שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
דעות

בירת ההתייקרויות: מדוע מחירי הדיור בבאר שבע זינקו כל כך?

אילו מחדלים גרמו לבאר שבע להיות מהערים היקרות בארץ ביחס ליכולת ההשתכרות של תושביה? ומדוע דירה בה עולה כמו באשקלון או בחדרה, הקרובות יותר למרכז?

צחי שנרך 08:0110.07.15

מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים חדשה בבאר שבע עולה כיום, על פי נתוני רשות המיסים כ-1.2 מיליון שקל, מחיר זהה למחיר דירה חדשה בחדרה ובאור עקיבא ואף יקר מאשקלון. חדרה ואשקלון נמצאות ברדיוס זהה מתל אביב (כ-60 ק"מ) האחת מצפון והאחת מדרום, וסביר היה להניח שככל שמתרחקים יותר מהמרכז המבוקש גם המחירים ירדו בהתאם.

 

לצערנו החוקיות הזאת אינה מתקיימת בבאר שבע. כיצד קורה שהעיר השביעית בגודלה בישראל, המונה בקירוב כ-200 אלף נפש, סמל להתיישבות בנגב ולהפרחת השממה, עיר שמבקשת למשוך אליה צעירים וגם להשאיר את הקיימים, היא מהיקרות בארץ במחירי הדיור ביחס ליכולת ההשתכרות של תושביה?

באר שבע היא משיאניות ההתייקרות בתחום הדיור. בשנה האחרונה בלבד עלו מחירי הדירות בה בלמעלה מ-10%. לשם השוואה, לפני חמש שנים, היה ניתן לרכוש את אותה דירת ארבעה חדרים בכמעט מחצית הסכום. נתוני מס שבח שפורסמו לאחרונה מחזקים עוד יותר את המצב העגום: מתוך 25 ערים ברשימה, ממוקמת באר שבע במקום ה-22 והלא כל כך מכובד, עם הנתון העגום לפיו רק 23% (316 יח"ד בלבד) מהדירות שנמכרו בעיר בחצי השנה הראשונה של 2015, היו דירות חדשות.

 

פרויקט בנייה בבאר שבע. העיר זקוקה להחייאה מהירה פרויקט בנייה בבאר שבע. העיר זקוקה להחייאה מהירה צילום: חיים הורנשטיין

 

מחסור של 1,200 דירות בשנה

 

מדוע הפכה באר שבע ליקרה כל כך למגורים עבור תושביה? מי שיעמיק קצת במכרזי המנהל האחרונים יופתע לגלות ששנה שלמה, מאז יוני 2014 ועד היום, שום מכרז חדש של קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים לא פורסם. יתרה מכך, מתחילת השנה האזרחית גם לא יצא מכרז של קרקע חדשה לבנייה בכלל, גם לא של בתים פרטיים. מיותר לציין שהעצירה בשיווק הקרקעות, דחייה והקפאת המכרזים בכל פעם, תשפיע ישירות על היצע הדירות בעוד שנה-שנתיים, ומחירי הדירות בעיר צפויים להמשיך ולהאמיר.

 

כנראה שבשנים הקרובות לא יהיו דירות חדשות כלל בבאר שבע המיועדות לשיווק. אם לוקחים בחשבון את הגידול הטבעי של העיר שדורש כ-1,500 יחידות דיור בשנה, הרי נוצר כאן גירעון עצום ומחסור של 1,200 יח"ד בכל שנה. בבאר שבע , שלא כמו במרכז, אין קרקעות פרטיות אותן יכולים יזמים לרכוש לצרכי בניה למגורים ולכן, הכל יקום וייפול על מכרזי רשות מקרקעי ישראל.

 

מסתבר כי במקביל, התחלואים של שוק הנדל"ן הגיעו גם לבירת הנגב. גם כשכבר זוכים במכרז, קבלנים מעדיפים לצמצם תכניות בגלל חוסר הוודאות ומשאירים קרקע פנויה, לא מנצלים את כל הזכויות וזה מקטין עוד יותר את ההיצע. נוצרים עיכובים וזמן האכלוס גדל משמעותית. יש סחבת ופיגורים גם בגלל חוסר בתחרות. כל אלו לבטח לא תורמים לייצוב המחירים. גם התחדשות עירונית לא נראית כפתרון שתחזיר את גלגלי השוק המקומי למסלול, בגלל חוסר הכדאיות של הפרויקטים ליזמים.

 

הנה התחלפה לה ממשלה וההצהרות לא אחרו להגיע. לפני כחודש ביקר בעיר שר הבינוי החדש יואב גלנט, והודיע כי הוא מתכוון לחתום על הסכם גג ל- 20,000 יח"ד ל-5 שנים בבאר שבע. זה נשמע כמו זריקת עידוד לשוק המקומי, אבל מה יקרה עד שיחתמו אם בכלל? ומי מבטיח שאותו שר ימשיך את כהונתו בעידן בו ממשלות מתחלפות חדשות לבקרים? ואם כבר מעוניינים בהגדלת ההיצע באופן משמעותי, מדוע "לשחרר" בפעימות ולא בכמות גדולה יותר בבת אחת, כזו שתאזן בין הגירעון המתמשך לבין הביקוש העתידי?

 

השוק המקומי בבאר שבע חייב החייאה מהירה, ויפה שעה אחת קודם. עזרה כזו יכולה להגיע רק באמצעות החלטה אמיצה ונקודתית שתציף את העיר במכרזים ותיתן קצת אוויר לשוק ומעט תקווה לאלו שידם אינה משגת. כדאי אף לשקול זירוז תכניות של התחדשות עירונית, במרכז העיר ובשכונות הוותיקות. אם יינתנו זכויות בנייה מתאימות והפרויקטים יהפכו כלכליים ליזמים, אולי נראה סוף סוף התייצבות במחירי הדיור בעיר לטובת תושביה ותושבי המרכז, הרואים בה אלטרנטיבה ופתרון מגורים. ראוי גם לשקול פיצול מכרזים, לצורך הגברת התחרות בין היזמים שלבטח תוריד את המחירים ותיתן הזדמנות לקבלנים חדשים שבוודאי ישמחו להיכנס לשוק גם במחיר של רווח קטן יותר.

 

הכותב הוא מנכ"ל משותף של 'קבוצת ארלוזרוב', היוזמת ומארגנת קבוצות ועמותות בנייה ופרויקטים נדלנ"יים בבאר שבע והסביבה

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x