהתאפיינה באי ודאות קיצונית, תנודתיות מאקרו-כלכלית, וריבית גבוהה. העובדה שמחירי הדירות נותרו ללא שינוי משמעותי למרות כל הטלטלות, מלמדת על חוזקו של שוק הנדל"ן בישראל ועל הביקוש שמאפיין אותו. מניסיוננו באזורים, בכל פעם שהשוק חוזר לשגרה, ולו חלקית, המחירים מגיבים כלפי מעלה. כאשר מתווספת לכך הציפייה להפחתות ריבית נוספות במהלך 2025, ולצד התעוררות שאנו כבר רואים בקרב משפרי דיור ומשקיעים, נוצר שילוב שמצביע על פוטנציאל ברור לעליית מחירי הדיור"
d&b – לדעת להחליט
