אבי דויטש: "עליית מחירי הדירות אינה גזירה משמיים – ואפשר לעצור אותה"
לצד האי-ודאות השוררת בשוק הנדל"ן וההליכה שוב לבחירות, דבר אחד בטוח – מחיר למשתכן לא הביאה לירידה משמעותית במחירי הדירות, אם בכלל. מנכ"ל קרן אקספו מסביר מה בכל זאת אפשר לעשות
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו בחודש שעבר איששו במידה רבה את תחזיותיהם של מומחי הנדל"ן, בהצביען על המשך העליות במחירי הדירות גם באפריל-מאי. בחודשים אלה התייקרו הדירות ב-0.5% לעומת מארס-אפריל, ובחישוב שנתי הם טיפסו ב-1.6%.
עליית המחירים נרשמה לאחר תקופה של ירידת מחירים קלה – כיום כבר אפשר לקבוע כי היתה זו ירידה זמנית – במחצית השנייה של 2018, ואשר הוצגה במשרד האוצר כסימן ראשון להצלחת תוכנית מחיר למשתכן והסכמי הגג, שהוסיפו עוד עשרות אלפי דירות לצנרת התכנון.
ואמנם, מנתוני הלמ"ס עולה כי תוכניות הממשלה להורדת מחירי הדירות הפסיקו להשפיע על השוק בסוף השנה שעברה, ומתחילת 2019 מסתמנת מגמה מתמשכת של עליות מחירים. גם מחירי הדירות החדשות, שירדו בסיכום שנתי, חוזרים לעלות.
פרויקט מחיר למשתכן ביבנה. "לתוכנית לא תהיה השפעה על מחירי הדיור בעתיד" צילום: עמית שעל
בקרב הפעילים בשוק הנדל"ן רווחת הסברה כי לבחירות המתמשכות לכנסת – למעשה לשתי מערכות הבחירות שבאו זו אחר זו – השפעה ישירה על התחדשות עליות המחירים. אולם בניגוד לדיבור השגור אודות האי-ודאות בשוק, יש מי שחושב בדיוק ההיפך: "לראייתי דווקא יש ודאות גדולה, שכן מחיר למשתכן לא תמשיך להתקיים בזמן הממשלה הבאה – למעשה, היא כבר הפסיקה לעבוד בחודשים האחרונים – ולכן לא תהיה לה שום השפעה על שוק הדיור בעתיד. השוק הזה יחזור להתנהג בצורה נורמלית, כלומר יגיב בעלייה של מחירי הדיור לנוכח המחסור בהיצע הדירות", אומר אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו.
לתקופת הביניים הפרלמנטרית נוספת ההערכה שלפיה הסמכויות בתחום הדיור, שרוכזו תחת שר האוצר משה כחלון באמצעות הכפפת רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון תחתיו, ישובו ויתפצלו בין מספר משרדי ממשלה – דבר שללא ספק יקשה על הממשלה להתערב באופן אפקטיבי בשוק הדיור ולהטות את כיוונו.
פיצול הגופים המחודש יתבטא מן הסתם גם בעלויות שתישא המדינה. לדברי דויטש, "הגירעון הממשלתי הוא גדול מאוד ועומד על כ-4% מהתקציב. הוא נובע בין היתר מהוצאה כבדה של המדינה על סבסוד קרקע של מחיר למשתכן, ומעצירת שוק הנדל"ן שהובילה לירידה חדה בהכנסות ממסים. כדי להגדיל את ההכנסות האלה ולהקטין בעזרתן את הגירעון, הממשלה הבאה תצטרך לעודד את שוק הנדל"ן ולהאיץ תהליכים בשוק הדיור.
בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות באפריל-מאי 2019, לעומת מארס-אפריל 2019, נמצאו עליות בכל המחוזות: בירושלים 1.1%; בצפון ובמרכז 0.7%; ובחיפה והדרום 0.4%. במחוז תל אביב חלה העלייה המתונה ביותר – 0.1%.
בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נמצא כי עליות מחירים בולטות היו בעיקר במחוזות צפון - 5%; ירושלים - 2.4%; חיפה - 1.8%; והדרום - 1.2%. מנגד, ירידת מחירים מזערית של 0.1% נרשמה במחוז תל אביב.
עם זאת, גורמים רבים מזהירים מפני עליות מחירים על רקע הירידה המתמשכת בהתחלות הבנייה, במקביל לקיפאון ברכישת דירות חדשות.בשבוע שעבר דיווחה הלמ"ס כי מספר הדירות החדשות שמכרו קבלנים בשלושת החודשים מרץ-מאי צנח בכ-15% ל-5,310 יחידות דיור, לעומת שלושת החודשים הקודמים (דצמבר 2018-פברואר 2019).
מנכ"ל קרן אקספו אבי דויטש. "הפתרון הוא הגדלת ההיצע באזורי ביקוש – בכל הדרכים האפשריות" צילום: שלומי יוסף
הרשויות המקומיות הן חלק מהפתרון
אז האם הציבור בישראל צריך להפנים, לאור הנתונים והפרשנויות הנלוות להם, כי אבדה התקוה לירידת מחירי הדירות בשנים הקרובות? דויטש דווקא לא סבור כך: "עליית מחירי הדיור אינה גזירה משמים. היא יכולה להיעצר אם הממשלה תשכיל לתת לכוחות השוק לפעול ולא תנסה להתערב בצורה מלאכותית כפי שעשתה עם תוכנית מחיר למשתכן. בסופו של דבר, רק עודף היצע על ביקוש יוריד את מחירי הדיור".
דויטש, שהקרן שהוא מנהל מעמידה אשראי ליזמי נדל"ן ולקבוצות רכישה, טוען כי להתחדשות העירונית יש מקום חשוב בהגדלת היצע הדיור: "יש לעודד יזמות של פינוי-בינוי בשיתוף הממשלה והרשויות המקומיות, וליצור תמריץ לרשויות המקומיות לקדם פינוי-בינוי בתחומן.
"היצע גדול יוביל לעצירת עליית המחירים באזורי הביקוש, ומשם לירידת מחירים בשאר אזורי הארץ. הרי המרכז הוא שמשפיע על הפריפריה, ולא להיפך כפי שחשבה הממשלה הקודמת.
"צריך לזכור שהריבית הנמוכה במשק לא עוזרת לעצירת עליית המחירים, ולכן הפתרון הכמעט יחידי האפשרי הוא הגדלת ההיצע באזורי ביקוש, בכל הדרכים האפשריות – בנייה לגובה, פינוי-בינוי, הפשרת קרקעות באזורי הביקוש וכד'".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
