תוכנית "ימינה" לבנייה בשומרון: מחירים מעולים, קרוב למרכז – אך האם הישראלים יבואו?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תוכנית הדיור שהשיקה מפלגת "ימינה" בשבוע שעבר ממשיכה לעורר הדים במערכת הפוליטית כולה ובענף הנדל"ן בפרט. במסגרת התוכנית המוצעת, שהוצגה במסיבת עיתונאים בהשתפות בכירי המפלגה והעומדת בראשה, איילת שקד, ייבנו 113 אלף דירות בשומרון, בהן יתגוררו כחצי מיליון ישראלים.

אף שנכון לעכשיו מדובר ב"תוכנית על הנייר" בלבד, הרי שעשויה להיות לה משמעות מעשית למדי – כתלות בתוצאות הבחירות הקרובות לכנסת. רק בחודש שעבר הודיע ראש הממשלה בנימין נתניהו על בניית אלפי יחידות דיור לפלסטינים תושבי שטחי C – צעד בעל מאפיינים ריבוניים בשטחים שבהם שורר מצב ביניים לא מאוד ברור מאז הסכמי אוסלו. שאיפות הסיפוח של יהודה ושומרון, עליה מכריזים אנשי "ימינה" בגלוי, מסבירים את העובדה שלראשונה נכלל אזור זה בתוכנית למאבק ביוקר הדיור בתוך תחומי הקו הירוק.

ייחודיות בולטת נוספת של התוכנית טמונה בעובדה שהיא לא מבקשת לחזק יישובים קיימים – אין בה כל התייחסות לבנייה בגוש דן, למשל – והיא מבקשת רק "להעביר" ישראלים אל שטחים שאינם מפותחים כלל.

בנייה באריאל. לפי התוכנית, ייבנו 113 אלף דירות בשומרון עבור חצי מיליון ישראלים צילום: יריב כץ

צפוף לנפש

התוכנית כוללת בנייה ב-35 אלף דונם של אדמות מדינה, לא כולל שטחי A ו-B ושמורות טבע, מהן ניתן לפתח כ-50% למטרת מגורים. לטענת הוגיה, מטרת התוכנית היא הורדת מחירים דרסטית במחירי הנדל"ן באיזור – כאשר מחיר דירה יעמוד על 950 אלף שקל; זאת, בהשוואה ל-1.7 מיליון שקל באזור גוש דן. לפי התכנון, ביצוע התוכנית יארך כחמש שנים, בקצב בנייה של 22 אלף יחידות דיור בשנה. כמו כן תוקם מנהלת ייעודית לפרויקט, יוענק תקצוב ממשלתי לפיתוח תשתיות והנושא יקודם בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל).

במסיבת העיתונאים נאמר כי התוכנית נהגתה על בסיס תחזיות שלפיהן בעשורים הקרובים תוכפל אוכלוסיית מדינת ישראל, העומדת כיום על כ-8 מיליון תושבים, לצד צמיחה במדד הצפיפות לנפש, שנמצא אף הוא בעלייה מתמדת ונחשב כיום לגבוה ביותר מבין מדינות ב- OECD – כ-7,958 תושבים לקמ"ר.

שקד התייחסה לתוכנית ואמרה כי "ה'קסמים' השונים שראינו בשנים האחרונות פשוט לא עובדים. הפיתרון הוא פשוט ומבוסס על היגיון בריא ועל כלכלה נכונה, כדי להוריד מחירים אנחנו מאמינים בפתרון אחד – הגדלת ההיצע. שום קסם לא יפתור את הבעיה. רק עבודה רצינית, יסודית ומעמיקה. גוש דן צפוף כמעט כמו עזה ויקר כמו ניו יורק, והגיע הזמן לשנות".

ללמוד מטעויות

"יש מחסור חמור בקרקעות לבניית דירות בישראל, והשטחים הנרחבים במערב השומרון שהתוכנית מתייחסת אליהם בהחלט יכולים להוות בשורה למצוקת הדיור של הישראלים", אומר אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו, המעניקה אשראי ליזמי נדל"ן ולקבוצות רכישה. "עם זאת, היעד של פחות ממיליון שקל לדירה במרחק נסיעה של חצי שעה עד שעה ממרכז הארץ תלוי כולו במצבה המשפטי של הקרקע. צריך לזכור שביהודה ושומרון יש קרקעות מסוגים שונים – קרקעות של רשות מקרקעי ישראל, לצד שטחים שחל עליהם עדיין הטאבו הירדני או שטחים שהם במעמד של בר רשות ועוד".

כמנהלה של קרן המעמידה אשראי בתחום הנדל"ן, לדויטש ברור כי מצבה המשפטי הרישומי של הקרקע הוא תנאי הכרחי להצלחת מיזמי בנייה. לדבריו, "לא בכל מקום אפשר לתת מימון. אפילו בתל אביב יש פרויקטים שפשוט אי-אפשר להעמיד אשראי בגינם, למשל במקרים של קרקעות מושע. לכן חובה לבדוק קודם כל את המצב המשפטי של הקרקעות שעליהן רוצים לבנות ולראות האם ניתן לשעבד אותן לטובת הגורם המממן. פרויקטים כאלה מתבססים על מימון ליזמים, וחשוב לבדוק מראש את הנקודות האלה".

דויטש מסויג גם מהיעדים המספריים של התוכנית – הקמת יותר מ-20 אלף יחידות דיור בשנה: "על פניו, תוכנית חומש בתחום הדיור מלמדת על חזון. טוב שחושבים קדימה ומתכננים לטווח ארוך, ויפה לראות תכנון אמיתי שאינו רק סיסמאות אלא עם תוכן מקצועי. גם הקרבה למרכז הארץ משחקת פה תפקיד חשוב – במצב של שוק הנדל"ן היום זה לא מובן מאליו להקים עשרות אלפי יחידות דיור במרחק כה קטן מתל אביב. אבל כשמדובר בקרקעות ביהודה ושומרון, באזור שלא בטוח שאנשים ינהרו אליו, אולי כדאי להתחיל עם בניית 3,000-2,000 יחידות דיור, לראות לאן הרוח נושבת והאם יש ביקוש חזק לרכישת הדירות, ורק לאחר מכן להמשיך עם התוכנית.

מנכ"ל קרן אקספו אבי דויטש. "לפני הכל יש לבדוק את המצב המשפטי של הקרקע" צילום: שלומי יוסף

"רק בשנתיים האחרונות ראינו את כישלון תוכנית מחיר למשתכן – אלפי דירות עומדות ריקות בעפולה, בקרית גת ובחריש כי לא היתה חשיבה מוקדמת מספיקה על כמות הדירות הנבנית, על איכות הבנייה במסגרת התוכנית, על מידת שיתוף הפעולה מצד הרשויות ועל קיומם של מקומות תעסוקה נגישים, ובעיקר – על השאלה כמה ישראלים בכלל ירצו לגור שם. אף אחד לא רוצה לחזור על הטעות הזאת שוב".

דויטש מבקש להזכיר לקח נוסף מהשנים האחרונות בענף הבנייה: "הסכמי הגג לימדו אותנו שכדי לבנות בהיקפים מאוד משמעותיים כמו בתוכנית המוצעת, צריך שיהיו שותפים לה כל הגורמים הרלוונטיים. כלומר, כל רשויות התכנון ומשרדי הממשלה צריכים להיות מעורבים יחד עם הרשויות המקומיות. במודיעין למשל, כל הגופים פעלו בצורה מתואמת להקמת מגורים, תשתיות ואזורי מסחר, בעוד בחריש העניינים תקועים בהיעדר תיאום. חשוב ללמוד מהטעויות האלה לפני שמציעים תוכנית כזו או אחרת, כדי שיהיה לה באמת סיכוי להצליח".