תמ"א 38 – הדור הבא: מה שהיה הוא לא מה שיהיה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

החוק שיחליף את תמ"א 38 החל מעוד שנתיים? משרד הפנים פירסם בתחילת השבוע תזכיר לחוק התכנון והבנייה, ובו הכללים החדשים שינחו את הרשויות המקומיות, התושבים והיזמים שמעוניינים לחדש מבנים שנבנו לפני 1980, ולחזקם מפני רעידות אדמה.

תזכיר החוק החדש, שגובש על ידי מינהל התכנון במשרד הפנים ובסיוע הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מרחיב משמעותית את סמכויותיהן של הוועדות המקומיות, ובקרוב יועבר התזכיר להערות הממשלה והגורמים הרלוונטיים.

לפי התזכיר, כל רשות מקומית תוכל לקבוע מסלול חיזוק באמצעות הריסה ובנייה מחדש, שבמסגרתו תוכל הרשות לאשר מתן זכויות נוספות לעירוב שימושים – מבני מסחר ומבני ציבור – לפי מכפיל אחיד. התוכנית תאפשר להגדיל את השטח הבנוי בעד 350% מסך שטחי הבנייה על פני הקרקע, כל עוד מדובר במבנה בן שתי קומות ויותר שיש בו שתי דירות נפרדות לפחות. בחישוב השטחים הקיימים לא נכללים שטחים שנוספו לבניין מאוחר יותר ושההיתר לבנייתם ניתן אחרי ינואר 2000. חישוב תוספת השטח כולל את שטחי הממ"ד.

תמ"א 38 בראשון לציון צילום: עמית שעל

בנוסף, מותר להוסיף לבניין או הבניינים החדשים שטח נוסף בנוי לצורכי הציבור, בשיעור של עד 15% מסך שטחי הבנייה המותרים, וכ-25% בתוכנית הקובעת שטח בנייה נוסף. כמו כן, התוכנית אינה מגבילה את מספר הקומות, אבל מוצע להגביל את גובה הבניין החדש כך שהוא לא יהיה גבוה מ-29 מטר.

הרשות תוכל לאשר מסלול לחיזוק על דרך תוספת ועיבוי הבנייה בבניין קיים, אם לא ניתן לבחור במסלול של הריסה ובנייה מחדש. במסלול זה, השטח המותר לבנייה לאחר חיזוק המבנה לא יעלה על 200% מסך כל שטחי הבנייה הקיימים, ושטח הבנייה יכלול ממ"ד.

עם זאת, ניכר כי במינהל התכנון מבינים שהמכפילים האחידים לא יצליחו לתת מענה לרשויות מקומיות בפריפריה, שם נדרשים מכפילים גבוהים. לפיכך, הם מעודדים רשויות מקומיות לקדם תוכניות מפורטות להתחדשות עירונית, שבהן יהיה ניתן להשתמש בכלים חדשים להתחדשות – כמו שטחים משלימים או תמורות במגרשים חלופיים – שכבר כיום מקודמים במתחמי נקודתיים.

שר הפנים, אריה דרעי צילום: אלכס קולומויסקי

עם אישור החוק יידרש שר הפנים, אריה דרעי, לחוקק תקנה משלימה שלפיה החלטה של ועדה מקומית לאשר תוכנית בניין עיר (תב"ע) לחיזוק והתחדשות עירונית תיחשב גם כהיתר בנייה. זאת, כדי לעודד ולתמרץ תוכניות נוספות להתחדשות עירונית. כיום, לאחר אישור התב"ע, יש לבקש מהוועדה המקומית היתר בנייה בהליך שנמשך חודשים ארוכים – ולעתים אף יותר משנה.

בנוסף, התזכיר מקדם מהלך נוסף שנועד לקצר את התארכות הליכי התכנון והבנייה - ביטול הליך בקשת ההקלות. הליך זה מאפשר לחרוג מהתב"ע הקיימת, אך גובה זמן ארוך מהיזמים ומגישי הבקשות. לפי התזכיר, ההקלות שהיו קיימות עד היום מביאות לפגיעה בתכנון ברמה המרחבית, להארכת הליכי הרישוי וליצירת עומס על מוסדות התכנון. השימוש הגובר בהליך ההקלות הביא לחוסר ודאות מצד היזמים ומבקשי ההיתרים, ולכן מוצע גם להפוך את התוכניות המאושרות לגמישות יותר וכאלה המאפשרות מרווח תמרון.

הקלות הבלתי-נסבלת

"תכלית התיקון לחוק כשלעצמה הינה ראויה ונועדה לקצר את הליכי הרישוי וליצור ודאות לעוסקים בענף, אולם יש להקפיד לא לשפוך את התינוק עם המים", מזהירים עוה"ד אבי בן יעקב ותומר צדוק ממשרד עורכי הדין וקסלר ברגמן ושות'. לדברי צדוק, "הקלות הן כלי חשוב מאוד לייעול, שיפור ודיוק התכנון, בפרט באותם מקרים שבהם נדרש מענה לפגמים ואי-התאמות בתוכניות עצמן.

"כך למשל, במקום לנקוט בהליך ארוך ומסורבל של שינוי תוכנית, ניתן לתקן את הפגמים במסגרת תהליך הרישוי. יעילותו וטיבו של התיקון לחוק ייבחנו בצורה מדוקדקת עם גיבוש התקנות, שיקבעו את ההקלות שכן יותרו ואת הסמכויות של רשות הרישוי לאשר שינויים בתוכניות".

עו"ד תומר צדוק (מימין), עו"ד אבי בן יעקב צילומים: יורם רשף

האם האפשרות של רשות מקומית להפקיע 15% משטחיו הבנויים של כל פרויקט לצורכי ציבור תפגע בנכונות של דיירים ויזמים להיכנס לפרויקטים?

"אחת הסיבות שהביאו לביטולה של תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית היתה היעדר מענה לצורך בשטחי ציבור נוספים. משכך, רשויות מסוימות לא המתינו לביטול התוכנית בעוד שנתיים, והחלו להערים קשיים על קידום תמ"א 38 בתחומן.

"הקניית סמכות ההפקעה לרשויות בחוק החדש עשויה לפתור את בעיית המחסור בשטחי ציבור, והדבר אף עולה בקנה אחד עם המגמה התכנונית של עירוב שימושים. עם זאת, לשטח ציבורי במבנים בודדים המיועדים למגורים עלולה להיות השפעה ניכרת הן על כלכליות הפרויקט והן על איכות חייהם של הדיירים.

"על מנת להבטיח שנושא שטחי הציבור לא יכשיל את התוכנית החדשה כולה, יש לקבוע בחוק הוראות לעניין התנאים שבהם ניתן יהיה לדרוש שטח ציבורי כחלק מהמבנה, היקף השטחים הציבוריים שיידרשו, השימוש הספציפי בהם, הוראות לגבי אחזקתם של שטחים אלה, וכדומה".

ברמה העקרונית, האם נכון להעניק כוח כה רב לרשויות המקומיות כפי שתזכיר החוק מציע?

בן יעקב: "הכלל לפי תמ"א 38 היה שזכויות הבנייה מוקנות תמיד – למעט כאשר הוועדה המקומית מחליטה שלא לתת את זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים וכו'. מחד, ביטול תמ"א 38 ומתן הסמכויות לוועדות המקומיות לאשר תוכניות הכוללות תוספת זכויות משמעותית יחד עם שיקול דעת רחב, יביא לתכנון אופטימלי יותר ברמה המקומית; אולם מאידך, החשש הוא שהוועדות המקומיות לא ימהרו לאשר תוכניות התחדשות עירונית בתחומן או יאשרו אותן במשורה, ובכך תיפגע שוב הוודאות התכנונית שהענף כל כך זקוק לה".