נפלאות הטבות המס לדיירים מבוגרים במיזמי פינוי-בינוי: עוה"ד מאורי עמפלי ודנה הלר מנתחים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ההתחדשות העירונית בישראל מחזקת את אחיזתה בנוף הבנייה המקומי, כשכמות הפרויקטים בפינוי-בינוי נמצאת בעלייה מתמדת. במסגרת המיזמים הללו מתחייב היזם לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם המיועד למתיחת פנים, להרוס את המבנים הישנים ולהקים במקומם מבנים חדשים ומודרניים. עם תום העבודות מקבלים הדיירים הוותיקים דירות חדשות, ככלל דירה תמורת דירה ולעיתים גם תוספת מזומן, בעוד את יתרת הדירות בפרויקט מקבל היזם.

ביצוע מיזם בסדר גודל שכזה אורך שנים ארוכות, ומחייב כמובן בשלב מסוים את פינוים הזמני של הדיירים. על רקע אי הנוחות והמעברים הכרוכים בו, מיזמי פינוי-בינוי הם גם פוטנציאל לאי-ודאות וחוסר נעימות, אשר עלולים אף להשפיע על בריאות הדיירים ואיכות חייהם. במיוחד אמורים הדברים לגבי הדיירים המבוגרים, שלעיתים אף אינם מעוניינים לקחת חלק בפרויקט ומוגדר כדיירים "סרבנים".

בהמשך לתיקון חוק פינוי ובינוי, נעשה גם תיקון מספר 94 בחוק מיסוי מקרקעין, אשר נועד להסדיר את היבטי המס של אותן חלופות פיצוי. החלופות שזוכות להטבות מס בעקבות אותו תיקון ביחס לאוכלוסיות הקשישים הן אלו: קבלת שתי דירות חלופיות במתחם או מכירת דירת המגורים החלופית לצד ג' או ליזם בפטור ממס שבח ובתנאי שהקשיש רכש במקום הדירה החלופית שמכר, דירת מגורים חדשה או זכות למגורים בבית אבות - והכל בתנאים המפורטים בחוק.

פרויקט במסגרת פינוי-בינוי צילום: אוראל כהן

הבהרות חדשות, בעיות ישנות 

החודש פרסמה רשות המסים חוזר מקצועי, אשר נועד להבהיר את הוראות התיקון בעניין הטבות מס לדייר קשיש במתחם פינוי-בינוי. פרסום החוזר מהווה הזדמנות טובה לשוב ולסקור את חלופות הפיצוי השונות המוצעות לאוכלוסייה המבוגרת ואת השלכות המס הנגזרות מהן.

החלופה הראשונה, כאמור, מאפשרת קבלת שתי דירות חלופיות קטנות במקום הדירה הנמכרת (הדירה המקורית בפרויקט). הקשיש יוכל להתגורר בבוא העת באחת מהדירות ולהשכיר או למכור את הדירה השנייה. יש להביא בחשבון כי הקשיש עלול לחוב במס בעת קבלת הדירות החלופיות אם שווי הדירות הללו יעלה על תקרת הפטור הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין לעסקאות פינוי-בינוי.

בחלופה השנייה, במסלול של מכירת הדירה החלופית לצד שלישי (שאינו קרוב) נדרש כי המכירה תתבצע רק לאחר שהוגשה על ידי היזם בקשה לקבלת היתר בנייה, ואילו הרכישה של הדירה החדשה באמצעות כספי התמורה ממכירת הדירה החלופית תתבצע מאותו מועד ועד שישה חודשים ממועד הפינוי של הדירה הנמכרת או 12 חודשים ממועד המכירה של הדירה החלופית, לפי המאוחר. תנאי נוסף הוא כי שווי הדירה החדשה יהיה לפחות 75% משווי הדירה החלופית.

החלופה השלישית, במסלול מכירה של דירת המגורים החלופית ליזם (שאינו קרוב) מכילה תנאים דומים, אך דורשת שהמכירה של הדירה החלופית ליזם תעשה בסמוך למועד החתימה של הקשיש על הסכם פינוי-בינוי מול היזם. החוזר אף ממליץ לבצע את פעולת המכירה באותו ההסכם. בנוסף, בחלופה זו נהנה היזם מפטור ממס רכישה בגין רכישת הדירה החלופית.

ובכל זאת, גם לאחר פרסום החוזר טרם התפזרו סימני השאלה, ונראה כי עדיין עולות בעיות לא מעטות ביישום התיקון לחוק מיסוי מקרקעין. כך לדוגמה, "קשיש" מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין כאדם שמלאו לו 70 שנה לפחות במועד בו נחתם הסכם הרכישה הראשון בפרויקט, וכמי שגר במתחם במשך השנתיים שקדמו למועד זה. יסלחו לנו כמובן כל בני ה-70 שאינם רואים עצמם קשישים. לכן, לכאורה אדם שמלאו לו 70 ושלא התגורר בדירה לאורך כל אותן שנתיים, משום שהיה מאושפז בבית החולים או במחלקה סיעודית, אינו זכאי להטבות המס במסגרת תיקון החקיקה. בהקשר לכך, החוזר מבהיר כי מועד החתימה הראשון ייחשב למועד בו הדייר הראשון בפרויקט חתם על החוזה גם אם היזם משהה את חתימתו.

דוגמה נוספת נוגעת לשווי הדירה החדשה שהקשיש צריך לרכוש מכספי התמורה ממכירת הדירה החלופית לצד שלישי או ליזם. דירה זו צריכה על פי חוק להיות בשווי 75% לפחות משווי המכירה של הדירה החלופית. ככל ששווי הדירה החלופית יהיה גבוה יותר, גם שווי הדירה החדשה צריך להיות גבוה בהתאמה. כך, אם דירה חלופית תהיה שווה נאמר 2.5 מיליון שקלים, הרי שהקשיש אמור לרכוש דירה בשווי של כ–1.875 מיליון שקלים. אלא שכידוע האוכלוסייה המבוגרת לא תמיד זקוקה לדירות גדולות ויקרות, אלא תעדיף לקבל דירה צנועה יותר, בתוספת סכום כסף מסוים במזומן, שישמש למחייתה. ואולם, אם שווי רכישת הדירה החדשה יהיה נמוך מרף 75% משווי המכירה של הדירה החלופית, הדייר המבוגר עלול לאבד את הפטור ממס שבח בגין מכירת דירת המגורים החלופית ליזם או לצד שלישי.

עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי (מימין), עו"ד דנה הלר

מפזרים את הערפל 

באשר ליזמים, הרי שהבשורה הגדולה בחוזר מגיעה דווקא מכיוון המע"מ. החוזר מאפשר ליזם אשר רכש את הדירה החלופית מהקשיש, להנות מהוראות סעיף 5(ב) לחוק מע"מ בעת מכירת הדירה החלופית על ידי היזם בשוק החופשי - כך יהיה החיוב במע"מ רק על ההפרש שבין המחיר שבו נמכרה הדירה לצד שלישי לבין מחיר הרכישה מהדייר המבוגר. הטבה זו תחול ככל הנראה גם אם בשלב זה מדובר בדירה "על הנייר" בלבד.

חשוב לזכור כי האוכלוסייה המבוגרת מהווה פלח נכבד מכלל הדיירים במיזמי פינוי-בינוי, שלרוב מתבצעים במתחמים המאופיינים בבנייה ישנה ורעועה. התיקון לחוק פינוי ובינוי והתיקון לחוק מיסוי מקרקעין שיפרו בצורה משמעותית את מצבה של אוכלוסייה זו באותם הפרויקטים. יחד עם זאת, מדובר בתיקון מורכב שמחייב ליווי משפטי ומיסויי פרטני של התהליך. ליווי שכזה יסייע להתאים לקשיש את הפתרון המיטבי עבורו ולמנוע תקלות מס מצערות – הן עבור היזם והן עבור האוכלוסייה המבוגרת, שבגילה המתקדם ובעיקר נוכח התקופה המורכבת שעוברת על כולנו, מחפשת בעיקר שלווה ונחת.

הכותבים הם ממשרד עמפלי עריכת דין מיסים