פרשנות: שורש הבעיה הוא בנתונים

ציבור רוכשי הדירות מבולבל. השמאי הממשלתי טוען שהיתה עלייה מסחררת של 17.2% במחירי הדירות בשנה האחרונה. כך גם הלמ"ס, שעל נתוניה מתבסס בנק ישראל, הציגה עלייה של כ־20% במחרי הדירות ב־2009.

אולם מנתוני מינהל הכנסות המדינה של משרד האוצר, עולה כי נרשמה דווקא ירידה

והנה, לראשונה מתייחסים באוצר להבדלים המהותיים בין נתוני המשרד לבין נתוני הלמ"ס. "על רקע דיווחים סותרים של גופים ממשלתיים אחרים על התפתחות מחירי הדירות, בייחוד מאז תחילת 2010", כותבים באוצר, "חשוב להדגיש שתי נקודות מרכזיות: ראשית, בניתוח זה אנו מתייחסים למחירי דירות חדשות בלבד - דירות הנמכרות על ידי קבלנים, לא כולל קבוצות רכישה. אנו מתייחסים לשינויים במחירי דירות שהיו משווקות ברבעון הנסקר וברבעון הקודם. בהנחה שאין שינוי מהותי בתמהיל העסקאות בפרויקט נתון בין החודש הנסקר לקודמו, מבטא שינוי המחיר החציוני אומדן להשתנות מחירי הדירות החדשות".

שורש הבעיה והסיבה לפער העצום בין נתוני הלמ"ס לבין נתוני השמאי הממשלתי, האוצר ומשרד המשפטים, מקורו בשיטות חישוב שונות בתכלית ובנתונים שונים שעליהם מתבססים הגופים.

הלמ"ס מתבססת על כל העסקאות שבוצעו ב־40 יישובים, אולם השילוב בין עסקאות יד שנייה ליד ראשונה מעוות את התוצאה ויוצר ממוצע שאיננו נכון כלל ועיקר. מצד שני, השמאי הממשלתי מתבסס על שיטת חישוב המתמקדת במיון עסקאות יד שנייה של דירות 4 חדרים, ואינו מביא בחשבון עסקאות אחרות, ולכן גורם בחודשים האחרונים להטיית הנתונים כלפי מעלה.

גם בין נתוני השמאי הממשלתי והאוצר קיים פער משמעותי, שכן האוצר מחשב לפי פרויקטים חדשים בלבד, ואינו מביא בחשבון עסקות יד שנייה, וכמו כן מתבסס על מחירי החציון ולא על הממוצע.

המלצתנו לרוכש הדירה היא לא להיכנס לפולמוס "מי צודק?", וגם לא לניתוחים מעמיקים של כלכלת אירופה והעולם. בבואו לרכוש דירה עליו לבדוק את נתוני הבית, הרחוב והשכונה שבה הוא מתכוון לרכוש. לניתוח הנתונים מומלץ להיעזר באיש מקצוע דוגמת שמאי מקרקעין, כדי להבין משתנים רלבנטיים כגון שטח, קומה, חזיתות ורמת בנייה, ולהתאים נתונים אלו לדירה הנרכשת. רק כך אפשר לקבל החלטה מושכלת לפני ביצוע ההשקעה.

הכותב הוא יו"ר איגוד השמאים