שאלת השאלות בהתחדשות עירונית: למה פרויקט נמשך שנים רבות כל כך?
בין הדיירים לעירייה: כך מרוץ אחר תמורה גדולה יותר עלול להסתיים בלי פרויקט בכלל
התשובה נחלקת לשני מישורים מורכבים שאיתם אמור היזם להתמודד, כשכל אחד מהם עלול לעכב את הפרויקט ואף למנוע את הוצאתו לפועל: בעלי הדירות והרשות המקומית.
במישור הראשון, היזם נדרש להשיג את הרוב הקבוע בחוק. אלא שלכל בעל דירה יש צרכים, חששות וציפיות משלו. לעיתים, די בבעל דירה אחד המשוכנע שאפשר להשיג עוד שני מטרים, חניה נוספת או להמתין להצעה טובה יותר. משפיע על אחרים ומעכב את החתימות.
בעלי הדירות צריכים לבדוק את ההסכם, לשאול שאלות, לקבל ייעוץ מקצועי ולעמוד על זכויותיהם. עם זאת, חשוב להבין שאין עסקה מושלמת וגם להמתנה יש מחיר. בזמן שחולף, עלויות הבנייה והמימון עולות, מדיניות התכנון משתנה והכדאיות הכלכלית נשחקת. ראיתי בעלי דירות שנאבקו במשך שנים כדי לקבל מטר יותר, אך בסופו של דבר קיבלו פחות – ולעיתים איבדו את הפרויקט כולו.
המישור השני הוא הרשות המקומית. גם לאחר השגת הרוב, היזם נדרש להתמודד עם מערכת תכנונית עמוסה ומשתנה. העירייה בוחנת תשתיות, תחבורה, מבני ציבור ויכולת לקלוט תושבים חדשים. לכך מצטרפים מחסור בכוח אדם, חילופי בעלי תפקידים ושינויי מדיניות. פרויקט שהחל במתווה מסוים עלול להידרש כעבור שנים להפחית קומות, להוסיף שטחי ציבור, להתאחד עם בניינים סמוכים או לעבור תכנון מחדש. כל שינוי כזה עולה בזמן ובכסף ועלול להפוך פרויקט כלכלי לבלתי כלכלי.
המישור התכנוני אינו בשליטת בעלי הדירות. דווקא משום כך, במישור המצוי בידיהם – קבלת החלטות והגעה להסכמות – חשוב שיבינו כי הזמן אינו בהכרח פועל לטובתם. צריך לעמוד על הזכויות, אך גם לדעת לזהות עסקה טובה ולהתקדם בזמן. כי במרדף אחרי עוד מטר או עוד חניה, אפשר להפסיד הרבה יותר, גם את הפרויקט כולו.
עו"ד אוריתה קורנובסקי היא ממשרד עו"ד קורנובסקי ושות' – משרד המלווה בעלי זכויות בהתחדשות עירונית
