• תפריט
השקעות ומימון

"הרבה משקיעים שמפצלים דירות באופן לא חוקי מסתכנים בעבירה פלילית"

גודל יחידות הדיור המפוצלות, היטל ההשבחה המופחת וההחרגה מהחוק של בתים משותפים: עו"ד רמה קאופמן, מרצה במכללת אפיק, עושה סדר בחוק פיצול דירות צמודות קרקע

יובל גולן 09:5714.12.17

בשיתוף מכללת אפיק

 

בעקבות אישור הצעת חוק פיצול דירות צמודות קרקע לצורך השכרה או מגורי קרובים ביולי האחרון בקריאה שנייה ושלישית בכנסת, יתאפשר מעתה ביתר קלות לבעלי בתים צמודי קרקע – וילות וקוטג'ים – לפצל את השטח הבנוי ליחידות דיור למטרות השכרה. החוק היה יוזמה של שר הכלכלה אלי כהן, עוד לפני שהתמנה לתפקיד המיניסטריאלי, בעת שכיהן כיו"ר ועדת הרפורמות. מאוחר יותר החוק קודם על ידי ח"כ רחל עזריה (כולנו), יושבת ראש הוועדה המיוחדת לדיון בהצעות חוק התכנון והבנייה בכנסת.

 

ח"כ רחל עזריה ח"כ רחל עזריה צילום: יוסי אלוני

 

החוק החדש קובע כי פיצול בתים צמודי קרקע למטרת בנייה של יחידת דיור להשכרה יוכל להיעשות בהליך מזורז, ללא צורך באישור תכנית חדשה לשם כך על ידי הרשות המקומית. במסגרת החוק נקבע כי גודלן של יחידות הדיור להשכרה, לאחר הפיצול, יהיה לפחות 45 מ"ר כל אחת. עבור דירות שיהיו קטנות יותר מ־45 מ"ר לא יינתן ההליך המזורז.

 

החוק הינו הוראת שעה מרגע אישורו עד חמש שנים כאשר המטרה העיקרית שלו הינה לפתור את המצוקה והמחסור בשוק הדיור ואף להוריד את מחירי השכירות. במסגרת החוק, הוועדות המקומיות תאפשרנה לבעלי בתים צמודי קרקע הוספת יחידת דיור אחת להשכרה בתוך המבנה הקיים, בתנאי שהמבנה הקיים הינו בגודל של מעל 120 מ"ר וגודל היחידה הנוספת, כאמור, יהיה 45 מ"ר לפחות, וזו תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת. לעניין זה, גם מרתף בגודל של עד 60 מ"ר ניתן להפוך לשטח עיקרי לצורך בניית יחידה.

 

ביוזמתו של יו"ר סיעת כולנו, ח"כ רועי פולקמן, הושאר בנוסח החוק הסעיף המדבר על רכיב השכירות, הקובע שהדירות שנוספו עקב הפיצול יהיו מיועדות לשכירות בלבד ולא יוכלו להימכר גם אחרי עשר שנים. "העברנו את חוק שכירות הוגנת ועל ידי העברת חוק פיצול דירות אנחנו ממשיכים לדאוג גם לשני מיליון השוכרים בישראל. הסעיף הנ"ל בחוק מספק עוד פתרונות בשביל השוכרים, ובכך מגדיל את התחרות בשוק השכירות", אומר ח"כ פולקמן.

 

"החוק קובע כי המפצלים ישלמו היטל השבחה מופחת של עד שני שליש מסך ההיטל עצמו, כאשר שליש ראשון ישולם בעת הפיצול ושליש נוסף רק כאשר יחליט בעל הנכס למכור את הנכס, דבר שמקל רבות על המשקיע, בעל הנכס", מסבירה עו"ד רמה קאופמן, מומחית לנדל"ן, מלווה משקיעים ומרצה בקורס השקעות נדל"ן במכללת אפיק. "ראוי לציין כי קיימים היום הרבה משקיעים שעושים פיצולים באופן לא חוקי ומסתכנים בעבירה פלילית, בעיקר בחלוקת בתים משותפים ללא כל אישור מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וזאת כדי לנסות להרוויח כמה שיותר מפיצול כזה".

 

מה לגבי דירות בבתים משותפים, מדוע הן הוחרגו מהחוק?

"ישנן שלוש סיבות עיקריות שבגללן נוטות עד היום ועדות התכנון והבנייה שלא לאשר פיצול דירות בבתים משותפים. ראשית, מצוקת חניה – במידה וברחוב ישנה מצוקת חניה רבה, לרוב לא תתאפשר החלוקה בכדי לא להגדיל את המצוקה באמצעות הכנסת דיירים נוספים לרחוב. הסיבה השנייה היא תשתיות ישנות – לרוב, המשקיעים מחפשים דירות גדולות לחלוקה, ובדרך כלל אלו תהיינה דירות ישנות היות והבנייה בעבר הייתה של יחידות גדולות יותר מהבנייה כיום. על כן, ונוכח העובדה כי מדובר בדירות ישנות, ברגע שנכניס דיירים נוספים לדירה, סביר להניח שיהיה עומס גדול במיוחד על התשתיות הישנות, כגון חשמל וביוב, שיכול אף להביא לקריסתן.

 

יחידת דיור מפוצלת יחידת דיור מפוצלת צילום: jarmoluk

 

"הסיבה השלישית נוגעת לכבוד האדם – יזמים מעוניינים לחלק את דירת ההשקעה שלהם לכמה שיותר יחידות על מנת למקסם את הרווח שלהם, ועל כן בעלי נכסים יכולים לחלק דירה קטנה להרבה יחידות מבלי לחשוב על השוכרים העתידים לגור שם. כך שהשוכרים יכולים למצוא את עצמם חיים בפחות מ־25 מ"ר ללא תנאים הגיוניים. אנחנו רואים את התמונות העגומות האלו במרכז תל אביב ובמקומות מבוקשים אחרים. השוכרים של אותן יחידות מצטופפים בדירות קטנות ביותר שאינן ראויות לעתים למגורים בשל גודלן. חוק פיצול דירות מבקש לשים סוף למצב הזה".

אם כך, אז מה את ממליצה לבעלי הנכסים או למשקיעים לעשות לפני שהם ניגשים לפצל נכסים צמודי קרקע?

 

"אני ממליצה לכל בעלי הנכסים והמשקיעים השונים, לפני עשיית כל צעד, להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום שיוודא כי הנכס שבו רוצים לעשות את הפיצול עומד בתנאי החוק, כמו גם לבצע בדיקת מקסום השטח מבלי לפגוע בשטח העיקרי. וזאת, על מנת להגיע לרווח אופטימלי".

אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק: "אישור החוק מהווה פריצת דרך משמעותית לקהל משקיעי הנדל"ן בכלל, ולקהל המשקיעים בפרט, הבוחרים לייצר לעצמם פנסיה מבוססת השקעות נדל"ן. אין ספק כי אישורו של החוק בכנסת ישראל פתח צוהר חיובי לחלוקת דירות בעתיד, ומהווה לא פחות מבשורה דרמטית עבור קהל המשקיעים".

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

 

פאנל בחירות נדלן זירת הנדלן
בין בחירות לשוק הדירות: מה יקרה למחירים בחודשים הקרובים?
פאנל מתחם האלף זירת הנדלן
מתחם האלף: כך תיראה ראשון לציון בעוד עשור