• תפריט
דעות

רכישת קרקע חקלאית: לא בכל מחיר

למרות הסכנות שטמונות ברכישת קרקעות חקלאיות השוק שגשג בשנת 2016 עם למעלה מ-3,500 עסקאות. מה צריך לבדוק כדי לא להסתבך בעסקה שנועדה לכישלון?

טל ספיר ודרור ברלב 08:0420.01.17

שוק הקרקעות החקלאיות בישראל נמצא בפריחה. לראייה, רק בשנת 2016 בוצעו בשוק זה למעלה מ-3,500 עסקאות. הסיבות למגמה זו מגוונות: החל במחירי הדירות הגבוהים, חוסר בדירות זולות, והיעדר חלופות ראויות של דירות להשקעה. מהלכי הממשלה להוזלת מחירי הדיור, העלאת שיעור מס הרכישה לבעלי דירות, ולאחרונה, הטלת מיסוי דירה שלישית, דוחקים את המשקיעים לאפיקים אחרים.  

חברות נדל"ן ומתווכים זיהו מזמן את הפוטנציאל הטמון בשוק חליפי זה, ועוסקים באינטנסיביות רבה באיתור ושיווק קרקעות חקלאיות לציבור הרחב. ההצלחה הרבה של חברות אלה טמונה בשיווק אגרסיבי וחסר פשרות. השיווק מבוצע הן בפניה ישירה ללקוחות פוטנציאלים והן באמצעות פרסום. במסגרת השיווק מוצגת לרוכש הפוטנציאלי קרקע חקלאית להשקעה, בתהליכי הפשרה, במיקום מעולה, באזור יוקרתי ומבוקש, בצמידות לשכונת מגורים, בקרבת אזור מפותח של תעסוקה והייטק. לפרסום נלווה צילום אוויר של שכונת מגורים פסטוראלית, בעלת כיכרות ושטחים ירוקים, ורקע של נוף עוצר נשימה, כשלצד התמונות, מופיעים המשפטים המנצחים: 'תשואה מובטחת! ליווי צמוד של משרד עו"ד מוביל ורישום מלא בטאבו!' סימני הקריאה הרבים, מטרתם, ככל הנראה, לאותת לקורא שמדובר באמת שאין להרהר אחריה וליצור תחושה של דחיפות לביצוע הרכישה.

 

על הרקע הזה, התפרסם לאחרונה כי לרשות להגנת הצרכן הגיעו מספר גדול של תלונות חמורות מצד רוכשים של קרקע חקלאית, המלינים על מצגים כוזבים ומטעים מצד משווקים שונים, על פיהם הקרקע החקלאית הנמכרת, תהפוך ל'שכונת יוקרה' שתהפוך את הרוכשים למיליונרים (לא פחות), ובטווח הקצר. לאחר ביצוע הרכישה, התברר לאותם רוכשים, כי המידע שנמסר להם על ידי החברות המשווקות היה חלקי במקרה הטוב, וכוזב במקרה הרע. כמו כן, העידו רוכשים רבים כי הופעל עליהם לחץ שיווקי אגרסיבי אשר גרם להם לחתום על חוזי הרכישה, על אף שלא הבינו לגמרי את פרטי העסקה ואת משמעותה.

 

במטרה לצמצם למינימום האפשרי את תעלולי השיווק האמורים, פירסמה מועצת שמאי המקרקעין ביוזמה משותפת עם הרשות להגנת הצרכן, תקן הקובע "רמת פירוט מזערית ואמות מידה לגילוי הנדרש בשומת מקרקעין לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות" (התקן ידוע בכינוי "תקן 22").

 

חשוב לדעת: שינוי ייעוד של קרקע, נמשך שנים רבות. בתמצית, תהליך כזה מתחיל עם הגשת תוכנית מפורטת לוועדה המקומית בשטחה נמצאת הקרקע החקלאית, לאחר מכן מתנהל תהליך ממושך של 'התנגדויות', לעיתים אף ממונה בודק לבדיקת ההתנגדויות, ורק לאחר מכן מגיע שלב האישור הסופי של התוכנית. הגשת תכנית לאישור הועדה המקומית, איננה מהווה בהכרח ערובה להצלחה, שכן תהליך אישור התכנית, יכול להימשך שנים, ובסופו של התהליך, יכולה הוועדה המקומית שלא לאשר את התוכנית. גם אם תאושר התוכנית על ידי הוועדה המקומית, נדרש אישור של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

 

קרקע חקלאית בשרון (ארכיון) קרקע חקלאית בשרון (ארכיון) צילום: דנה קופל

ההחלטה אם לרכוש או לא לרכוש קרקע חקלאית, היא החלטה קשה ותלוייה בהרבה גורמים. אין להקל בה ראש. בבחינת הפוטנציאל לרווח כלכלי חובה להביא בחשבון כי הדרך להפשרת הקרקע ומימוש הרווח הגלום בה, כרוך בהוצאות ועלויות רבות, בנוסף למחיר השיווקי, כגון: היטלי פיתוח, היטל השבחה, דמי היתר, מס רכישה (בשיעור של 6%), שכ"ט יועצים, אגרות, עלויות תכנון וארגון, עלויות בקשר לניקוי זיהומי קרקע וכיוצא בזה. לדוגמה, שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע זמינה לבנייה כרוך בתשלום היטל השבחה בשיעור של 50% משיעור ההשבחה שחלה על הקרקע. לעתים, מדובר בסכומים משמעותיים בשיעור של מאות אלפי שקלים. לא מפתיע שנתון מהותי כזה, לעיתים, מוסתר או מוצנע על ידי משווקי הקרקעות החקלאיות, כאילו אין לו משמעות בקבלת ההחלטה אם לרכוש קרקע חקלאית.

 

מעבר להיבט הכלכלי ותחשיבי הרווחיות, חשוב מאוד לבדוק את ההיבטים המשפטיים והתכנוניים ביחס לקרקע הנרכשת, ביניהם ואת מצב הזכויות בקרקע. כך למשל, קיומה של בעלות משותפת באותה פיסת קרקע למספר רב של בעלי זכויות, שאין ביניהם הסכם שיתוף, מסכלת את האפשרות המעשית להוציא לפועל את הבנייה על הקרקע, לאחר תהליך ההפשרה שלה, ומכאן, מפחיתה עד מאוד את הסיכויים למימוש הרווח הצפוי.

 

טל ספיר הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', דרור ברלב הוא שמאי מקרקעין במשרד ג. פרלמן

 

 

ספר התקציב 2017-2018 - גרסת כלכליסט 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x