תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2 - מה עדיף?
פעמים רבות הדיירים עסוקים בוויכוחים על מה הם מקבלים מבחינה אסתטית ושוכחים מהדברים המהותיים ביותר. הדבר עלול לעלות לדיירים בדירתם או בהפסדים עצומים
07:5313.07.12
תוכנית מתאר ארצית הידועה גם כתמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שנועדה לעידוד חיזוק הבנייה בישראל. דיירים שגיבשו הסכמה לתוכנית כזו עומדים בפני שתי אפשרויות - תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2.
תמ"א 38/1 משמעותה חיזוק הבניין הקיים, הוספת עד שתי קומות (בדרך כלל קומה רגילה ועוד קומה נוספת לפנטהאוז או שתי דירות גג עם חדר יציאה אל הגג). בתמורה מקבלים הדיירים חדר נוסף בדמות ממ"ד ומעלית. בהתאם ליכולת המיקוח שלהם ושווי הדירות העתידיות - הם יכולים לקבל דברים נוספים החל ממרפסת שמש, שיפוץ חדר המדרגות, לובי חדש לבניין, שיפוץ המקלט, טיפול בגינה ועד לחניות לדיירים הקיימים.
תמ"א 38 בהרצליה (ארכיון) צילום: אוראל כהן תמ"א 38/2, לעומת זאת, הינה מעין תוכנית פינוי בינוי המאפשרת בהסכמת כל הדיירים (נכון להיום קיימת הצעת חוק שלפיה, די בהסכמה של 80% מהדיירים) להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש לחלוטין.
דיירים רבים אינם מודעים לזכויות ולכוח המיקוח שלהם מול הקבלן וחשוב מכך, אינם מודעים להשלכות מרחיקות הלכת שבאי עמידה על דרישות מהותיות מהקבלן או היזם הבונה ומסכנים בכך את נכסם היקר ביותר – דירת המגורים שלהם.
פעמים רבות הדיירים כל כך עסוקים בוויכוחים על מה הם מקבלים מבחינה אסתטית, כמו עוד רהיט גינה או ריצוף משתלב בכניסה, ושוכחים מהדברים המהותיים ביותר. הדבר עלול לעלות לדיירים בדירתם או בהפסדים עצומים וראוי לעמוד על דגשים עיקריים בהתקשרות לצורך פרויקט תמ"א 38.
חשוב לדעת, כי הדיירים יכולים לבחור עורך דין שייצג אותם מול הקבלן והקבלן נושא בתשלום שכרו. כאן קיימת בעיה אינהרנטית שכן, כביכול, מי שמשלם הוא הקבלן. לפיכך חשוב להעסיק עו"ד שהוא חיצוני לקבלן ולא כזה שהומלץ על ידו.
בנוסף, אנו ממליצים לפני כל התקשרות לערוך בדיקות רקע מקיפות על הקבלן, ובתוך כך לבדוק האם כבר השלים פרויקט כזה, מה האיתנות הפיננסית שלו ואילו ערבויות הוא מציע.
שנית, חשוב לדעת ולהכיר את הערבויות המרכזיות שעל הקבלן לספק במסגרת הבנייה. כבר נתקלנו בקבלנים שלא סיפקו ביטוחים וערבויות כלל פשוט, כי הדיירים לא דרשו. המשמעויות הנן עצומות. אם הקבלן חלילה נקלע לבעיה כספית הוא עשוי להשאיר את הבנייה בתחילתה מבלי שלדיירים יש כלים להיפרע ממנו ובלא כל בטוחה. נושיו של הקבלן עשויים להיפרע מהנכס של הדיירים (החלק שהועבר לקבלן) ולהציג קבלן אחר שאין לו כל הסכם עם הדיירים.
בעיה אחרת העולה באספקט הזה, כאשר הקבלן חדל פירעון. אם הדיירים בחרו בתמ"א 38/2 (פינוי בינוי) ומתגוררים בשכירות, ללא ביטוח דמי השכירות שלהם (או קבלתם מראש מהקבלן) הם עשויים למצוא עצמם מממנים מכיסם שנים על שנים של שכירות בהמתנה לבניית דירתם.
קיים הבדל גדול כמובן בערבויות ובדגשים בהתקשרויות בין תמ"א 38/1 ל-תמ"א 38/2 – בעוד שהראשונה מגלמת בתוכה סיכון, כי הבנייה תופסק והדיירים יאלצו למצוא יזם אחר אך, הם עדיין נשארים בדירותיהם ויכולים להמשיך בחייהם, הרי שהפסקת הבנייה בתמ"א 38/2 עשויה להביא למצב של פגיעה בעשרות ומאות אלפי שקלים בדייר שנאלץ לשכור על חשבונו דירה ואין לו דירה לשוב אליה עד שיימצא מחליף ליזם.
מדובר אם כן בעסק מסוכן הדורש התמקצעות אמיתית בתחום וחשוב מאד להתייעץ עם בעלי מקצוע נכונים.
לצפייה בטבלת הבדלים עיקריים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 לחץ כאן
הכותבת היא ממשרד מיכל שחר ושות'
