דירה או דיבידנד

בשנים האחרונות מרבים כלכלנים (וגם פוליטיקאים שמאמצים דעות של כלכלנים) לעסוק במשבר הפנסיה העומד לפתחנו. המשבר יגיע לפתחנו, כמו בטרגדיה יוונית, למרות ועל אף הנתונים הידועים מראש, והוא נובע בעיקרו של דבר מאי התאמה של החיסכון לפנסיה וניהולו לתוחלת החיים ותנאי המחיה של היום.

היות והסתמכות בלעדית על החיסכון הפנסיוני (הכוונה לבמסלול של פנסיה צוברת), מייעדת את החוסכים לירידה משמעותית בהכנסה השוטפת (במקרים רבים אפילו אל מתחת לקו העוני), ממליצים "המומחים" למשקי הבית לצבור חיסכון נוסף, שישלים את ההכנסה השוטפת מהפנסיה.

על רקע נתוני בסיס אלה ולאור העדר טיפול מצד הרשויות, למציאת פתרון מערכתי לבעיה, שהולכת וגדלה, פונים משקי בית רבים, המכונים בכעס על ידי הרשויות "המשקיעים", ליצירת חיסכון פנסיוני משלים על ידי רכישת דירות מגורים. השכרת הדירות על ידי אותם "משקיעים" נתפסת כהכנסה יציבה לטווח ארוך, שלכאורה לא יכולה לרדת (תחושה שעומדת בסתירה לשינויים במחירי הדירות בעבר), וההשקעה עצמה נתפסת כחסרת סיכון, ולכן כמתאימה לייעוד הפנסיוני. ולמרות זאת, יכול להיות שישנה חלופה נוספת להשקעה פנסיונית משלימה.

באשר להשקעה בדירת מגורים, התשואה הכוללת הממוצעת לטווח ארוך, ברוטו, שניתן להשיג היא כ-6%, שמהם כ-3% הם תשואת שכר הדירה, שהוא המיועד להשלמה הפנסיונית וכ-3% עליית ערך שנתית ריאלית.

יציאה לפנסיה. השקעה בנדל"ן לא מניבה בהכרח את התשואה הגבוהה ביותר צילום: שאטרסטוק

למרכיב עליית הערך אין כמובן משמעות פנסיונית שוטפת. בניכוי הוצאות הניהול והתחזוקה של הדירה וכן בהתחשב בכך שתפוסת הדירה לא תהייה 100%, כלומר, עשויים להיות פרקי זמן שבהם לא יימצא שוכר, וכן שהמשקיע ישלם מס של 10% על ההכנסות מדמי השכירות לא תעלה ההכנסה הפנסיונית מהדירה על 2% לשנה.

הבחירה,למרות התשואה הנמוכה יחסית, במסלול ההשקעה בדירה, כמשלים לחיסכון הפנסיוני, תפסה תאוצה בשנים האחרונות, עקב הריבית הנמוכה, שיוצרת תחושה של אפס תשואה על השקעות חסרות סיכון בשוק ההון, לעומת תשואה כוללת של כ-6% מהשקעה בדירה שכאמור נתפסת כהשקעה חסרת סיכון.

השאלה היא אם ניתן לבנות חלופה פנסיונית נוספת, דהיינו, כזו המשלבת הכנסה חודשית שוטפת עם סיכון מתון יחסית לטווח ארוך.

החלופה האפשרית היא השקעה בתיק מניות המחלקות דיבידנד שוטף בין פעמיים לארבע פעמים בשנה. ניתן להרכיב תיק כזה על בסיס חברות איתנות פיננסית, עם היסטוריית חלוקה ארוכה, שיניב דיבידנד ברוטו של 5%-6% בממוצע לשנה. לדיבידנד המחולק, שהוא המרכיב הפנסיוני יש להוסיף עליית ערך שנתית ריאלית בטווח הארוך של כ- 2%-3%, כך שהתשואה הכוללת הצפויה בטווח הארוך היא 7%-9%.

החזקה לטווח ארוך ולא למסחר קצר

חשוב להדגיש שאסטרטגית השקעות כזאת חייבת להתבסס על החזקה ארוכת טווח, תוך הימנעות מניסיונות להרוויח מסבבי השקעות קצרים, שמבוססים על תזמון ובדרך כלל מועדים ליצור הפסדים.

להשקעה בתיק מניות דיבידנד מספר יתרונות ברורים ובולטים על השקעה בדירה. ראשית, תשואה תזרימית עודפת, שנית גמישות רבה בהגדלה של התיק, אם נוצר עודף תזרימי ומימוש קל של חלק או כל התיק אם נוצר צורך בכך. שלישית, ניהול תיק כזה קל ונוח בהרבה מניהול דירה וניתן לעשות זאת בהוצאות נמוכות ביותר. היתרון הרביעי הוא שניתן לשנות ולהתאים בקלות את התיק לתנאים משתנים, כולל החלפת מניות וכו'. לעומת זאת בניהול דירה הגמישות נמוכה והכנסת שינויים (שיפוצים ותיקונים לא צפויים, למשל) מחייבת לעיתים השקעות כבדות.

החיסרון הטמון לכאורה בתיק כזה לעומת דירה הוא התנודתיות (סיכון). זאת גם הסיבה העיקרית לכך שחלופה זאת מותאמת היטב למשקיע, שאינו נבהל, כאשר הוא צופה בערב באינטרנט בירידות שחלו במניותיו. משקיע, שמבין, שתיק המניות מיועד לספק לו הכנסה שוטפת ולאו דווקא רווחים קלים ומהירים, יראה בירידות בשוק, הזדמנות אפשרית להגדלת התיק ולהגדלת ההכנסה התזרימית השוטפת.

לסיכום, ניתן לומר שמשקיע המחפש חלופות להגדלת הכנסתו בעת יציאתו לגמלאות, ראוי לו שישקול בכובד ראש את שתי החלופות. הבעיה היא, שבדרך כלל, השקעה ברכישת דירה מחייבת ניצול של מרבית המשאבים של משק הבית, כך שהמשקיע מוצא עצמו חשוף לסיכוני ענף הנדל"ן ללא יכולת פיזור, שאמורה להקטין סיכונים.

ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל" ו מרצה במרכז ללימודים אקדמיים אור יהודה (מל"א)