"הקרקעות למגורים ייגמרו בתוך 16 שנה"
לפי מחקר של הכלכלן תמיר שאבי, הבעיה העיקרית בשוק הדיור היא ניצול לא יעיל של הקרקעות בשל בניית צמודי קרקע רבים: "יש להגדיל משמעותית את צפיפות הבנייה"
"פוטנציאל יחידות הדיור בעתודות הקרקע למגורים קטן ממיליון דירות, ועתודות אלו יספיקו לטווח זמן של 16 שנה, וזאת ככל שיימשכו דפוסי ניהול וניצול הקרקע שאפיינו את תחום הבנייה למגורים בדור האחרון". כך עולה ממחקר חדש של הכלכלן תמיר שאבי, מומחה לגבולות מוניציפליים, שבין יוזמיו היה חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן.
על רקע טענות של מתכננים על כך שיש מספיק קרקעות מתוכננות בישראל, טוען שאבי כי עתודות הקרקע למגורים אוזלות. לאחרונה פרסמה הלמ"ס תחזיות אוכלוסייה שלפיהן בסוף 2035 צפויה אוכלוסיית ישראל למנות 11.4 מיליון נפש, כ־3.4 מיליון איש יותר מהיום - שהם שווי ערך לכמיליון משקי בית חדשים. ומכיוון שישראל כבר ב"משיכת יתר", שכן נכון להיום חסרות כ־101 אלף יחידות דיור, יהיה צורך לבנות לפחות 50 אלף יחידות דיור בשנה בממוצע, כדי שהביקוש יענה על ההיצע ב־22 השנים הקרובות.
המחקר של שאבי מראה כי פוטנציאל התכנון למגורים בשטחי המדינה נמוך בהרבה ממיליון ועומד על כ־600–800 אלף יחידות דיור ל־16 שנה, מתוכן כרבע במחוז המרכז. הסיבה העיקרית להיצע הנמוך: ניצול לא יעיל של הקרקע. כשליש מהתחלות הבנייה בישראל מאז 1998 הן בבתים צמודי קרקע, כך גם ב־2013, לפי הלמ"ס.
יתרה מכך, צריכת הקרקע של צמודי הקרקע היוותה בדור האחרון כ־80% מכלל צריכת הקרקע הארצית (נטו) למגורים, אומר שאבי. לדבריו, "מנצלים את הקרקע בצורה פושעת. זו התנהגות לא אחראית". צפיפות הבנייה בישראל עמדה בשנים 1998–2007 על פחות מארבע יחידות דיור לדונם. "מתייחסים למחסור המתמשך בהיצע משמעותי של קרקע למגורים כאל בעיה של זמינות, שמקורותיה הם כשלי ניהול, תכנון ושיווק, דהיינו: חסמים וכשלים רגולטוריים מעשי ידי אדם, שתיקונם יוביל עד מהרה ליצירת היצע גדול של קרקע למגורים, שיענה על צורכי הביקוש. אך ישראל אינה מצויה במשבר של זמינות אלא במשבר של מקורות, שיסודו באזילת עתודות הקרקע למגורים", הוא אומר.
לדבריו, "הצורך לספק קורת גג לאזרחי המדינה חייב מימוש מיידי של קרקע זמינה לבנייה, אך קרקעות אלה אושרו בצפיפות כה נמוכה שראוי היה לעצור את שיווקן ולהגדיל משמעותית את הזכויות בהן". פוטנציאל הקרקעות למגורים, בהנחה של ביקוש שנתי בהיקף של 45 אלף יח"ד, יספיק לשני עשורים בלבד, מציין שאבי, "מסקנה המחייבת צעדי חירום ובעיקר הגדלה משמעותית של צפיפות הבנייה".
לדברי שאבי, ראש עיריית אור יהודה לשעבר, "יש לראות ביישובים קטנים בטבעת של תל אביב, כגון גני תקווה ורמת אפעל, חלק מהרצף המטרופוליני ולהחיל עליהם צפיפות גבוהה". פייגלין הוסיף כי "אין ספק שצריך לבנות 50 דירות לדונם במרקמים עירוניים. זה לא מופרך, זה הכרחי. אני מקים מגדל של 150 דירות על מגרש של 3 דונם".
