• תפריט
חדשות נדל"ן

בדיקת כלכליסט

כמה קבוצות רכישה באמת יש בישראל

רגע לפני שמכרזי מחיר למשתכן משתלטים על השוק ודוחקים את קבוצות הרכישה אל הקרקעות הפרטיות, הקרב על התודעה נותר אחד מכלי הנשק העיקריים של מארגניהן כקבוצות לחץ על מהלכי הממשלה. הבעיה היחידה היא שאיש לא יודע מה נתח השוק האמיתי שלהן

דותן לוי 08:3006.08.15

השנה היא 2009, קבוצות הרכישה בשיאן ומארגני הקבוצות הגדולים הופכים בן־לילה לסלבריטאים מבוקשים שמתראיינים בכל הזדמנות לכלי התקשורת. הקבלנים, שמסמנים את הקבוצות כמתחרים לא הוגנים, מתייסרים, מתוסכלים, ובעיקר לחוצים מכך שהמתחרים החדשים־ישנים יגנבו את פרנסתם.

 

המודעות התקשורתית הגוברת לאותן קבוצות הובילה את מינהל ההכנסות במשרד האוצר לפרסם ב־2010 מחקר ראשון ואחרון בנושא קבוצות הרכישה אשר אומד את מימדי התופעה במגוון היבטים, בהם סוג האוכלוסייה הרוכשת ודירוגה, האזורים שבהם פועלות הקבוצות, ההיקפים הכספיים וכמובן היקפי הקבוצות. לפי המחקר, באותה שנה נרכשו במסגרת קבוצות הרכישה כ־4,300 דירות שהיוו כרבע מהדירות החדשות שנמכרו בכלל הענף. הנתונים התקבלו בצהלות על ידי מארגני הקבוצות, ואילו הקבלנים מיהרו ללחוץ על מקבלי ההחלטות להקשיח את עמדתם כלפיהן — מהלך שבו נחלו הצלחה.

אלא שהקרב האמיתי בנוגע לקבוצות הרכישה התברר עם השנים כקרב על הנתונים. מאז אותו מחקר ב־2010 ניתן למצוא לא מעט נתונים סותרים על היקפי קבוצות הרכישה, ורובם ניתנים על ידי גופים בעלי אינטרסים כגון מארגני הקבוצות או הקבלנים. עם זאת, גם הנתונים שמגיעים מהגופים הרשמיים — קרי המדינה — מבולבלים ולא מסנוכרנים.

 

 

נתונים לא אחידים

 

חשיבות הנתונים הללו היא בעיקר תודעתית. היות ולאורך השנים פורסמו מעט מאוד נתונים על קבוצות הרכישה, הרעש התקשורתי שסבב אותן היה ככל הנראה חסר פרופורציה להיקפי הבנייה האמיתיים שלהן. מעבר לכך, הן מהוות קבוצת לחץ בולטת על מהלכים ממשלתיים שונים הנוגעים לשוק הדיור — ייתכן שללא הצדקה.

 

ההסבר של שלב ניתוח הנתונים בדו"ח של מינהל ההכנסות מלפני חמש שנים ממחיש יותר מכל את הקושי בבידוד נתוני הקבוצות. "על מנת לאמוד את היקף פעילות קבוצות הרכישה ביצענו פילוח ראשוני באמצעות קובץ הנדל"ן (קובץ העסקאות המדווחות), תוך זיהוי עסקאות רכישה של קרקעות על ידי יחידים", נכתב. "בשלב הזיהוי הסופי של הקבוצות נערכה בדיקה פרטנית של עסקאות אלו מול מערכת השאילתות במיסוי המקרקעין, המכילה אינפורמציה רחבה יותר על העסקה הכוללת בין היתר פרטי גוש/חלקה ומייצג. עסקאות שזוהו באותו הגוש/חלקה או חלקות צמודות והמייצג בהן הוא זהה זוהו כקבוצות רכישה". ההסבר המפורט אך המבולבל הזה רק מחזק את ההסבר לכך שהרשויות לא ממהרות לשתף את הציבור בנוגע להיקפי קבוצות הרכישה — הן פשוט לא ממש יודעות.

 

לפי נתוני הלמ"ס של אותה תקופה, היקפן של קבוצות הרכישה עמד על 1,585 דירות בלבד בכל הארץ. אלא שהלמ"ס מסתמך על נתונים של היתרי בנייה שניתנו על ידי הרשויות המקומיות, על הוועדות לתכנון ובנייה, על סקר קבלנים ועל דיווח של משרדי מכירות. מסיבה זו גם בלמ"ס מתקשים לבודד את הנתונים ובכל דו"ח מתפרסמים מספרי קבוצות הרכישה ביחד עם דירות שנבנות בבנייה עצמית, כלומר כל הנתונים אשר אינם דירות שנמכרו על ידי קבלנים מוגשים לציבור בחבילה אחת.

 

במקביל, גם במשרד הבינוי לא ממהרים לצאת בנתונים לגבי היקפי הקבוצות, ובכל מקרה שם מסתמכים על המספרים של הגופים המתמודדים במכרזי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי. גם בשיטה הזו יש לא מעט בעיות, היות וחלק מהקבוצות לא מזוהות כקבוצות ורשומות על שם של אדם פרטי או נאמנות, כך שעל מנת לדלות את נתוני הקבוצות צריך לבצע עבודת מחקר של ממש.

 

מנתוני הקבוצות של הלמ"ס אשר הועברו לידי "כלכליסט" עולה כי בשנת 2010 החלה בנייתן של כ־2,000 דירות בלבד במסגרת קבוצות רכישה, כאשר ב־2011 זינק המספר פי שניים לכ־4,200 דירות. ב־2012 חלה ירידה משמעותית (כ־3,300 דירות) אך בשנה לאחר מכן נרשמה התחזקות מחודשת עם התחלת בנייתן של כ־3,900 דירות במסגרת קבוצות הרכישה. ב־2014 שוב נרשמה ירידה עם היקף של 3,000 דירות, ובחודשים ינואר־יוני של השנה הנוכחית נבנו כ־1,121 דירות בלבד במסגרת קבוצות רכישה — נתון שעשוי לשקף ירידה משמעותית ברמה השנתית.

 

שכונה שנבנתה במסגרת קבוצת רכישה ביבנה שכונה שנבנתה במסגרת קבוצת רכישה ביבנה צילום: אבי רוקח

 

הנתונים של הלמ"ס נמוכים עוד יותר מאלה של התאחדות בוני הארץ המייצגת את הקבלנים. כך או כך, בשני המקרים שיעור התחלות הבנייה במסגרת קבוצות רכישה מתוך כלל התחלות הבנייה עומד בממוצע על כ־10% — נתון רחוק מאוד מטענתה העקבית של פורום קבוצות הרכישה לפיה הן מהוות רבע מהשוק.

 

יחד עם זאת, היות ומדובר בנתוני התחלות בנייה ייתכן שבשטח הנתונים מעט שונים, במיוחד לאור היקף רכישות גדול במיוחד של קרקעות על ידי קבוצות רכישה בשני יישובים שבהם היו לא מעט שיווקים — חריש וקרית גת (כרמי גת). לפי הערכות, בשנים 2016–2017 כאשר תחל בנייתן של יחידות הדיור בקבוצות הגדולות הללו המספרים יהיו גבוהים יותר.

 

ישראל זעירא, מראשי פורום מארגני קבוצות הרכישה ומבעלי חברת באמונה, מעריך כי המספרים האמיתיים עומדים עדיין על כרבע מהשוק. "אני חושב שהלמ"ס לא יודע לבחון מה זה קבוצת רכישה ומה לא. אם למשל כתוב במכרז בכרמי גת 'יוסי כהן בנאמנות' איך הם יודעים שזו קבוצת רכישה? אנחנו יודעים את הנתונים האדירים שהיו ב־2014 וב־2015, למשל שחלק גדול מחריש היו קבוצות רכישה. בכרמי גת מדובר על כ־30% ויש גם לא מעט קבוצות בפתח תקווה ובמקומות אחרים בארץ. חריש וכרמי גת לבד זה אלפי דירות של קבוצות רכישה ולכן אני מטיל ספק בנתונים הללו. כדי לראות את התמונה צריך לנתח את כל אחת מעשרות אלפי הדירות שנמכרו וליד כל אחת מהן לרשום מה מקורה".

 

ישראל זעירא, מראשי פורום מארגני קבוצות הרכישה. "עדיין רבע מהשוק" ישראל זעירא, מראשי פורום מארגני קבוצות הרכישה. "עדיין רבע מהשוק" צילום: עומר מסינגר

 

סכנת מחיר למשתכן

 

אם יתגלה שהפגיעה בקבוצות הרכישה היתה משמעותית בשנים החולפות ניתן למצוא לכך לא מעט הסברים. כך למשל החל מ־2011 חויבו הקבוצות לשלם מע"מ על הקרקע כאשר היא נרכשה מגורמים פרטיים. היות והאחריות על כך היתה על מוכר הקרקע, המוכרים סירבו לקחת סיכון ולמעשה כל קרקע שנמכרה חויבה מאז במע"מ והקבוצות תמחרו זאת במחירי הדירות. לדברי עו"ד ורו"ח יוסי אלישע ממשרד ליפא מאיר המתמחה בקבוצות רכישה, לאחרונה יש נסיון של המחוקק לשכלל את הנושא ולמנוע מהקבוצות להתחמק מתשלום המע"מ על ידי כך שגם כאשר נאמן הוא זה שרשום בשלב רכישת הקרקע האחריות על תשלום המס במקרה של קבוצת רכישה תוטל עליו. לצד אלה גם האחריות שמוטלת על המארגן צומצמה מכוח החוק והוא מוגדר כיום כמארגן ויועץ מקצועי בלבד, בניגוד לעבר שבו מארגנים שימשו כמנהלים דומיננטיים של הקבוצה.

 

במקביל, בשנת 2010 הוחלט כי בעת רכישת הקרקע ישלמו חברי הקבוצה מס רכישה כאילו רכשו דירה גמורה ולא רק עבור הקרקע כפי שהיה מקובל קודם לכן. המשמעות היא שמשקיע שרכש עם יתר חברי הקבוצה קרקע בעלות של כ־500 אלף שקל לדירה ששוויה בשוק יעמוד על כ־2 מיליון שקל שילם עד אז מס רכישה רק על מרכיב הקרקע, ולאחר ההחלטה שילם על הדירה כולה.

 

אלישע מסכים כי היה צמצום בהיקפים לפני מספר שנים אך בשנה שנתיים האחרונות לדבריו המצב הפוך. "אני לא רואה שינוי, קבוצות רכישה כבר לא מרתיעות את הרוכשים ואתה רואה יותר פרויקטים שהחלו בעבר ומאוכלסים וזה רק מפחית את רמת החשש והחסמים הפסיכולוגייים משתחררים".

 

ובכל זאת, להנחה אחת כולם מסכימים - ההחלטה של שר האוצר משה כחלון לשווק את מרבית יחידות הדיור במסגרת מכרזי מחיר למשתכן מנטרלת לקבוצות את היכולת להתמודד במכרזי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי באופן כמעט גורף. לאור זאת, ככל שיתרבו מכרזי מחיר למשתכן כך נראה יותר ויותר קבוצות נעלמות או לחילופין ממשיכות לבצע עסקאות בקרקעות פרטיות.

 

קבוצות הרכישה ככל הנראה ימשיכו לשמש פלטפורמה נוחה למגרשים פרטיים שמחירם גבוה והם מבריחים את היזמים, וכן להתארגנות של מגזרים המבקשים לגור יחד כמו חרדים ודתיים לאומיים. גם במקרה זה דוחה אלישע את הסברה. לדבריו, "זה לא הפך להיות נישה, אני מלווה קבוצות רכישה בנווה צדק ובכל גוש דן. בסך הכל כלל הציבור נמנה עם הרוכשים".

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x