משימה לאומית – הקמת מאגר ארצי לדיווח על שכירויות וגובה שכר הדירה
המטרה: לעצור את עבריינות אי דיווח ואי תשלום מס אמת הפוגעים בכלכלה
לאחרונה, התבשרנו על כך שרשות המיסים מגבירה את האכיפה לגביית מס אמת על הכנסות משכר דירה. שוק ההשכרה פרוץ, ולכך יש השלכות רבות, על גביית מס כחוק ומעבר לכך.
נזקי המלחמה עם איראן והריסת בניינים, הציפו ביתר שאת בעיה של העדר דיווח על הכנסות משכר דירה. השוכרים ביקשו פיצוי עבור שכר הדירה ששילמו, והתגלה שיש משכירים רבים בעלי חבות מס, שאינם משלמים כחוק.
שוב נחשף עד כמה התופעה, של העדר דיווח ואי תשלום מס כחוק, היא רחבת היקף, ומעידה על העדר חשש של המעלימים מאכיפה. גילוי זה שימש כזרז ליישום המדיניות המחמירה כעת ע"י רשות המיסים, למרות שהכתובת הייתה על הקיר לאורך שנים, במקרים רבים ואף בפסקי דין שחשפו תופעה זו.
מהלך האכיפה הוא צעד חיובי, אך אינו מספיק, ויישאר מנותק אם לא נקדם מהלך משנה מציאות. הצעתי היא להקים ברשות המיסים מאגר ארצי המבוסס על דיווח חובה של משכירי הדירות, גם אלו שהם מתחת לסף המס ואינם חייבים בתשלום, ולחייבם בדיווח.
הסדרת שוק השכירות היא משימה לאומית. יש גורמים פוליטיים, שמעוניינים להשאיר את הכאוס הקיים על כנו, ולמעשה מאפשרים להשאיר "כסף ששוכב על הרצפה", במקום שיוסיף לגביית המס ולהכנסות בתקציב המדינה, שזקוק לכך נואשות למימון המלחמה המתמשכת.
המדיניות הקיימת מתירה עבריינות דיווח ואי תשלום מס אמת בהיקף המוערך במאות מיליוני שקלים בשנה לפחות, ולאורך שנים רבות מגיע להיקפים עצומים. זוהי פגיעה מהותית בכלכלה הישראלית ובשוק הדיור.
העדר מידע אמין לגבי עלות שכירויות מעוות גם את נכונות מדד המחירים לצרכן. מדד השכירות הוא מרכיב משמעותי של כ 25% ממדד המחירים ומשפיע על האינפלציה. מדד זה כולל גם את שווי השכירות המוערך של דירות שנקנו ונמצאות בבעלות, כך שהוא משקף למעשה את כלל שוק הדיור.
כיום, חובת הדיווח על שכר דירה וחובת תשלום מס חלה על הכנסות שמעל סכום של 5,640 שקל לחודש. יש לשמור על הפטור ממס עד לתקרה הקיימת, אבל צריך לבטל את התפיסה הקיימת השגויה לפיה פטור ממס משמעו פטור מדיווח.
מתחילת שנת 2025, מי שמצהיר על חבות מס חייב להציג לרשות המיסים גם חוזה. עם זאת, חשוב לקבל את הדיווח גם ממי שאינו חייב במס, ונמצא "מתחת לרדאר", כי שם טמונה הבעיה האמיתית של אי הדיווח. מידע זה חיוני כדי להבטיח תמונה מלאה של כלל נתוני השוק, במאגר ארצי מרכזי, שיאפשר לקבל מידע אמין על שוק השכירות - המשכירים, כמה דירות בבעלותם והיקף הכנסתם. בנוסף לגביית המס, ניתן יהיה לערוך מחקרים, ניתוח מגמות, ולהתוות מדיניות לטווח ארוך כולל הטבות, תמריצים, תוכניות לשכירות בדיור ציבורי ועוד.
בהמשך לוויכוח רב שנים שהתבסס על פרשנויות ופסקי דין בבתי משפט, כיום, רשות המיסים מתייחסת למי שבבעלותו עשר דירות להשכרה ומעלה כמי שמנהל עסק. השכרת דירות היא מקור הכנסה, לכן יש לחייב דיווח על שכר דירה, כפי שיש דיווח לכל מקור הכנסה בין אם עבודה, עסק, פעילות בשוק ההון וכדומה.
גם החשש לכאורה, שחובת הדיווח ובעקבותיה תשלום מס אמת יגרום להעלאת דמי השכירות, מאחר והמשכירים ישיתו את תשלום המס על השוכרים והם אלה שייפגעו, אינו רלבנטי. שוק השכירות, פועל עפ"י כללי היצע וביקוש.
בנוסף, המס הממוצע על הכנסות חייבות משכר דירה הוא 10% - וזאת מעל תקרת הפטור ועד חמש דירות, כאשר בין חמש לעשר דירות המיסוי נקבע מול רשות המיסים באופן פרטני, לפי הנסיבות. בהשוואה לכך שמס על רווחים בשוק ההון הוא 25%, הרי שהשכרת דירה למגורים היא השקעה כדאית לבעלי הדירות המשכירים.
הכלים הטכנולוגיים המתקדמים מאפשרים תוך זמן קצר ריכוז הנתונים שכבר קיימים במאגרים עם הדיווחים שיגיעו מהציבור. לרשות מיסוי מקרקעין כבר יש הרבה מידע על כל בעלי הדירות. הם גם יכולים להצליב מידע, למשל כל מי שיש לו מעל דירה אחת ואינו מדווח על הכנסות משכר דירה. עפ"י הנתונים, כ 380 אלף ישראלים מחזיקים ביותר מדירה אחת. בנוסף, ניתן לחייב ולדרוש באמצעות מכתב מודיעין ממס הכנסה אל בעלי הדירות עם דרישה לדיווח על הכנסותיו, בצירוף חוזי ההשכרה.
לסיכום, אין סיבה ששוק המרכז היקף נכסים גדול כל כך, יתנהל כפי שהוא כיום. במדינות רבות בעולם, החקיקה מחייבת חובת דיווח שנתית לכולם, לדוגמא בארה"ב. ראייה רחבה ומדוייקת של השוק באמצעות מאגר זה, תאפשר להתמודד טוב יותר עם אתגרי הרחבת גביית מס אמת מהכנסות משכר דירה, לצד המלחמה המשמעותית לצמצום ההון השחור.
רו"ח איריס שטרק היא שותפה מנהלת ב"שטרק את שטרק רואי חשבון", נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר
