• תפריט
דעות

קריאה אחרונה לבעלי המניות: הסדירו את הבעלות על דירת החברה

ב-31 בדצמבר תפוג הוראת השעה שמאפשרת לבעל מניות מהותי להשיב את הדירה שבשימושו לבעלות החברה, או להעבירה לבעלותו - ללא חבות במס רכישה. מי בדיוק צריך להזדרז ומה עליו לעשות? מורה נבוכים

עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי, עו"ד שי ארז 10:0230.11.18

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 

סעיף 3(ט1) לפקודת מס הכנסה עוסק ב"משיכה מחברה", היינו – משיכת כספים מחברה או שימוש בנכסיה (בעיקר דירות) על ידי בעלי המניות. הסעיף מעניק חלון הזדמנויות חד-פעמי להשיב את הדירות לחברה או להעביר אותן סופית לבעלי המניות, עד 31 בדצמבר 2018.

 

על פי הסעיף, שהוסף לפקודה ונכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2017, משיכה מחברה תמוסה לפי אחד מאלה: הכנסה של בעל מניות מהותי מדיבידנד, ככל שהיו רווחים בחברה (בעל מניות מהותי הוא מי שמחזיק 10% ומעלה מאמצעי השליטה בחברה, למעט אם המחזיק הוא חברה אחרת); הכנסה מעבודה, אם לא היו רווחים ומתקיימים יחסי עובד-מעביד; וכן הכנסה מעסק, בכל מקרה אחר.

 

משיכה מחברה לעניין זה היא משיכה של כספים מחברה על ידי בעל מניות מהותי או קרובו בסכום העולה על 100 אלף שקל, לרבות הלוואה שניתנה לבעל המניות או בטוחה שהועמדה לטובתו. בנוסף, משיכה מחברה היא גם העמדת נכס של החברה לשימושם של הנ"ל. לצורך הסעיף, "נכס" הוא דירה שעיקר השימוש בה הוא לצרכיו הפרטיים של בעל המניות המהותי (לרבות דירה מחוץ לישראל, דירה המהווה מלאי עסקי ודירת נופש המשמשת את בעל המניות לעתים רחוקות), וכן חפצי אמנות, תכשיטים, כלי שיט וכלי טיס.

 

משרדי מס הכנסה בתל אביב. הזדמנות חד-פעמית, עד סוף השנה משרדי מס הכנסה בתל אביב. הזדמנות חד-פעמית, עד סוף השנה צילום: אוראל כהן

 

כך למשל, תושב ישראל שהוא בעלים של חברה זרה, אשר במסגרת נסיעות העסקים שלו שוהה בדירה של החברה בחו"ל, ייחשב כמי שהשתמש בנכסי החברה ויחויב במס בגין משיכה. בדומה, יזם מקרקעין הנותן לאחד מילדיו להתגורר בדירה שבבעלות החברה היזמית שלו עד למכירתה, יחויב גם הוא במס בגין משיכה מהחברה. יודגש לעניין זה, כי גם אם בעל המניות המהותי או קרובו שילמו דמי שכירות מלאים בעבור השימוש בנכס, עדיין ייחשב הדבר לאירוע מס.

 

מועד החיוב במס בגין אותה משיכה הוא בתום שנת המס העוקבת - אם מדובר במשיכת כספים), או בתום שנת המס השוטפת - אם מדובר בשימוש בנכס. סכום ההכנסה בגין משיכת כספים הוא סכום הכסף שנמשך על ידי בעל המניות, בניכוי יתרות זכות של בעל המניות בחברה, וכן בניכוי הלוואה שנלקחה על ידי החברה והועמדה back to back לטובת בעל המניות.

 

סכום ההכנסה בגין שימוש בנכס הוא העלות המקורית של הנכס בניכוי יתרות הזכות כאמור, ואם הנכס הוא דירה, גם בניכוי יתרת הלוואה מבנק שכנגדה קיים שעבוד על הדירה. הוראות הסעיף הדרקוניות מוסיפות וקובעות כי גם אם בעל המניות החזיר את הדירה לשימוש החברה, הרי שאם יעשה שימוש כלשהו בדירה בשלוש השנים הבאות, הדבר ייחשב כאילו לא השיב כלל את הדירה, ומועד החיוב במס יחול במועד המשיכה המקורי.

 

בנוסף לחיוב במס בגין משיכה, בעל המניות יחויב במס גם בריבית רעיונית בגין שימוש בכספים, או בדמי שכירות רעיוניים בגין שימוש בדירה, לפי העניין.

 

אלא שעד 31 בדצמבר השנה, בעל מניות העושה שימוש בדירה שבבעלות החברה רשאי להשיב אותה לחברה (כלומר, לחדול מלעשות בה שימוש), מהלך שיפטור אותו מחיוב במס על משיכה ויותירו חשוף למס רק בגין השימוש השוטף בדירה עד שזו הושבה לחברה.

 

לחלופין, רשאי בעל המניות להעביר עד סוף השנה את הדירה מבעלות החברה לבעלותו שלו. בעל המניות לא יחויב במס רכישה בגין העברה כזו, אך יחויב במס על משיכה (כאמור, הכנסה מדיבידנד, עבודה או עסק) וכן במס שבח.

 

ניתן לשלם את מס השבח בגין ההעברה בסמוך למועדה, או לדחות את תשלומו עד למועד מכירת הדירה. במקרה של תשלום מס שבח מיידי, החייב במס בגין ההעברה יהיה בעל המניות (הגם שהמוכר הוא החברה), והמס בגין השבח כולו יהיה לפי מדרגת המס השולית, וייווצרו יום רכישה ושווי רכישה חדשים.

 

מימין: עו"ד שי ארז ועו"ד מאורי עמפלי מימין: עו"ד שי ארז ועו"ד מאורי עמפלי צילום: משרד עו"ד עמפלי

 

במקרה של דחיית תשלום המס, השבח המיוחס לתקופה שעד מועד ההעברה לבעל המניות ימוסה בשיעור השולי, ויתרת השבח תמוסה בשיעור של 25%. במכירת הדירה על ידי בעל המניות המהותי, לא יחול פטור ממס שבח, ושלילת ההטבות "תעקוב" אחרי הדירה ותחול גם אם הדירה תעבור במתנה או בירושה.

 

עוד נקבע בהוראות המעבר כי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין לא יחול על דירה שהועמדה לשימוש בעל המניות המהותי בשנת המס 2015 ואילך. בקצרה, סעיף 71 מעניק פטור ממס שבח בהעברת זכות במקרקעין מחברה לבעלי מניותיה, אגב פירוק החברה.

 

לסיכום, עד סוף 2018 קיימת הזדמנות חד-פעמית לבעל מניות מהותי להשיב את הדירה שבשימושו או בשימוש קרובו לבעלות החברה - ללא חבות במס בגין משיכה, או להעביר את הדירה לבעלותו - ללא חיוב במס רכישה. במקרים מסוימים, יוכל בעל המניות גם לבצע "פריסה" של השבח הריאלי בגין העברת הדירה, וכך להפחית את מס השבח במידת מה. בכל מקרה, הוראות סעיף 3(ט1) לפקודה מחייבות בחינה של כלל כספי ונכסי החברה אשר נעשה בהם שימוש על ידי בעלי המניות, ויפה שעה אחת קודם.

 

הכותבים, מומחים במס הכנסה ובמיסוי מקרקעין, הם ממשרד עמפלי עריכת דין מסים

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

פאנל בחירות נדלן זירת הנדלן
בין בחירות לשוק הדירות: מה יקרה למחירים בחודשים הקרובים?
פאנל מתחם האלף זירת הנדלן
מתחם האלף: כך תיראה ראשון לציון בעוד עשור