לא רק חוזים: בין משפט, יזמות ונדל"ן
על מקומו של היייעוץ המשפטי בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית ועל הצורך לראות בכל רגע נתון את התמונה הכוללת: " העשייה נמצאת כל הזמן על קו התפר שבין שמירה על האינטרסים של החברה, לבין קידום פרויקטים ואחריות כלפי בעלי דירות ורוכשים, בין איזונים ובלמים למציאת פתרונות ותמיד עם ראייה של שנים קדימה"
פרויקט נדל״ן או התחדשות עירונית יכולים להיראות על הנייר כמו עסקה ברורה, אולי אפילו פשוטה: יש קרקע, יש תכנון, יש בעלי זכויות ששותפים לעסקה ויש יזם. בפועל, מהרגע שבו הרעיון עולה על השולחן ועד למסירת הדירות והנכסים, מתקיימת סביבו מערכת מורכבת של החלטות, אינטרסים ותהליכים - מהיבטים משפטיים, דרך תכנון וחישובים כלכליים, ועד למערכת היחסים עם בעלי הדירות והגורמים השונים המעורבים בפרויקט.
בשל כך, החשיבות של היועצים המשפטיים בחברות הנדל"ן היא כה גדולה ונמצאת בכל שלבי העסקה. הם מעורבים בניסוח ההסכמים, בחשיבה על העסקה, בתהליכים שמקדמים את הפרויקט ובהחלטות שמעצבות אותו לאורך הדרך. היועץ המשפטי של החברה צריך להיות נוכח, לשאול את כל השאלות החשובות ולבדוק היטב מה התשובות עליהן. האם העסקה אפשרית? האם היא כלכלית? מה יקרה אם המדיניות התכנונית תשתנה? כיצד אפשר לשמור על זכויות בעלי הדירות, ובמקביל לאפשר לפרויקט להתקדם? ואיך בונים מנגנון שיוכל להתמודד עם מציאות שעדיין אינה ידועה? אלה חלק מהשאלות שנמצאות על שולחנם של היועצים המשפטיים בחברות נדל"ן, לצד העבודה והאחריות על החוזים וההסכמים.
״מבחינתי, תפקיד היועץ המשפטי הוא לא לבלום מהלכים בפרויקט, אלא למצוא את הדרך לאפשר אותם בצורה שתשרת את כל השותפים בפרויקט, כולל הדיירים, הרשויות ואותנו כחברה היזמית״, אומרת עו״ד ליזי לואיז יצחק, היועצת המשפטית של חברת "שמי נדל״ן" בשלוש השנים האחרונות. ״משא ומתן טוב בעיניי הוא לא כזה שבו צד אחד מנצח והשני מפסיד, אלא כזה שמאפשר לכולם להמשיך לעבוד יחד גם אחרי שהעסקה נחתמת. בסופו של דבר, לפעמים ההסכם הכי טוב הוא לא כזה שהושגו בו התנאים הכי טובים, אלא זה שאף אחד לא יצטרך לפתוח שוב בעוד עשר שנים״.
כיועצת משפטית בחברת נדל"ן וותיקה המתמחה בייזום, התחדשות עירונית ובנייה, יצחק מנהלת את המחלקה המשפטית של החברה ומעניקה ליווי משפטי ועסקי לכלל מחלקותיה. עבודתה מתחילה כבר בשלבי הייזום, נמשכת דרך התכנון, השיווק והמכירות, והיא מלווה את הפרויקטים עד למסירת הדירות ולתקופות הבדק והאחריות, ״רבים חושבים שיועץ משפטי עוסק בעיקר בחוזים, אבל בפועל אני מעורבת כמעט בכל צומת משמעותית בפרויקט״, היא אומרת.
מעורכת דין שמלווה עסקאות – לשותפה בקבלת ההחלטות
הדרך שבה יצחק רואה את התפקיד התפתחה לאורך הקריירה שלה. היא סיימה בהצטיינות את לימודי המשפטים באוניברסיטת בר אילן והתמחתה במשרד פישר בכר חן ושות׳, שבו המשיכה לאחר מכן לעבוד כעורכת דין במחלקת הנדל״ן. אחרי מספר שנים שבהן נחשפה לעסקאות מורכבות עם לקוחות גדולים ומגוונים, היא ביקשה להרחיב את נקודת המבט. היא רצתה להבין לא רק כיצד עורכי דין מלווים עסקה, אלא גם כיצד יזמים חושבים, איך נבחנת הזדמנות עסקית ואילו שיקולים עומדים מאחורי ההחלטה לקדם פרויקט. היא עברה לחברת יזמות בתל אביב שהתמחתה בהתחדשות עירונית ובפרויקטים של בניית יוקרה ובוטיק. שם שילבה בין ייעוץ משפטי לפיתוח עסקי, ״אני חושבת שיועצים משפטיים בחברות נדל"ן צריכים להתנסות במנעד רחב של תפקידים והמעבר לחברת יזמות הייתה הפעם הראשונה שבה הסתכלתי על הדברים גם דרך המשקפיים של היזם״, היא אומרת. ״למדתי להסתכל על פרויקט לא רק דרך ההסכם, אלא דרך כל המערכת שסביבו, התכנון, הכלכלה, הסיכונים והיכולת להפוך רעיון לפרויקט שיוצא לפועל״.
הניסיון שצברה העניק לה שפה עסקית לצד הכלים המשפטיים, וסייע לה להיות מעורבת בתהליכי קבלת ההחלטות ולא רק ללוות אותם מבחוץ. לפני שלוש שנים הצטרפה לחברת שמי נדל״ן, חברה יזמית וקבלנית, המתמחה בהתחדשות עירונית במרכז הארץ ובפרט בעיר פתח תקווה ובאיזור בקעת אונו, שבה הייעוץ המשפטי משתלב בעשייה העסקית היומיומית, "התפקיד שלי חוצה את תחומי הפעילות השונים של החברה, תוך עבודה יומיומית עם כל מחלקות החברה, ומאפשר לי בעצם להיות חלק ממערך קבלת ההחלטות, לאורך כל חיי הפרויקט".
העובדה ששמי נדל"ן היא גם חברה יזמית וגם חברה מבצעת מאפשרת ליצחק להיחשף גם להיבטים מעשיים של הבנייה "במסגרת העבודה עולות גם סוגיות שנוגעות לקבלני משנה, כוח אדם, לוחות זמנים, נסיבות חיצוניות החל ממזג אוויר או מלחמה", היא אומרת, "החשיפה הזו מוסיפה עוד רובד להבנה של הפרויקט ולמציאות בשטח".
לראות היום את האתגרים של מחר
בעולם הנדל״ן, הזמן הוא גורם מרכזי. פרויקט יכול להתחיל בשלב הייזום ולהימשך שנים רבות, ובמהלך הדרך עשויים להשתנות התנאים הכלכליים, המדיניות התכנונית, דרישות הרשויות והמציאות בשטח. בעסקאות של התחדשות עירונית, המורכבות גדולה אף יותר, שכן לצד כל אלה נדרש לנהל לאורך שנים מערכת של התחייבויות, זכויות וציפיות מול בעלי הדירות, ״היכולת לראות את התמונה הרחבה ולזהות סיכונים לפני שהם הופכים לבעיה היא אחד החלקים החשובים בתפקיד״, אומרת יצחק. ״כל החלטה, סעיף בהסכם או תהליך עבודה יכולים להשפיע על החברה שנים קדימה. לכן צריך לשלב דיוק משפטי עם הבנה עסקית של הפרויקט ועם היכרות אמיתית של האנשים והמציאות בשטח״.
העבודה בתוך החברה מעניקה לה גם היכרות מעמיקה עם השפה התכנונית ועם העבודה מול הרשויות. ההסכם אינו מתקיים בחלל ריק, והמציאות התכנונית עשויה להשתנות לאורך הדרך, ״הרשויות מצידן קובעות את מדיניות התכנון בהתאם לצרכי העיר, דבר שמייצר שינויים מתמידים במרחב התכנוני. לכן, כשאני מנהלת משא ומתן או מנסחת הסכם, אני צריכה להביא בחשבון שהמציאות יכולה להשתנות. לפעמים מתחילים עם מתווה אחד ובהמשך צריך לשנות אותו. החשיבות היא לייצר נוסחה שמאפשרת גמישות תכנונית, תוך שמירה על התמורות ועל הזכויות שהובטחו לבעלי הדירות״.
חלק מהעבודה אינו מסתכם רק בהתאמת ההסכם למדיניות תכנונית קיימת, אלא מתקיים גם במסגרת שיח מתמשך בין יזמים וקבלנים לבין רשויות "מנקודת המבט שלי, ליזמים ולקבלנים יש לא פעם השפעה על המדיניות התכנונית העירונית, ועל האופן שבו היא מקודמת. פעמים רבות אנחנו מנסים להביא לשיח עם הרשויות, ולהגיע לפתרונות שיאפשרו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בצורה נכונה וישימה. כשמתעוררות סוגיות תכנוניות יש גם כלים משפטיים שמאפשרים לקיים עליהן דיון נוסף, מתוך הבנה שבסופו של דבר יש אינטרס משותף לקדם את העיר".
המרקם האנושי של ההתחדשות עירונית
בעולם ההתחדשות העירונית, לצד שיקולים משפטיים, כלכליים ותכנוניים, יש גם אנשים, משפחות ובעלי דירות שהפרויקט משנה עבורם את המקום המוכר ואת העתיד שלהם, ״בשלב המשא ומתן מתקבלות החלטות שיכולות להשפיע על הפרויקט לאורך שנים. זה הזמן לנסות לצמצם סיכונים ולבנות מנגנונים שייתנו מענה לאתגרים שעוד יגיעו. אנחנו חברה עסקית לכל דבר, אבל אנחנו עובדים עם החיים של אנשים. מאחורי כל בעל דירה יש משפחה, וכל אחד מפקיד בידינו נכס משמעותי מאוד. חשוב לזכור את זה גם בתוך שגרת העבודה״.
המתח בין האינטרסים עשוי להיות בולט במיוחד כאשר בעל דירה מתנגד לפרויקט או מסרב לשתף פעולה עם המתווה המוצע, ״במקרים כאלה יש לפעמים ניגוד בין האינטרס של אותו אדם לבין האינטרסים של יתר בעלי הדירות ושל החברה. התפקיד הוא לנסות להבין את כל הצדדים, למצוא פתרון מאוזן ולמנוע ככל האפשר הגעה להליך משפטי. העדפה לפתרון מוסכם אינה נובעת רק מרצון להימנע מהתדיינות. פרויקט התחדשות עירונית הוא מערכת יחסים ארוכת טווח. אחרי שמתקבל היתר והבנייה מתחילה, יש עוד שנים של עבודה משותפת. אנחנו לא רוצים להיות בסכסוך קיצוני עם אדם שבסופו של התהליך יקבל מאיתנו דירה וסביבת חיים חדשה. לכן אנחנו מנסים לקיים שיח, להיפגש ולמצוא פתרונות בכבוד הדדי״.
חלק משמעותי במערכת היחסים בין המעורבים בפרויקט נוגעת למציאת הנוסחה הנכונה בכל הקשור לזכויות הדיירים וההצדקה הכלכלית לפרויקט, כאשר גם כאן יש ליועצת המשפטית תפקיד משמעותי וחשוב.
האיזון בין ההגנה על האינטרסים של החברה לבין האחריות כלפי בעלי הדירות נמצא בלב העשייה. היועצת המשפטית נדרשת להחזיק בו-זמנית כמה נקודות מבט: את צורכי בעלי הדירות, את התחייבויות החברה, את דרישות הגורמים המממנים ואת היכולת המעשית לקדם את הפרויקט, ״חשוב לי שבעל הדירה ירגיש שרואים אותו ושומעים אותו, ושיש נשמה מאחורי הבטון״, אומרת יצחק. ״אבל במקביל אני צריכה לשמור על האינטרסים של כלל בעלי הדירות, של החברה ועל הכלכליות של הפרויקט. הכלכליות אינה רק עניין של רווח יזמי. היא תנאי שמאפשר לפרויקט לקבל מימון ולצאת לפועל. לכן צריך להחזיק את כל התמונה: את צורכי בעלי הדירות, את ההתחייבויות של החברה, את דרישות הגורמים המממנים ואת היכולת המעשית לקדם את הפרויקט״.
בתוך המתח הזה נכנסות גם שאלות של יושרה, הגינות ושקיפות. מבחינת יצחק, אלה אינן שכבה נוספת שמוסיפים לעבודה המשפטית, אלא חלק ממנה, ״חלק מהתפקיד שלי הוא לוודא שההתנהלות בחברה נעשית על פי הדין. נוכחות של ייעוץ משפטי משמעותי בחברת נדל״ן מחזקת את אמון הלקוחות, השותפים והגורמים העסקיים, משום שהיא משקפת מחויבות לתהליכי עבודה תקינים ולסטנדרטים גבוהים של ממשל תאגידי. בעולם העסקים, הכרטיס החשוב ביותר הוא המוניטין, ויושרה היא היסוד שעליו הוא נבנה״.
"עבודה טובה פותרת בעיה. עבודה מצוינת מנסה למנוע אותה מראש"
לדברי עו"ד יצחק, העבודה המשפטית אינה מסתיימת גם כאשר נמצאה תשובה לבעיה מסוימת. חלק מהערך של ייעוץ משפטי בתוך חברה הוא ביכולת לקחת אירוע נקודתי ולהפיק ממנו לקח שיכול למנוע את הבעיה הבאה, ״אנחנו מנסים לעבור מכיבוי שריפות לראייה מערכתית. כשמתרחשת תקלה, צריך כמובן לפתור אותה, אבל חשוב לא פחות להבין איך אפשר למנוע את הישנותה. אם אני מזהה בעיה בפרויקט מסוים, אני יכולה להרים דגל בפרויקט אחר ולנסות להכניס מנגנון שייתן לה מענה מראש. כך אנחנו מייצרים ידע ארגוני, נהלי עבודה ומדיניות שמאפשרים לחברה להשתפר. הגישה שלי היא שעבודה טובה פותרת בעיה. עבודה מצוינת מנסה למנוע אותה מראש".
תפיסת העולם של עו"ד יצחק רואה את המחלקה המשפטית כחלק מהזיכרון הארגוני של החברה, מקום שבו מצטברים ניסיון, לקחים והיכרות עם האתגרים שחוזרים על עצמם בפרויקטים שונים, "בסופו של דבר תפקיד היועצת המשפטית בחברת נדל״ן מתקיים בנקודת המפגש שבין המשפט לבין המציאות העסקית. אנחנו צריכים להבין את ההסכם, אבל גם את הפרויקט שמאחוריו, להכיר את האינטרסים של החברה, אבל גם את המשמעות שלהם עבור בעלי הדירות, ולנסות לזהות כבר היום את השאלות שעלולות להתעורר בעוד כמה שנים. היועץ המשפטי צריך לסייע בקידום הפרויקט, לצמצם מחלוקות, להתמודד עם שינויים ולבנות מנגנונים שיחזיקו מעמד לאורך זמן".
ראיון עם עו"ד ליזי לואיז יצחק, היועצת המשפטית של חברת "שמי נדל"ן".
d&b – לדעת להחליט
