• תפריט
נדל"ן מסחרי

הזדמנות הנדל"ן הבאה בניו יורק - דירות בשכירות מפוקחת

התפוסה הגבוהה, הנאמנות של השוכרים והעמידות בפני משברים כלכליים – כל אלה הופכים דירות בדמי שכירות מפוקחים לשער כניסה מזמין להשקעה בנדל"ן

אודי שישון 09:3020.11.18

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 

מנהטן, הרובע הצפוף ביותר מבין חמשת הרובעים המרכיבים את ניו יורק, נחשב בעיני רבים למרכז העסקים והתרבות העולמי, והיא גם אחד מהשווקים האטרקטיביים ביותר עבור משקיעי הנדל"ן. הנכסים בעיר רשמו עליית מחירים כמעט רציפה מאז אמצע שנות ה-40 של המאה הקודמת, וזהו אחד משוקי הנדל"ן הנזילים ביותר. מאז 1999, המחיר הממוצע של דירה למכירה במנהטן עלה מ-450 דולר ל-SF (רגל רבועה) - לכ-1,700 דולר כיום.

 

לדברי אסף רוזנהיים, מנהל השקעות בפרופימקס - שמתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, השקעות אלטרנטיביות ואנרגיה מתחדשת, ומשרתת משקיעים המוגדרים" כשירים" - אפילו כשהשוק העולמי כולו בשפל, התפוח הגדול שומר על מיקומו גבוה מעל כל השאר: "בשיא משבר הנדל"ן העולמי של העשור הקודם, כשהמחירים בארה"ב כולה ירדו ב-35%, במנהטן נעצרה הירידה ב-15%. דמי השכירות ירדו ב-8.7% בלבד, ונדרשו להם שנתיים בלבד כדי להתאושש ולשוב לרמתם הקודמת".

"מעניין לציין שגם בימי השפל הללו, התפוסה בדירות להשכרה במנהטן היתה 98% - שיעור גבוה בקנה מידה עולמי", מוסיף רוזנהיים. "הוכחה זו לעמידות שוק הנדל"ן המקומי היא עוד גורם שמושך למנהטן משקיעים זרים רבים, המבקשים לגוון את פורטפוליו הנכסים שלהם". 

מנהטן. בשיא משבר הנדל"ן העולמי, דמי השכירות ירדו ב-8.7% בלבד  מנהטן. בשיא משבר הנדל"ן העולמי, דמי השכירות ירדו ב-8.7% בלבד צילום: schaerfsystem

 

הביקוש גבוה – וההשלכות מרובות

 

המעמד של מנהטן כבירת העסקים העולמית מושך אל האי מדי שנה צעירים משכילים מארה"ב ומרחבי העולם, שמבקשים להשתלב בשוק העבודה התוסס שלו וכמובן, להתגורר במרכז התרבות העולמי. ההחלטה של אמזון להעביר חלק מהמרכז העולמי שלה לניו יורק, שהתקבלה לפני ימים אחדים, היא הוכחה נוספת לכך.

 

גם שיעור האבטלה הנמוך – 4.5% בלבד, השיעור הנמוך ביותר מאז 1976 – תורם לאטרקטיביות של מנהטן. ב-2017 נוספו לניו יורק קרוב ל-13 אלף משרות – וכיום יש בה כ-4.4 מיליון משרות. כל אלה מסבירים מדוע הביקוש לדירות במנהטן מוסיף לעלות – ולמה שיעור הדירות הריקות בו עומד על 2% בלבד, בהשוואה ל-6.8% בארה"ב כולה – פי שלושה ויותר.

 

ואולם, לביקוש הער לדיור יש השלכות – וככל שהוא עולה, המחירים במנהטן מוסיפים לטפס. בשכונות לואר מנהטן, מידטאון ואפר איסט סייד, מחיר השכירות הממוצע עולה על 4,000 דולר לחודש, מה שדוחף את הצעירים לחפש דירות במחירים ידידותיים יותר, בהם החלקים המתרחבים של האפר ווסט סייד. המחירים הגבוהים במרכז מנהטן פירושם גם ירידה בתשואות, והמשקיעים מתקשים לאתר השקעות אטרקטיביות באזורים אלה.

 

זו הסיבה שהמשקיעים המתוחכמים לטווח הארוך, כמו גם מחפשי הדיור, מפנים את תשומת ליבם לפלח שוק אחר – דירות בדמי שכירות מפוקחים (Rent Regulated). באלה, שכר הדירה שלהן נמצא תחת רגולציה. לסקטור זה משתייכות כ-45% מהדירות להשקעה בעיר ניו יורק.

 

תחרות מצומצמת

 

פרופימקס, יחד עם שותף מקומי אמריקאי, מציעה למשקיעים ישראלים כשירים לקחת חלק ברכישת פורטפוליו של יותר מ-400 נכסים, ובהם דירות מפוקחות בחלק הצפוני של מנהטן – אזור שנהנה מביקוש גובר ככל שהמחירים במרכז מנהטן ובדרומה מרקיעים שחקים.

 

יחד עם שותפתה המקומית שוגר היל קפיטל פרטנרס – חברת השקעות וניהול נדל"ן שמתמחה ברכישה, השבחה ומכירה של נכסי מולטיפמילי למעמד הביניים – ובליוויו של עו"ד אורן וולפין מפירמת גולדפרב-זליגמן, רוכשת פרופימקס כ-30 בנייני מולטיפמילי בחלקה הצפוני של מנהטן. בבניינים אלה 402 דירות להשכרה, שמתוכן 306 יחידות (כ-76%) הן בשכירות מפוקחת. המיקום אסטרטגי במיוחד: בין הרחובות 111 ל-116, בין שדרת מנהטן לשדרה השישית, ובקרבת סנטרל פארק, השכונה היוקרתית אפר ווסט סייד, ואוניברסיטת קולומביה – שרבים מהסטודנטים והמרצים בה מעדיפים להתגורר קרוב אליה ככל האפשר.

 

לדברי רוזנהיים, מחירי הדירות בפיקוח נמוכים ביחס לממוצע באזור. "המחירים הנמוכים יחסית של בניינים מפוקחים נובעים בין היתר מהתחרות המצומצמת על רכישת נכסים אלה, בשל חסם הכניסה הגבוה להשקעה בתחום. זאת, מאחר שמדובר בענף עם חוקים ומגבלות רבים שמערימים השלטונות ואשר משתנים לעתים קרובות".

 

כדי להתמודד עם האתגרים האלה בהצלחה, דרושים מנהלי נכסים מתוחכמים עם ניסיון ספציפי בדירות מפוקחות, אך גם עם די הון כדי לרכוש פורטפוליו של נכסים, מה שמאפשר להקטין את הסיכון באמצעות פיזור בין דיירים רבים, ולהגדיל את יעילות ניהול הנכסים הודות לעלויות נמוכות יותר, עקב היתרון לגודל (Economies of Scale).

 

סיבה נוספת למחיר הרכישה הנמוך היא שדמי השכירות בדירות מפוקחות נמוכים יותר מאלה של נכסים רגילים הנמכרים במחיר השוק, ולכן גם ה-NOI (רווח תפעולי) בדירות הללו נמוך יותר. עם זאת, דמי השכירות המפוקחים הם גם אלה שמבטיחים תפוסה גבוהה יותר, תזרים מזומנים יציב יותר - ועמידות גבוהה יותר בתקופת מיתון.

 

סנטרל פארק במנהטן. דיירים בדמי שכירות מפוקחים נשארים בדירה זמן כפול סנטרל פארק במנהטן. דיירים בדמי שכירות מפוקחים נשארים בדירה זמן כפול צילום: pixabay

 

דמי שכירות נמוכים בעד 50%

 

במחלקת המחקר של פרופימקס מציינים כי דייר ממוצע במנהטן ששוכר דירות שאינן מפוקחות, נוהג לעבור דירה בכל 2.8 שנים. מנגד, מי ששוכר דירה בדמי שכירות מפוקחים, צפוי להישאר בה זמן כפול – דבר החוסך בעלויות. בנוסף, דמי השכירות בנכסים אלה נמוכים לרוב בכ-30% עד 50% ממחיר השוק.

 

לכן, גם בתרחיש של משבר כלכלי עולמי, שבו דמי השכירות בשוק יורדים באופן משמעותי, ניתן להעריך כי דמי השכירות של דירות מפוקחות עדיין יהיו אטרקטיביים יותר, והן ייהנו מביקוש גבוה ביחס לאלטרנטיבות. במילים אחרות, הדירות המפוקחות עשויות להיות עמידות יותר בפני משברים, מה שמפחית את פרופיל הסיכון של ההשקעה בהן.

 

יצירת ערך נוסף בדירות מפוקחות נעשית על ידי החלפת דיירים. כאשר דייר עוזב, בעל הנכס יכול לערוך שיפוץ בנכס, מה שמקנה לו את האפשרות להעלות את דמי השכירות (בהתאם לעלות השיפוץ) כך שיהיו קרובים יותר למחיר השוק. דמי השכירות הגבוהים מעלים את ה-NOI - וכך גם את ערך הנכס.

 

"קצב חילוף הדיירים יכול להיות שונה מנכס לנכס, והוא מושפע בעיקר מהיכולות והניסיון של המנהל", אומר רוזנהיים. "ואולם, מיקום נכון של פורטפוליו הנכסים, וגודל משמעותי, יכולים להגדיל את הוודאות בהצלחה של האסטרטגיה הזו. ככל שהפורטפוליו גדול יותר, יהיה קל יותר לחזות את קצב חילוף הדיירים. בנוסף, החשיבות של בחירת המיקום הנכון בדירות מפוקחות גבוהה עוד יותר מאשר בנכסים רגילים, מה שמחדד את הצורך בעבודה עם שותף מקומי שבקיא בנושא".

 

בשורה התחתונה, כשמחירי הנכסים במנהטן מגיעים לשיאים חדשים וההזדמנויות מוגבלות, דירות מפוקחות הן אופציה טובה להשקעה, עם פוטנציאל לתשואות אטרקטיביות בסיכון נמוך באופן יחסי.

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

בטל שלח
    לכל התגובות
    פאנל בחירות נדלן זירת הנדלן
    בין בחירות לשוק הדירות: מה יקרה למחירים בחודשים הקרובים?
    פאנל מתחם האלף זירת הנדלן
    מתחם האלף: כך תיראה ראשון לציון בעוד עשור