נשכחו מאחור: מה יעלה בגורלן של חברות הנדל"ן העירוניות
רפורמת התכנון של נתניהו מתעלמת מגורם מרכזי בענף: חברות הפיתוח העירוניות, המנהלות משק סגור בדומה לתאגידי המים העירוניים, אך ללא המעמד החוקי הדרוש. עכשיו יוצאים מנהלי החברות לשנות את המצב
ממאות העמודים ברפורמת התכנון שמנסה להעביר בימים אלה בכנסת בהליך מזורז ראש הממשלה בנימין נתניהו, נפקדת תופעה מרכזית בתחום: חברות עירוניות המנהלות בניית שכונות חדשות. החברות הללו פועלות כמשק סגור, בדומה לתאגידי המים שחויבו הרשויות המקומיות להקים כדי לוודא שהכספים המתקבלים מחשבונות המים מגיעים לפיתוח התחום בלבד. אותו ההיגיון אמור להיות תקף גם לתחום הנדל"ן, שבו היטלי פיתוח תשתיות מופנים במקרים רבים מדי למטרות דוגמת כיסוי חובות העירייה או מימון משכורות מנופחות לבעלי תפקידים שונים.
על פי החוק, היטלי פיתוח תשתיות דוגמת כבישים, ביוב, מבני ציבור וגינון, המגולמים במחירי הדירות, מועברים לרשות המקומית האחראית לפיתוחם. התמונה המוכרת והאבסורדית של בניין שהקמתו הושלמה אך הוא ניצב בשטח חולי ריק מוסברת בכך שעיריות רבות מתנהלות באורח מסורבל ואיטי מהיזמים. דווקא לכן מצופה מרפורמת התכנון והבנייה, שנועדה בראש ובראשונה לזרז את הליכי התכנון והבנייה, להתייחס לתועלת שעשויה לצמוח מהכללת החברות הכלכליות העירוניות בתהליכים.
הבעייתיות במצב הנוכחי נובעת מכך שהחוק אינו מתייחס להעברת היטלי פיתוח התשתיות לחברות העירוניות במקום לעירייה. אם תתעלם הרפורמה מנקודה זו, זה עשוי להיות הפספוס הגדול של רפורמת נתניהו.
מכביש ועד שכונה
במרכז השלטון המקומי רשומות 360 חברות עירוניות, שרק כ־50% מהן פעילות. החברות, העוסקות במגוון תחומים (מים כאמור, חינוך, תרבות, חניה ועוד), פועלות מכוח חוק החברות בגישה עסקית לכל דבר. למרות שליטת העירייה בהן, הן מהוות משק סגור.
בתחום הנדל"ן והתשתיות רשומות 109 חבורות עירוניות (חלקן אינן פעילות) המבצעות פרויקטים בהיקפים שונים, מסלילת כביש בודד ועד ניהול הבנייה של שכונה שלמה. בפרויקטים גדולים - אם למגורים ואם למסחר - נכנסות החברות לתמונה מהשלב הראשוני של שינוי תוכנית בניין עיר, בהמשך עוסקות בקבלת אישורים, בתכנון אדריכלי והנדסי, בפרסום מכרזים, בניהול הכספי (כולל קבלת הכנסות מהיטלים ותשלום לקבלני משנה), בהקמת התשתיות, ובפיקוח על הבנייה ועד שלב האיכלוס.
דוגמה מוצלחת לחברה עירונית שפועלת בתחום התשתיות היא "החברה לפיתוח פתח תקווה", שבימים אלה השלימה בניית 90% מהתשתיות בשכונת הענק כפר גנים ג', עשור לאחר תחילת תכנונה, לעומת פרק זמן מקובל של 15-20 שנה בפרויקטים דומים. הפיתוח נעשה תוך חיסכון משמעותי בעלויות התשתית וזינוק בערך הדירות. קרוב ל־6,000 המשפחות העתידות להתיישב בשכונה הופכות את הפרויקט לגדול ביותר שנוהל בישראל על ידי חברה עירונית. עד כה הושקעו בתשתיות השכונה כ־160 מיליון שקל, וצפויה השקעה של 30 מיליון שקל נוספים.
לכסף יש ייעוד
בעקבות הפרויקט המוצלח הכריז ראש עיריית פתח תקווה יצחק אוחיון כי "החברה לפיתוח תתכנן ותבנה את הפרויקטים המשמעותיים העתידיים של פתח תקווה", ובהם מתחם שכונת נחלים (1,200 יח"ד), שכונת המכללה (2,200 יח"ד) ופרויקט מתחם דרום גיסין (2,700 יח"ד). אוחיון הוסיף כי החברה "פועלת בצוות קטן מאוד שמבטיח כדאיות עירונית אמיתית".
אוחיון אמר את הדברים בפגישה שבה השתתפו מנכ"ל החברה לפיתוח פתח תקווה אבי כהן, סמנכ"ל החברה שי מייבסקי, אדריכל שכונת כפר גנים ג' סמי טיטו, יו"ר לשכת השמאים ארז כהן, יו"ר איגוד החברות העירוניות יצחק בורבא, יו"ר התאחדות קבלני פתח תקווה עומרי גלבאום, ועו"ד גרשון רוטשילד ממשרד נתן מאיר ושות', המשמש יועץ משפטי לחברה לפיתוח. "כלכליסט" הצטרף גם הוא לפגישה.
לדברי מנכ"ל החברה כהן, "ההבדל בין חברות עירוניות לעיריות הוא שהעיריות נאלצות להיכנע ללחצים פוליטיים". עו"ד רוטשילד המשיך: "בעיריות פתאום צריך לשלם משכורות לעובדים למשל, וכאן יש חשבון ייעודי - הכסף מיועד רק לפרויקט ואסור לגעת בו".
ומה אם נוצר עודף תקציב בקופת החברה העירונית? בכפר גנים ג', למשל, החליטה החברה להשקיע בקמפיין לשיווק השכונה, פעולה שנוקטות בדרך כלל חברות הקבלן. לפני נתונים שמסר יו"ר התאחדות קבלני פתח תקווה עומרי גלבאום, הקמפיין הוביל לכך ששיעור רוכשי הדירות שהגיעו לשכונה מחוץ לפתח תקווה כפול משיעורם בפרויקטים מקבילים בעיר ומגיע ל־40%.
"רוכשי הדירות הראשונים במקומות שנבנים בשיטה זו מרוויחים", אומר ארז כהן מלשכת שמאי המקרקעין, "כי המחירים בשכונה קפצו מאז תחילת השיווק בכ־50% לפחות".
ארז כהן
העיריות עמוסות מדי
מתכנני כפר גנים ג' אומרים כי הבדל מרכזי בגישתה של החברה לעומת הגישה המקובלת בעיריות נוגע לתודעת השירות כלפי התושבים והקבלנים. לדברי כהן, "החברה נמצאת בקשר עם ועד השכונה וועד הרחוב ומנהלת קשר קבוע עם הבונים בעיר". סמי טיטו הסביר כי במסגרת זאת הופק כנס הסברה מיוחד לבעלי הקרקעות וחולקה חוברת עם לוחות זמנים לקבלנים.
יתרון נוסף הוא המיקוד. "אנחנו עובדים בצוות מצומצם שממוקד רק בפרויקט מסוים ונעזר בגורמי חוץ", אומר כהן. "העירייה אמורה להתעסק בבעיות שוטפות ולא יכולה להעמיק את עיסוקה בפרויקטים הללו; המוקד העירוני מציף אותה בבעיות של קריסת תשתיות, והיא עסוקה בפוליטיקה, מנהלת מלחמות תקציב ועוד. בגלל כל זה האנשים שאמורים לנהל בעירייה פרויקטים לא בנויים לעסוק בהם. הם בקושי מצליחים לעסוק בבעיות שוטפות".
לדברי עו"ד רוטשילד, המיקוד של החברות העירוניות חוסך לפחות 4–5 שנות פעילות בהקמת שכונה, לעומת שכונות שעיריות מנהלות את הקמתן.
"לקחנו מאות תוכניות שונות והפכנו אותן לשכונה. קבענו סדר לרחובות וחוקים שלפיהם תבנה השכונה כולה: מבנה הכבישים, השטחים הציבוריים וגובה הבניינים. הכל היה מסודר, ולכן בשטח דברים עבדו וכולם הסכימו לפעול יחד", אומר הסמנכ"ל מייבסקי.
הספקים נותנים הנחות
כדי להרים פרויקט לא די בשיתוף פעולה עם קבלנים, רוכשים ובעלי קרקעות — ישנם גם הספקים, שמעדיפים לעבוד עם החברות העירוניות מאשר עם העירייה. לדברי יו"ר איגוד החברות העירוניות יצחק בורבא, כמעט בכל פרויקט תשתיות של חברה עירונית מושגת הנחה מהקבלנים, משום שהם נותנים אמון רב יותר בחברות מאשר בעיריות, שמאחרות בתשלום במקרים רבים.
לדברי אבי כהן, "במכרז גינון שפרסמנו בכפר גנים ג' האמון של הקבלנים אפשר לנו להשיג 32% הנחה בפיתוח ו־40% הנחה על הגינון בשכונה כולה. העירייה לא היתה מקבלת את זה בחיים. הגורמים המקצועיים יודעים שאנחנו עומדים בתשלומים". בורבא מוסיף כי המגמה ניכרת גם ביחסים עם הבנקים, שכמעט לא דורשים ערבות של העירייה כאשר הם מלווים לחברות העירוניות.
בורבא עומד כיום בראש קבוצה של מנהלי חברות עירוניות הקוראים לממשלה לפעול להסדרת מעמדן. "הממשלה והכנסת צריכות להבין שאין פתרון יותר טוב מזה שבו הכסף לתכנון ולפיתוח הוא ייעודי", הוא אומר, "בלי צרכים של ראש עירייה שעלול לתעדף כספים לנושאים אחרים".
