התחדשות עירונית ברמת אביב: אילו רחובות ישנו את פניהם?

בשיתוף זירת הנדל"ן

בתל אביב, העיר המבוקשת ביותר למגורים בישראל, המציאות התכנונית מורכבת ומשתנה מרובע לרובע ומאזור לאזור. מה שנקבע כמתאים ונכון לשכונה אחת, עלול להיות מסורבל והרסני לאחרת. כך למשל, בזמן שתל אביב מציגה את המספר הגדול ביותר בארץ של מיזמי התחדשות העירונית, שכונת רמת אביב היא סוג של סטיית תקן, כשמספר הפרויקטים בשטחה נמוך באופן יחסי.

אף שזוהתה במשך שנים עם העשירונים העליונים וזכתה בזכות הפריים-טיים הטלוויזיוני לתדמית נוצצת, בשכונה עומדים גם בניינים ישנים החייבים בחיזוק ולעתים אף בבנייה מחדש. כאשר מוסיפים לכך את הביקוש הרב למגורים באזור, ברור כי במוקדם או במאוחר תצטרך גם רמת אביב התחדשות עירונית אמיתית.

השכונה הגדולה שמצפון לעבר הירקון מאגדת למעשה בתוכה שלוש שכונות: רמת אביב א' (המכונה גם רמת אביב הירוקה), שנוסדה בשנות ה-50; רמת אביב ב' (המכונה גם נווה אביבים), בה החלה הבנייה בשנות ה-60 וה-70; ורמת אביב ג' שהקמתה החלה מצפון לנווה אביבים בשנות ה-70, ובשני העשורים שלאחר מכן התרחבה והתפתחה.

איור: Julia Kutska/Dreamstime.com

לפי נתוני העירייה, מובילת ההתחדשות העירונית בשכונה היוקרתית היא רמת אביב ב'. שם מקודמת, בין היתר, תוכנית לפינוי-בינוי בהיקף התואם את תוכנית המתאר העירונית תא/5000. כבר לפני כמה שנים אושרה במקום תוכנית לפינוי-בינוי ברחוב טאגור פינת איינשטיין, הכוללת בנייה לגובה.

ברמת אביב א' מקודם בימים אלה פרויקט ברחוב הברון הירש, שלגביו אושרה כבר התב"ע והוא מצוי לקראת קבלת היתר; ברחוב ברזיל נמצאים שבעה בניינים בדרך לתמ"א 38; וברחובות פיכמן וברודצקי מבוצעים כמה מיזמי תמ"א 38 הנמצאים בדרך לאכלוס. בין הפרויקטים המקודמים ברמת אביב ג' – מיזם הריסה ובנייה ברחוב אחימאיר, לאחר הפקדה ודיון בהתנגדויות ועררים; ופרויקט נוסף, גם הוא של הריסה ובנייה, ברחוב בית צורי, שכבר עבר תיאום מוקדם מול פורום מהנדס העיר

לדברי עו"ד דורון ספיר סגן ומ"מ ראש העיר תל אביב, העומד בראש ועדת המשנה לתכנון ובנייה, "התחדשות עירונית חשובה משום שהיא נותנת אפשרות לא רק לחדש את תשתיות המבנים עצמם, אלא גם נותנת מענה לצרכי הציבור כמו מוסדות חינוך, מתנ"סים וגינות ציבוריות, וכן לוקחת בחשבון תשתיות כמו ניקוז, ביוב, כבישים ומערכות סביבתיות.

"תוכנית המתאר לעיר יוצרת ודאות תכנונית לכל שכונה, ושכונותיה של רמת אביב יתפתחו בהתאם לתוכנית זו. רמת אביב מורכבת משכונות שונות עם מאפיינים שונים, כשרמת אביב הירוקה תשמור על בנייה מרקמית עם המאפיינים הייחודיים לה, ומבני השיכונים של נווה אביבים יעברו התחדשות עירונית".

קיבוץ בתוך עיר

"רמת אביב היא שכונה ייחודית בנוף התל אביבי, דבר שבא לידי ביטוי גם בכך שלא רואים בה פרויקטים רבים מדי של התחדשות עירונית", מסביר גיא לקסמן, סמנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל, המתמחה במיזמי התחדשות עירונית. "גם העירייה וגם התושבים מבקשים לשמור על צביון השכונה, מה שבא לידי ביטוי בזכויות הבנייה קשיחות ומוגבלות, באופן כזה שמיזמי הריסה ובנייה יורדים כמעט לחלוטין מסדר היום.

"כך למשל, לצאת להריסה ובנייה כשלמבנה של שלוש קומות ניתנת תוספת של קומה וחצי, ולמבנה של ארבע קומות ניתנת תוספת של 2.5 קומות – הופך לחסר כדאיות כלכלית, דבר המנטרל פרויקטים. מעבר לזה, במיזמים האלה ברמת אביב אין דירות גן והשטחים ציבוריים שיפותחו בקומת הקרקע יבואו על חשבון דירות היזם - אלה יחסי קומבינציה בעיתיים מאוד".

אז מה בכל זאת מביא את החברה, שמחזיקה ברזומה של כ-50 פרויקטים ברחבי הארץ, לרמת אביב? "כחברה הגדולה ביותר הפועלת בתל אביב בתחום ההתחדשות העירונית, אנחנו רואים מה קורה במרכז העיר עם הצפיפות הגדולה והמחירים הגבוהים, ומזכירים לכולם שברמת אביב המחירים שפויים יותר בצורה משמעותית", מבהיר לקסמן. "זו שכונה פסטורלית ושקטה, שנמצאת מרחק נגיעה מלב האורבניות של תל אביב כמו גם ממוקדי השכלה, הפנאי והתרבות, דוגמת אוניברסיטת תל אביב, קניון רמת אביב ומוזיאון ארץ ישראל. אנחנו בחברה מאוד מאמינים בשכונה הזאת".

"לרמת אביב משפחות מגיעות בשביל להשתקע", ממשיך לקסמן. "הן רוצות לגור בה לטווח ארוך, ולא לשנה-שנתיים. רמת אביב היא מעין קיבוץ בתוך עיר, היא אידיאלית לגידול ילדים ומציעה שלווה שקשה למצוא במרכז תל אביב הצפופה, הפקוקה והרועשת".

יוסי חסון (מימין) וגיא לקסמן. כללי המשחק הייחודים לרמת אביב מחייבים מחשבה מחוץ לקופסה

שת"פ עם השכנים

ברמת אביב א' בולט המיזם ברחוב פיכמן 15-11 – פרויקט התמ"א הגדול ביותר בשכונה שנמצא בשלב הביצוע. במסגרת המיזם, בשלושה בנייני רכבת הוגדל מספר הדירות מ-72 דירות ישנות ל-108 דירות מרווחות, עם תשתיות חדשות, מרפסות שמש וממ"דים. בתמהיל דירות של 6-3 חדרים (כולל פנטהאוזים), בשטחים שבין 80 מ"ר ל-250 מ"ר, כשלמעלה מ-90% מהן כבר נמכרו.

"המיזם יצא לדרך ב-2013 ועתיד להסתיים עד סוף השנה", מפרט יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל. "זהו פרויקט עם נפח – 72 משפחות, כשרק נציגות הדיירים לבדה כוללת 12 איש. החברות הכי גדולות בשוק רצו להיות חלק מהפרויקט הזה, ואנחנו גאים שהדיירים החליטו לבחור בנו. הצלחנו למקסם את התמורות לדיירים, כולל הגדלת שטחי הדירות ב-25 מ"ר, ודאגנו להשבחה בכל פרמטר. תשומת רבה רב הושקעה ביצירת דיאלוג ובניית אמון מול הדיירים, אחרת הפרויקט הזה לא היה מתרומם".

כללי המשחק הייחודיים לרמת אביב, המחייבים חשיבה מחוץ לקופסה, מקבלים ביטוי מוחשי בהקמת החניון התת-קרקעי במיזם: "זהו נושא מסובך ומורכב הנדסית, שדרש מאיתנו יכולות תמרון יוצאות דופן", מבהיר חסון. "בשטח של 6,000-5,000 מ"ר בנינו מרתפים תת-קרקעיים שמחברים בין הכניסות של כל שלושת הבניינים ומספקים חניה נוחה וזמינה. כחלק מהתהליך גם ביצענו סקר תנועה נרחב, כדי לקבל אינדיקציה כמה רכבים נכנסים לרחוב וכמה חונים בו. היום בזכות החניון, הוסר החשש שפיכמן יהפוך לציר תנועה סואן, ומי שלא מתגורר פה – פשוט לא יחנה ברחוב".

"ברמת אביב אין עוד מוצר כזה", מצהיר לקסמן. "באזור שבו אין כמעט בנייה חדשה, אנחנו מציגים דירות מודרניות, עם חניה צמודה וכמובן ממ"ד. עצתי לדיירים שנכנסים לפרויקטים דומים היא להסתייע בגורמים עם ידע ומוניטין שמכירים את התחום לעומק, ולא להתקשר עם גופים שלומדים את השטח תוך כדי תנועה – ענייו שעלול לייקר את המיזם ולעכב את לוחות הזמנים".

גם לחסון יש גם מסר לתושבים: "משום מה דיירים רבים ברמת אביב שבויים בקונספט מוטעה שתהיה פה הריסה ובנייה. אם לא יקרה משהו חריג, תמ"א חיזוק ועיבוי תמשיך לתת את הטון. לכן, במקום לשבת על הגדר ולהמתין, זה הזמן של הדיירים לשנות גישה ולקדם שיתוף פעולה עם הבניינים הסמוכים. באופן הזה, תחזקו את הבניין, תמגנו אותו בפני איומי רעידות אדמה וטילים, תשביחו את הכנס והכי חשוב – תשדרגו את איכות החיים".

הדמיית הפרויקט בפיכמן 15-11. ממקסם את התמורות לדיירים

איינשטיין החדש

במבט קדימה, באשר לתוכניות לפיתוח האזור, תופס רחוב איינשטיין את מרב המיקוד. בעירייה מציינים כי הרחוב, שבו תעבור הרכבת הקלה בעוד מספר שנים, עתיד להפוך לרחוב העירוני הראשי של האזור, וכי המרחב הציבורי שלאורכו יפותח ויכלול מרכזי מסחר ותעסוקה. בין השאר יכלול רחוב איינשטיין המתחדש שדרה שתחבר את האוניברסיטה לים, מדרכות רחבות ושבילי אופניים.

"שכונות רמת אביב כבר לא יהיו אי בודד בצפון מערב העיר", אומר ספיר, ומוסיף כי "בהמשך יחברו אליהן גם הרובע החדש בשדה דב ותוכנית 3700, שיוסיפו לאזור עוד כ-30 אלף יחידות דיור".

"פיתוח איינשטיין יעשה רק טוב לרמת אביב", קובע חסון. "האזור צמא לרחוב מסחרי אמיתי, שוקק ודינמי. תחבורה ציבורית מתקדמת תנגיש את רמת אביב עוד יותר, ותאפשר לתושביה ליהנות מכל העולמות. כמי שמסתכל על העיר מבחוץ, היתרונות של רמת אביב בולטים עבורי עוד יותר. במחיר של דירת שלושה חדרים במרכז העיר ניתן לקנות פה דירה גדולה יותר, שקטה יותר וירוקה יותר".