חדשות נדל"ן

מדד הדירות החדש: מזהה התמתנות בעליות המחירים

המדד שהושק ע"י המרכז הבינתחומי פועל בדומה ל"מדד קייס שילר" הנפוץ בארה"ב; לפי עה מסתמן כי המדד מחזק את תוצאות מדד הלמ"ס אך 'סובל' ממיעוט העסקאות בישראל ומאי דיוקים בנתוני רשות המסים

דותן לוי 17:2531.10.12

מכון גזית-גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצלייה השיק הבוקר (ד') במסיבת עיתונאים מדד חדש למחירי הדירות אשר יתעדכן אחת לחודש ותוצאותיו יתפרסמו אחת לרבעון.

 

מדובר במדד שלא היה קיים עד כה בישראל ומבוסס על טכניקת המדידות החוזרות המשמשת גם את אחד המדדים הנפוצים בארה"ב - "מדד קייס שילר". המדד החדש יצטרף לשורה של 4 מדדים שמתפרסמים כיום: מדד הלמ"ס, השמאי הממשלתי, משרד האוצר ומדד משרד השיכון (ראו בהמשך).

 

המדד בוחן את השינויים שחלו במחירי הדירות החל משנת 1998. טכניקת המדידות החוזרות מסתמכת על ניתוח עסקאות חוזרות בדירות ספציפיות וכך בוחן את השינויים שחלו בהם, זאת לעומת מדדים אחרים שמתייחסים באופן אחיד לדירות בהתאם למספר החדרים או נתונים דומים כמו גודל הדירה.

 

כך למשל לפי המדד החדש, דירה שנמכרה בפעם ראשונה בשנת 2005 תמורת מיליון שקל ונמכרה פעם נוספת בחודש האחרון בתמורה ל-1.3 מיליון שקל נהנתה מעלייה של 30% במחירה. המדד גם מציג את השינויים שחלו במחירי הדירות בשמונה אזורים גיאוגרפיים שונים בישראל בדומה להתפלגות המחוזית של הלמ"ס.

 

בניגוד למדדים אחרים, המדד הנוכחי מנכה עסקאות אשר עשויות לגרום לאי דיוקים בתוצאות, כך למשל מנופות עסקאות של נכסים שנסחרו יותר מפעמיים במהלך התקופה, עסקאות בנכסים בהן שטח הדירה קטן מ-10 מ"ר, כאשר ההפרש בשטח הדירה בין שתי העסקאות גדול מ-8% ועוד. בעקבות זאת מתוך למעלה ממאה אלף עסקאות כלל ארציות הרשומות במערכת רשות המסים נותרו רק 35.8 אלף עסקאות רלוונטיות המתפרשות על פני תקופה של למעלה מעשור.

 

עיקר העסקאות - במחוזות מרכז וגוש דן

 

היקפי העסקאות המשמעותיים ביותר נותרו במחוזות מרכז וגוש דן (7,460 ו-5,778 יח"ד בהתאמה) ולאחר מכן במחוזות הדרום והשרון (4,860 ו-4,250 יח"ד בהתאמה). ברמה הארצית התוצאות המתייחסות לתקופה של השנה שבין ספטמבר 2011 לספטמבר השנה מצביעות על עליית מחירים של כ-1.54%.

 

בתוך כך, בעוד בחודשים ינואר עד מאי נרשמו עליות של 0.35%-0.67% בחודשים אוגוסט וספטמבר ניכר כי חלה התמתנות בעליות לרמה של 0.07% באוגוסט ו-0.03% בספטמבר. בהתבוננות בגרפים המשווים את המדד לזה של הלמ"ס ניתן לראות כי קיימת בניהם התאמה של 95% ובכך למעשה הוא מחזק את תוקפו של מדד הלמ"ס. עם זאת, ניתן לראות כי המדד החדש מזהה מגמות חדשות בשוק בטרם הופיעו במדד הלמ"ס.

 

עם זאת, גם אנשי המרכז הבינתחומי מודים כי המדד אינו חף מבעיות ואינו תחליף למדדים האחרים אלא כלי נוסף. כך למשל המדד נסמך כמו יתר המדדים על נתוני רשות המסים אשר נחשבים לבעייתיים ברמות הדיוק. כמו כן, מיעוט העסקאות אינו מאפשר בשלב זה לקבל תמונה מצב אמיתית לאזורים השונים.

 

לדברי פרופ' רפי מלניק משנה לעניינים אקדמיים במרכז הבינתחומי, בשנים האחרונות כל נושא המחקר של ענף הנדל"ן נזנח, "זה ענף עם פוטנציאל עצום ליצירת נזק לכלכלה, המשבר האחרון פרץ בגלל נדל"ן לכן יש חשיבות לזיהוי בזמן אמת של מגמות. המדד הזה של קייס שילר דיבר על בועת הנדל"ן כבר בשנת 2004. בארץ אנחנו מתמודדים עם קשיים כמו מספר נמוך של עסקאות", אומר מלניק.

  

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית של מכון גזית-גלוב, הסבירה כי "מאפיין ייחודי נוסף של המדד הוא המעקב אחר שינויים במחירי דירות קיימות ללא דירות חדשות. כלומר, מעקב אחר השינויים במחירי הדירות המחוזקות על ידי הציבור".

 

מדדי הנדל"ן בישראל:

 

  • השמאי הממשלתי: מתפרסם אחת לרבעון, מודד את מחירן של דירות 4 חדרים חדשות וישנות ב-16 ערים

 

  • משרד האוצר: מעביר דיווח חודשי על עסקאות ומחירים בענף. עוקב אחר השתנות המחירים של דירות דומות בפרויקטים בבניה ושכונות לאורך ציר הזמן.

 

  • משרד השיכון: מדד רבעוני חדש הסוקר דירות חדשות ויד שניה בהתאם לנתוני רשות המסים לפי חישובי ממוצעים פשוטים.

 

  • הלמ"ס: מדד רבעוני המחשב את השינוי במחירי הדירות באמצעות עיבודים סטטיסטיים שלוקחים בחשבון גם את מאפייני הדירות.

 

  • מכון גזית גלוב: מדד רבעוני המבוסס על טכניקת המדידות החוזרות המשמשת את מדד קייס שילר בארה"ב.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x