העליון מרחיב את אפשרות תיקון צו בית משותף גם כשמרשם הטאבו אינו תואם את היתר הבנייה
פסק דין חדד יוצר תקדים ומרחיב את העילות לתיקון מרשם בית משותף, גם שנים לאחר הרישום
לפי חוק המקרקעין, הבעלים הרשום בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו) של דירה בבית משותף הוא בעל הקניין בה. מתברר שלעתים הרישום בטאבו אינו תואם את היתר הבנייה.
בפסק דין חדש של בית המשפט העליון (ע"א 1409/23 מיום 29.10.25), הידוע כ"פרשת חדד", התברר כי עם רישום הבית המשותף, נרשמו בטאבו שתי דירות באותה קומה בשטח זהה של שלושה חדרים כל אחת, למרות שבפועל דירתו של חדד הייתה בת שני חדרים ודירתו של שטרן הייתה בת ארבעה. הדבר נתגלה רק כעבור יותר מעשור. חדד טען כי לפי הרישום מגיעה לו דירה בת שלושה חדרים; שטרן, מנגד, דרש לתקן את הרישום כך שישקף את המציאות.
לפי תקנות רישום מקרקעין, יש לצרף לבקשה לרישום תשריט בית המאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר שמניח את דעתו של המפקח כי הוא משקף תמונה נאמנה של הבית ודירותיו. גם סעיף 145(א) לחוק המקרקעין מאפשר תיקון צו במקרים מסוימים, וכך גם סעיף 10.
לגבי מצבים שבהם אי ההתאמה בין היתר הבנייה לרישום נוצרה לאחר סיום הבנייה ורישום הבית המשותף, בתי המשפט קבעו בעבר כי הפגם אינו פוגע בזכות הקניין של הבעלים הרשום. עם זאת, הוכרו הפחתות שווי לדירות מסוג זה בשיעור שבין חמישה לחמישה עשר אחוזים.
פרשת חדד
חוש הצדק לא אפשר לבית המשפט להיעתר לתביעת חדד להעביר אליו חדר אחד מדירתו של שוורץ כדי ליישר קו עם הרישום בטאבו, במיוחד כשחדד רכש דירת שני חדרים במחירה ושוורץ רכש דירת ארבעה חדרים במחירה.
סעיפים 93 ו־95 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין מגבילים מאוד את האפשרות לתקן מרשם לאחר הסדר קרקעות. מגבלה זו הובילה את שופטת המיעוט, רונן, להציע פתרון יצירתי שלפיו החדר הרביעי יעבור על שם חדד בטאבו אך יישאר בחזקתו של שוורץ לצמיתות כרישיון בלתי חוזר. זאת באמרת אגב, לאחר שקבעה שהתביעה התיישנה בניגוד לעמדת הרוב.
דעת הרוב
שני שופטי הרוב, גרוסקופף ועמית, קבעו כי אף שתיקון המרשם מותר במקרים נדירים בלבד, במקרה זה ניתן לתקן את המרשם.
השופט גרוסקופף קבע שניתן לתקן לפי סעיף 95 לפקודה בשל טעות סופר, תוך הרחבת המושג כך שיבחן האם המרשם תואם את כוונת עורך הרישום. מאחר שרישום הבית נעשה שנים לאחר שחדד רכש דירת שני חדרים ושוורץ רכש דירת ארבעה, וברור שעורך הרישום (עמיגור) לא התכוון ליצור רישום שאינו תואם את המציאות, יש לתקן את המרשם. הוא הוסיף כי על טעות סופר לא חלה התיישנות.
השופט עמית הסכים כי יש לצוות על התיקון, משום שכל תוצאה אחרת קשה להלום. חדד רכש דירת שני חדרים ואין הוא יכול לקבל מתת שמיים בשל תקלה ברישום. עוד הדגיש את ההבחנה בין מרשם מקרקעין שנוצר לאחר הסדר קרקעות לבין רישום בית משותף, המתבסס לעיתים על תשריט לא מקצועי, ולכן מחייב גמישות רחבה יותר לפי סעיף 145(א) לחוק המקרקעין.
לסיכום, פרשת חדד הייתה ייחודית בנסיבותיה, ושופטי הרוב אפשרו את תיקון המרשם. עם זאת, עצם הרחבת פירוש המונח טעות סופר כעילה לתיקון, יחד עם ההקלה ביחס לרישום בתים משותפים לעומת רישום שנוצר בעקבות הסדר קרקעות, מהווים תקדים חשוב המרחיב את האפשרות לתקן צווי בתים משותפים גם בעתיד.
הכותב הוא שותף במחלקת הליטיגציה במשרד פירון עורכי דין
