מתי השכרת דירות הופכת לעסק שמחייב בתשלום מס
פסק דין וייס: רשות המסים טענה שהשכרת 12 דירות היא "פאסיבית" - בית המשפט קבע אחרת
המחלוקת שהתבררה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בפרשת וייס עוסקת בשאלה שמטרידה משכירים רבים: מתי השכרת דירות ונכסים מפסיקה להיות השקעה פרטית והופכת לעסק שמחייב במס בהתאם. במקרה זה בני זוג החזיקו 12 נכסים מושכרים, שמונה נכסים מסחריים וארבע דירות מגורים, וביקשו לראות בהכנסותיהם הכנסה עסקית שהייתה מזכה את הבעל, שהוא נכה בשיעור מלא, בפטור מלא ממס. באופן חריג רשות המסים טענה כי מדובר בהכנסה פאסיבית.
בעוד שבעבר היה מקובל לחשוב שנדרש היקף חריג של דירות כדי לעבור לרובד העסקי, הרי שהתפתחות הפסיקה בעשור האחרון הורידה את הרף באופן שיטתי, והמשמעות היא שמשכירי דירות נמצאים כיום בסיכון ממשי כבר בהיקפים שבעבר נחשבו מינימליים.
המגמה החלה בפרשת בירן ולשם, שבהן קבע בית המשפט העליון כי החזקה של 20 דירות ומעלה מהווה חזקה לפעילות עסקית, ובכך העלה לראשונה את המבחן הכמותי למרכז הבמה. בהמשך, בפסק דין שטרן, נקבע כי גם החזקה של 12 דירות בלבד עשויה להספיק כדי ליצור פעילות עסקית במיוחד כאשר קיימת פעילות ניהולית של ממש, הפעלה של גורמי חוץ וערך כלכלי משמעותי. בכך הופחת כמעט בחצי הרף שנקבע בעליון, ונשלח מסר ברור: המבחן הכמותי הוא גורם משמעותי, וההגדרה "עסק" אינה שמורה עוד רק למי שמחזיק עשרות נכסים.
לתמונה מצטרפת טיוטת חוזר רשות המסים משנת 2018, אשר ביקשה לקבוע מדרג: עד חמש דירות - הכנסה פאסיבית; שש עד תשע – בחינה לפי נסיבות; ומעשר - פעילות עסקית ברוב המקרים. אף שהטיוטה לא נכנסה לתוקף, היא חשפה כיצד ראתה הרשות את הקשר בין מספר הדירות לבין אופי הפעילות. עם זאת, המחלקה המקצועית ברשות טרם הביעה עמדה רשמית בנושא.
על רקע זה מפתיע כי בפרשת וייס טענה הרשות שהשכרת 12 דירות היא פעילות פאסיבית. ההסבר המובלע היה כי סיווג עסקי במקרה זה היה מיטיב דווקא עם הנישום הנכה, ולכן, הרשות אימצה עמדה הפוכה מעמדתה הרגילה בתיקים אחרים. כלומר הרשות בחרה לטעון עמדה הפוכה מזו שהיא מציגה במקרים אחרים שבהם סיווג עסקי מגדיל את החבות במס.
בית המשפט בחן את הנתונים וקבע להפתעת כל הצדדים כי רשות המסים זוכה שלא מטעמיה. השופטת ירדנה סרוסי ציינה כי אמנון וייס ניהל בפועל את כל מערך ההשכרה – פרסום, מציאת שוכרים, חתימה על חוזים, גבייה, תחזוקה והתנהלות מול בעלי מקצוע – וקבעה כי מדובר בפעילות ניהולית רחבה בעלת מאפיינים עסקיים. עוד ציינה כי טענת הרשות שלפיה "לא היו הוצאות ניהול משמעותיות" אינה עומדת במבחני הפסיקה, וכי טענת הפאסיביות "לא עמדה לה" מול הראיות.
עם זאת, אף שנקבע כי ההשכרה עולה כדי עסק, הערעור נדחה מסיבה אחרת. בני הזוג חתמו בעבר על הסכם שומה בעל תחולה עתידית שקבע כי רק חלק קטן מהכנסות האישה ייחשב יגיעה אישית של הבעל וכי הסכם זה יחול גם בשנים הבאות. בית המשפט קבע כי מדובר בהסכם מחייב לשנים, וכי לא ניתן לסטות מההסכם (גם הסכמים צריך לדעת לנסח).
המקרה מעורר שאלה עקרונית: האם רשות המסים תאמץ את גישת בית המשפט, שלפיה השכרה בהיקף של 12 דירות בצירוף מעורבות ניהולית, תיחשב פעילות עסקית, או שתמשיך לראות בפעילות בהיקפים דומים פעילות פרטית ופאסיבית כעמדתה בעניין זה.
אנו מקווים שעמדת רשות המסים לא תושפע מנסיבות אישיות של נישומים או מהשלכות המס בכל תיק, אלא תושתת על יישום עקבי ועקרוני של המבחנים המשפטיים.
פסק הדין משמש תזכורת ברורה לכך שמשכירי דירות בהיקפים משמעותיים אינם יכולים להניח שהשכרה תסווג תמיד כהכנסה פאסיבית. הפער בין מס של עשרה אחוזים לבין מס שולי שעלול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בשנה מחייב בחינה זהירה של אופן ניהול הפעילות והערכת הסיכונים המשפטיים החלים עליה.
עו"ד (רו"ח) אהוד ברזלי ועו"ד תהילה אביטל בן עמי, ממשרד אודי ברזלי, עורכי דין.
