התמודדות עם סוגיית הדייר הסרבן בפרויקטים של התחדשות עירונית: בין הדין הקיים לצורך רגולטורי
חותמים או תוקעים? מבט מקרוב על סוגיית הדייר הסרבן, זכויות היזמים והפערים בחוק
תחום ההתחדשות העירונית בישראל הפך בשנים האחרונות לאחד המנועים המרכזיים ביותר לצמיחה עירונית, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והרחבת היצע הדיור באזורי הביקוש. עם זאת, לצד ההזדמנויות התכנוניות והכלכליות הרבות, פרויקטים אלו מתמודדים באופן תדיר עם מכשולים מורכבים. הבולט שבהם הוא תופעת ה"דייר הסרבן", בעל דירה המסרב לקחת חלק בפרויקט ולחתום על הסכם ההתקשרות, ובכך עלול לעכב או אף לסכל פרויקט שלם לרווחת כלל השכנים.
כדי להבין את ממדי הבעיה, חשוב להבחין תחילה בין המסלולים השונים. דייר סרבן הוא מי שמסרב לחתום על הסכם במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות), תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) או פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף. ואולם, הכלים המשפטיים שעומדים לרשות יתר הדיירים שונים בתכלית בהתאם למסלול: בעוד שבפרויקטים של פינוי-בינוי עומדת לשאר הדיירים עילת תביעה כפולה הכוללת הן אכיפת הסכם והן תביעה כספית בגין נזקי העיכוב, הרי שבפרויקטים במסלול תמ"א 38 (על שני סוגיהם) הדין הקיים מעניק להם עילת תביעה אחת בלבד, חיוב הדייר לחתום על ההסכם.
מבחינה מעשית-כלכלית, קיים הבדל עצום בין השניים. כאשר מוגשת נגד דייר סרבן תביעה כספית משמעותית, מפלס החשש שלו מזנק והוא נדרש לשאת באחריות כבדה, כך שבפועל הוא יעמוד בסירובו רק אם באמתחתה של טענה משפטית מוצקה ומוכרת. מסיבה זו, עולה לא מעט פעמים הצורך המוצדק לתקן את החקיקה כך שתאפשר הגשת תביעות כספיות נגד סרבנים גם בפרויקטים במסלול תמ"א 38.
על מנת לצמצם את יכולתם של בודדים לתקוע פרויקטים לאומיים וקהילתיים, ביצע המחוקק בשנים האחרונות שורת תיקונים דרמטיים שמטרתם להפחית את "הרוב המיוחס" הנדרש כדי לפנות לערכאות משפטיות. במסלולים של פינוי-בינוי, הופחת הרוב ל-67% (שני שלישים) מכלל בעלי הדירות במתחם, לצד רוב של 60% (שלוש חמישיות) בכל בניין משותף המחזיק יחד למעלה ממחצית הרכוש המשותף. בדומה לכך, גם בפרויקטים של תמ"א 38/2 הופחת הרוב הנדרש (בבניינים המונים לפחות 4 דירות ויותר משני בעלי דירות) והוא עומד על שני שלישים מבעלי הדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד אליהם.
כאשר מחליטים הדיירים לפנות לבית המשפט, השאלה המרכזית היא מתי ניתן יהיה לחייב את הסרבן לחתום בעל כורחו. התשובה טמונה בהגדרת "טעמים סבירים" לסירוב. בית המשפט יורה על אכיפת ההסכם רק כאשר ישתכנע שנימוקי הדייר אינם עומדים במבחן הסבירות. המחוקק והפסיקה גיבשו רשימה (שאינה סגורה) של טעמים המצדיקים לכאורה סירוב, הכוללים בין היתר: אי-כדאיות כלכלית של העסקה לגבי אותו דייר; היעדר הצעת מגורים חלופיים הולמים לתקופת הבנייה (או התאמות נדרשות עבור אנשים עם מוגבלות); חוסר בבטוחות פיננסיות ומשפטיות ראויות; או קיומן של נסיבות אישיות חריגות המטילות צל כבד על סבירות ההסכם.
בתוך כך, החוק מעניק מעטפת הגנה רחבה ומיוחדת ל"דייר קשיש" (מי שמלאו לו 70 לפחות במועד חתימת העסקה הראשונה והתגורר בדירה שנתיים לפחות). במקרים כאלו, סירובו ייחשב למוצדק אלא אם כן הוצעה לו לפחות חלופה אחת מתוך מגוון אפשרויות (לפי בחירת היזם ומעבר לדירת התמורה הרגילה): החל ממעבר לדיור מוגן בשווי מהוון של דירת תמורה (בתוספת תשלומי איזון), דרך רכישת דירה חלופית סמוכה או מתן סכום כסף בשווי מהוון לרכישת דירה עצמאית, ועד לרכישת שתי דירות ששוויין המצטבר שווה לדירת התמורה. הגנות דומות חלות גם על חולים נוטים למות או זכאים לגמלת סיעוד.
לאורך השנים, ניסו דיירים שונים להעלות טענות רבות כדי להצדיק את סירובם, אך בתי המשפט דחו שורה ארוכה של טענות סתמיות שנקבעו כבלתי סבירות: כך למשל, טענות בדבר תכנון לקוי של דירת התמורה או הבניין, דרישה לתוספת תמורה חריגה בשל שיפוצים פנימיים שביצע הדייר בעבר בדירתו הישנה, התעקשות כי מנגנון תוספת השטח צריך להיות קבוע מראש ולא נגזרת באחוזים, או דרישה להכיר בחריגות בנייה בלתי חוקיות ולצרפן לשטח הדירה החדשה.
מנגד, היו לא מעט מקרים שבהם בתי המשפט קיבלו את עמדת הדיירים והכרו בסרבנותם כמוצדקת. כך למשל במקרים של אפליה זועקת וחוסר אחידות בחלוקת התמורות בין הדיירים (שלא נבעו מאילוצים תכנוניים אובייקטיביים), התעלמות ממצבם של קשישים ובעלי מוגבלויות, או קיפוח של בעלי יחידות מסחר להם לא הוצעו פתרונות ממשיים לאובדן מוניטין, פצוי על אובדן הכנסה, או מקום חלופי סמוך בתקופת הבנייה.
לצד סוגיות אלו, עולה שאלה מרכזית סביב זהות התובע. על פי הדין הקיים, רק הדיירים שחתמו על ההסכם רשאים להגיש את התביעה נגד הסרבן. ואולם, לאחרונה גובר השיח הציבורי והמשפטי סביב הצורך לתקן את החקיקה ולאפשר גם ליזם הפרויקט לעמוד בתפקיד התובע. צעד זה נשען על היגיון פשוט: היזם הוא ממילא הגורם המממן ונושא בעלויות ההליך המשפטי ומחויב חוזית לפעול בשם הדיירים. קיימת זהות אינטרסים מובהקת בין הצדדים, ולכן ראוי לעגן בחוק את זכותו הישירה של היזם להגיש תביעות אכיפה ואף תביעות פיצויים בגין נזקים ישירים שנגרמים לו כתוצאה מסרבנות בלתי מוצדקת.
מאת עו"ד קרן פרשקר, רז-כהן פרשקר ושות'
d&b – לדעת להחליט
