אשדוד: הוועדה לתכנון ובנייה הגדילה זכויות בנייה למגורים על חשבון עסקים בניגוד לחוק

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באשדוד אישרה במשך שנים הגדלה של מספר יחידות הדיור במע"ר (מרכז עסקים ראשי) בדרום העיר על חשבון שטחי מסחר ותעסוקה, בניגוד לתוכנית המתאר של העיר מ-1960 ולתוכנית נוספת שהכנתה החלה ב-1996 - כך עולה מדו"ח מבקר המדינה שבחן את נושא התכנון במע"ר דרום בעיר בין ספטמבר 2010 לינואר 2011.

מהדו"ח עולה כי למרות שמבקר המדינה כבר העלה את הבעייתיות שבאישור תוכניות בעיר המקודמות על ידי יזמים פרטיים בהיעדר תוכנית מתאר מאושרת כבר בדו"ח שפורסם בשנת 2000, הוועדה המקומית המשיכה בשלה ופעלה לאישור תוכניות נוספות תחת אותה מדיניות.

בנוסף, אישרה הוועדה המקומית ליזמים פרטיים שהחזיקו במגרשים על חוף הים פיצוי בצורת זכויות בנייה מוגדלות בשטחי המע"ר, כשהיא עוקפת את חוקי התכנון והבנייה הישראליים בענייני ניוד זכויות.

שטחו של מע"ר דרום באשדוד עומד על כ-323 דונם, לא כולל כבישים רוחביים. בתוכנית המתאר של אשדוד שאושרה בשנת 1960 הוגדר המתחם כמרכז עירוני מסחרי ללא שטחי מגורים. 16 שנים מאוחר יותר החליטה הוועדה המקומית לאשר תוכנית שמתירה לבנות כ-750 יחידות דיור בשטחי המע"ר. הוועדה התייחסה לתוכנית זו כתוכנית מתאר כוללנית לאזור המע"ר, אך למעשה הותכנית הוגשה כתב"ע (תכנית בניין עיר) נקודתית בלבד.

בשנת 1996 החלה הוועדה להכין תוכנית שכונתה תוכנית הרוויזיה. במינהל התיכנון של משרד הפנים היו מעוניינים לעזור לוועדה באשדוד לעשות הליך מסודר ובסופו תאושר תוכנית שתגדיר כמה יחידות דיור יבנו בכל אחד מאזורי העיר, לפי תחשיבים שלוקחים בחשבון תשתיות, עומסי תחבורה, מוסדות ציבור וכו'. התוכנית עברה את כל השלבים וגם היא הגדירה את המע"ר כמרכז מסחרי עירוני שאינו כולל מגורים, אבל בסופו של דבר היא לא הופקדה לאישור על ידי הוועדה ולכן מעמדה החוקי נותר לא ברור.

העירייה הסבירה למבקר המדינה כי הסטאטוס של התוכנית מיטיב עימה מכיוון שהוא חוסך ממנה התמודדות עם תביעות פיצויים שתושבים יוכלו להגיש אם תאושר. את המבקר התשובה הזו כמובן לא סיפקה והוא הודיע לוועדה כי הדבר פוגע בזכות הציבור לדעת ובזכותו להגשת התנגדויות.

בשנת 2004 המשיכה הוועדה המקומית עם מדיניות הגדלת יחידות הדיור על חשבון שטחי מסחר ותעסוקה ואישרה תוכנית מפורטת להגדלת מספר יחידות הדיור מ-750 ל-1620. שנתיים לאחר מכן מינהל התכנון קבע כי למרות שתוכנית הרוויזיה לא אושרה היא תישאר בעינה וכל תוכנית שתוגש ותסתור אותה תידרש להגיע לדיון מול מינהל התיכנון, ובמקרה הצורך גם לוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים שפועלת במועצה הארצית לתכנון ובנייה. הוועדה המקומית אשדוד התעלמה גם מדרישה זו, וכך בשנת 2009 אישרה בדיון מליאת הוועדה אותו ניהל ראש העיר יחיאל לסרי הגדלה של מספר יחידות הדיור במע"ר ל-2372 בתוכנית שקודמה על ידי יזם פרטי.

תוספת יחידות הדיור על חשבון שטחי המסחר אינה הבעיה היחידה שנמצאה בביקורת. המבקר מסב את תשומת הלב לעסקאות שהוועדה המקומית קידמה מול יזמים פרטיים שהחזיקו בקרקעות על חוף הים. המטרה של עסקאות אלה, על פי העירייה, הייתה לצמצם את הבנייה על חוף הים ולשמור על השטחים הפתוחים. במסגרת זו קיבלו מספר חברות פרטיות שהחזיקו במגרשים על חוף הים זכויות בנייה במגרשים בני 5 עד 10 דונם, חלקם הגדול של הזכויות בתחומי מע"ר דרום שהפך צפוף משנה לשנה. מבקר המדינה העיר לוועדה המקומית שהפיצוי שהיא אישרה לחברות הינו פיצוי מוגדל וכי יש בעיה עם העובדה שלא הוכנה חוות דעת שמאית עדכנית שתקבע את שווי הפיצוי.

בנוסף המבקר העיר על כך כי השיטה בה השתמשה העירייה לניוד זכויות הבנייה ה"צפות" נוגדת את עקרונות היסוד של תכנון ובנייה שנקבעו על ידי בית המשפט העליון שקובעים שלא ניתן לסחור באחוזי בנייה במנותק מהמקרקעין שאליהם הם מתייחסים. "מתן זכויות בנייה 'צפות' מעורר חשש לקבלת החלטות לא ענייניות של העדפת יזמים מסוימים תוך פגיעה באינטרס הציבורי", מציין המבקר.

גורמים בעיריית אשדוד אמרו ל"כלכליסט" כי "דו"ח המבקר נגע רק בקצה של הסיפור". חברת האופוזיציה הלן גלבר אמרה כי "במשך שנים ועדת התכנון והבנייה באשדוד מחלקת זכויות בנייה ליזמים בלי שום התחשבות בצרכי הציבור. בוועדת ערר המחוזית במחוז דרום קבעו שהדבר פוגע באיכות החיים של התושבים שמתמודדים עם בעיות חניה, מחסור בגני ילדים, בתי ספר או קופות חולים, אבל הוועדה ממשיכה לעשות כרצונה".

מעיריית אשדוד נמסר: "עיריית אשדוד מקבלת בברכה את דו"ח מבקר המדינה, ותפעל מיידית ליישום מסקנותיו. עם זאת, פרקים נכבדים בדו"ח עוסקים בהחלטות שנעשו במהלך הקדנציות של ראש העיר הקודם, שחלקן תוקנו או שונו עם בחירתו של יחיאל לסרי לתפקיד. כך למשל נושא הזכויות הצפות, עליו מתח מבקר המדינה ביקורת, שבוטל ביוזמת ראש העיר עם כניסתו לתפקיד. נושא התכנון העירוני מטופל באופן מעמיק על ידי עיריית אשדוד בשנים האחרונות. עם כניסתו של לסרי לתפקיד החל ניתוח מעמיק ורחב של כלל צורכי העיר בנושא מגורים, מסחר, תחבורה ותעסוקה, וזאת כדי להכין תוכנית מתאר כוללת לעיר.

"לאור מצוקת הדיור הלאומית, והקושי של בני ובנות העיר להמשיך ולהתגורר בה, העירייה מקדמת בנייה חדשה למגורים בעיר, כולל דירות קטנות גם במע"ר דרום, כדי לאפשר לתושבי העיר להמשיך ולהתגורר בה".

בעניין החשש להטבות שניתנו ליזמים מסרה העירייה: "האמירה לפיה החלטות הוועדה מעלות חשש שכל מטרתן היא להיטיב עם היזמים על חשבון טובתם של התושבים, מוטב שלא היתה נכתבת. מטרת הוועדה היא לדאוג לרווחת התושבים, תוך בחינה מתמדת של צורכי הבנוי בעיר".