• תפריט
חדשות נדל"ן

בלעדי לכלכליסט

הרשויות משלמות את מחיר תנופת הבנייה

לראשונה בדק משרד הפנים כמה עולה ליישוב להוסיף תושבים, וכיצד אפשר לממן זאת. המסקנה: עבור יישובים רבים תנופת בנייה היא גזר דין של גירעון

אמיתי גזית 06:5912.09.16

באר יעקב כמשל. בשבוע שעבר אישרה הוועדה המיוחדת למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) תוכנית לבניית 3,200 דירות ביישוב - זינוק נוסף של המועצה המקומית הצנועה שבין 2006 ל־2014 מספר תושביה הוכפל ל־17.5 אלף. התוכנית היא רק חלק קטן מהעתיד להתרחש ביישוב: על פי תוכניות נוספות המקודמות כעת, ביישוב מעריכים שבעוד כ־15 שנים יגורו בו כ־100 אלף תושבים.

 

עבור הממשלה, זוהי תנופת הבנייה המובטחת שתוריד מחירים. אך מי ישלם על קליטת התושבים? בבאר יעקב מזהירים שהגידול במספר התושבים יוביל לקריסה. מדגישים שם, שהתוכניות שאושרו עד כה בותמ”ל כוללות רק כ־180 אלף מ”ר למסחר ותעסוקה - וזה לא מספיק.

 

מחקר חדש שעורכת כיום הממונה על מחוזות מרכז ותל אביב במשרד הפנים, רות יוסף, מוכיח שהדאגה של באר יעקב מוצדקת. המחקר חושף כמה עולה תוספת של דירה לרשות המקומית, וכמה ארנונה ממסחר, תעסוקה, תעשייה ומשרדים דרושה כדי לאזן זאת.

 

 

על פי הניתוח, ברוב המכריע של היישובים בישראל, כל דירה שנבנית היא גזר דין של גירעון. בארבעת האשכולות הסוציו־אקונומיים הנמוכים ביותר, כל תוספת של דירה תורמת בין 4,000 ל־6,000 שקל לשנה לגירעון: משקי הבית ביישובים אלה צורכים שירותי חינוך ורווחה רבים, כשהם זכאים להנחות גבוהות בארנונה. באשכולות אלה כלולים מרבית היישובים הערבים וכן ישובי פריפריה כמו דימונה, טבריה, קריית מלאכי וצפת. גם באשכולות 5–8 כל דירה יוצרת גירעון, שנע בין 3,000 שקל לאלף שקל. רק באשכול 9 הארנונה ממגורים מותירה יתרה, כ־500 שקל בשנה לדירה, אולם אשכול זה כולל רק 11 יישובים מהם עשרה יישובי וילות כמו כוכב יאיר וכפר שמריהו.

 

איזון עדין

 

הגירעון שנגרם בשל תוספת מגורים ידוע היטב והוא גורם ליישובים להתנגד לבנייה בשטחם, אולם זו הפעם הראשונה שגורם ממשלתי אומד את הגירעון וקובע מדדים שיאפשרו לתכנן באופן בלתי גירעוני. כמנהלת מחוזות, עמדה יוסף בעבר בראשות ועדות התכנון והבנייה שלהם. עם כניסתו של משה כחלון למשרד האוצר הוא ניתק את מינהל התכנון ממשרד הפנים והחל למנות בעצמו את ראשי הוועדות. יוסף, בגיבוי השר אריה דרעי, יצרה את המודל כדי שנציגי המשרד בוועדות התכנון יוכלו לשמור על האינטרס של הרשויות שבאחריותם.

 

כדי לאזן את הגירעון במגורים, הרשות המקומית צריכה ליהנות מהכנסות מארנונה בייעודים אחרים. התעריפים משתנים, אך באופן כללי התעריף לעסקים גבוה פי 5–10 מארנונה למגורים. על פי המפתח של יוסף, רשות המבקשת לשמור על איזון צריכה שכ־55%–60% מתקציבה יגיעו מארנונה שאינה למגורים ורק 40%–45% ממגורים. כאשר היחס משתנה, ולו במעט, הרשות צפויה להיקלע לגירעון.

 

היא מציינת את בית שמש כאחת הערים במשבר. בעת שהיתה הממונה על מחוז ירושלים בתחילת שנות האלפיים, קודמה בנייה של אלפי דירות בעיר. ב־2007 תקציב העיר היה מאוזן, אך הצמיחה המואצת בלי התאמה בשטחי מסחר הורידה את שיעור הארנונה שאינה ממגורים, והגירעון הגיע לכ־20 מיליון שקל ב־2014. בעת אישור התוכנית שכנעה את שר הפנים אלי ישי לקדם תוכנית למסחר, בשטחים שהועברו מהמועצה האזורית מטה יהודה. אלא שרמ"י לא שיווקה אותם בגלל שבמטה יהודה יש היצע גדול של שטחי מסחר.

 

רשויות חכמות

 

הדפוס חזר גם במזכרת בתיה: מספר תושביה צמח בין 2007 ל־2013 בכ־30%, אולם שטחי המסחר לתושב צנחו מ־4.8 מ”ר ל־3.3 מ”ר. שיעור הארנונה ממסחר ירד בהתאם מ־33% ל־27%. התוצאה: המועצה נקלעה לגירעון של 4.3 מיליון שקל ב־2014.

 

לעומת זאת, קריית עקרון גדלה ב־10% באותה תקופה אך השכילה להגדיל את שטחי המסחר מ־10.7 מ”ר לתושב ל־14.6 מ”ר. שיעור הארנונה שאינה ממגורים זינק מ־45% ל־63% - והיישוב צבר עודפים. גם ראש העין נהנית מתכנון מוצלח: מספר התושבים גדל מ־38.7 אלף ל־42 אלף, אך הגדלת שטחי המסחר הוציאה אותה מגירעון לעודף של 5 מיליון שקל בתקציב.

 

הנתונים שיוסף אספה מבהירים את מקור כוחן של הרשויות החזקות: ברשויות החזקות והמאוזנות יש 13.4 מ”ר שטחי תעסוקה לתושב לעומת 6.2 מ”ר ברשויות האחרות. ברשויות היהודיות היחס עומד על 8.2 מ”ר לנפש, ביישובים הדרוזיים 3.9 מ”ר בלבד וביישובים הערביים - 2.5 מ”ר מסחר לנפש.

 

ובאר יעקב? כדי להקל עליה לבנות, חתמה עמה הממשלה על הסכם גג. יוסף מדגישה שהסכמי הגג מכסים את עלויות הפיתוח אך לא את הגירעון העתידי. כדי להימנע מגירעון, באר יעקב זקוקה ל־1–1.5 מיליון מ”ר של שטחי תעסוקה. השאלה אם התוכנית תאושר בזמן או שתפגר בהרבה אחרי תוכניות המגורים שמשרד האוצר מקדם בכוח.

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x