לתקן את הפינוי

פרויקטים רבים של פינוי־בינוי נבלמים בשל קשיים שמצריכים שינויי חקיקה. כמה תיקוני חקיקה שנכנסו לתוקף לאחרונה שיפרו מעט את המצב, אך עדיין נדרשת קביעה של קריטריונים מנחים לזכויות בנייה במתחמי פינוי־בינוי, שיפתרו חסמים ויסייעו להעביר את המיזמים משלב ההלכה לשלב המעשה.

שורת תיקוני חקיקה, שהיוזמה להם מקורה ב"שולחן עגול" שהקימה לפני כשנתיים מנהלת אגף תכנון ערים במשרד הבינוי והשיכון האדריכלית סופיה אלדור, התוו את הדרך שבה יש לצעוד. ב"שולחן העגול" השתתפו עורכי דין, אדריכלים, שמאים ויזמים ותרמו כל אחד בתחומו רעיונות פוריים שיאפשרו את הוצאת הפרויקטים אל הפועל.

כך למשל תוקן חוק מיסוי מקרקעין באופן שמאפשר להעניק לדיירים המתפנים דירה ששטחה עד 200 מ"ר, לעומת 120 מ"ר כפי שהיה קודם לכן. תיקון זה פתר בעיה של דירות קיימות גדולות שבעליהן סירבו להצטרף לתהליך אם לא יקבלו דירה ששטחה גדול מדירתם הנוכחית. דרישה זו היתה כרוכה בתשלום מיסוי, דבר שלא אפשר את קידום התהליך.

התיקון נוסף להפיג את חששם של דיירים מבוגרים או סיעודיים במתחמי פינוי־בינוי. תיקון בחוק מיסוי מקרקעין מאפשר קבלת פטור ממס למי שמלאו לו 60 שנה, או שנזקק לשירותי סיעוד אף שטרם מלאו לו 60 שנה, אם הוא מקבל תמורה כספית עבור דירתו הנוכחית ורוכש תמורתה מגורים בבית אבות.

בנוסף, תיקון חוק פינוי־בינוי (פיצויים) מעמיד לרשות דיירי מתחם פינוי־בינוי אמצעי מקצועי להגשת תביעות נגד דייר סרבן - שמאי המוסמך לקבוע כי העסקה שעליה חתם רוב מיוחס של בעלי הדירות הנה כדאית כלכלית. קביעת השמאי תהווה חזקה שעל בסיסה ניתן יהיה לתבוע את הדייר הסרבן בגין הנזק שנגרם לדיירים שהסכימו לעסקה.

בתחום הדירות הקטנות תוקן חוק התכנון והבנייה באופן שמקנה סמכות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה להעניק הקלות במספר הדירות הקבוע בתוכנית למגורים לצורך תוספת דירות קטנות. תיקון זה נותן מענה למגמה המבקשת לאפשר מגורים לצעירים ומעוטי יכולת במתחמים עירוניים חדשים.

בנוסך לתיקוני חקיקה אלה יש להמשיך ולקדם תיקונים נוספים. בין השאר נדרש לבצע תיקון לחוק פינוי־בינוי (פיצויים) כך שבית המשפט יוסמך לחייב דייר סרבן לחתום על חוזה עם יזם, אם בעלי רוב מיוחס מקרב הדיירים חתמו עליו ושמאי פינוי־בינוי קבע שהעסקה כדאית מבחינה כלכלית. במקביל, יש לתקן את תקנות סדר הדין האזרחי כך שניתן יהיה לנקוט הליכים מהירים לדיון בתביעות נגד דיירים סרבנים.

לצד זאת, יש לקבוע קריטריונים אחידים או מנחים לזכויות בנייה במתחמי פינוי בינוי, תוך הבטחת היתכנות כלכלית ורווחיות נאותה ליזמים. זאת לצד עידוד פרויקטים של התחדשות עירונית במסלול יזמות פרטית - להבדיל ממסלול הרשויות המקומיות - במגמה ליעל את ההליך ולחסוך בכספי ציבור. מעבר לכך, יש לקבוע כללים אחידים למתן פטור מהיטל השבחה ומתן הנחות בארנונה לדיירים המתפנים לפרק זמן מסוים לאחר כניסתם לדירות החדשות.

הכותבת היא שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק במקרקעין ומלווה פרויקטים של פינוי־בינוי