"שוק הנדל"ן מתרסק? "אני לא רואה את זה"
דפנה הרלב, מנכ"לית ובעלים משותף של קבוצת אביב, מסבירה מדוע מכרה את אביב ייזום לפני המשבר בענף, למה היא מעדיפה כעת דיור להשכרה על פני משרדים, וכיצד היא קוראת את השוק שבו הקונים מחפשים ודאות והיזמים משלמים על הזמן
דפנה הרלב, מנכ"לית ובעלים משותף של קבוצת אביב
ההחלטה מתי למכור חברת נדל"ן ומתי לקנות קרקע נחשבת לאחת הקשות בענף, כי היזם מקבל אותה בלי לדעת אם המחירים ימשיכו לעלות או יתהפכו. מי שמוכר מוקדם מדי מוותר על רווחים, ומי שמוכר מאוחר מדי נשאר עם פרויקטים בשוק שירד. לכן יזמים בוחנים את המחירים, את יכולת הרכישה של הקונים, את ההיצע ואת הריבית.
דפנה הרלב, מבעלי קבוצת אביב יחד עם אחיה דורון, פעילה בנדל"ן יותר מ-40 שנה, נאלצה לא פעם להתמודד עם הכרעות דומות. "ב-2007 מכרנו את קבוצת אוסיף השקעות ופיתוח, ואני לא צריכה להזכיר לכם שב-2008 היה משבר מטורף", היא אומרת בשיחה עם דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של סקאלה, בפרק של "רכבת ההשקעות", פודקאסט הבית של Capital Summit.
"אולי יש לנו גם מזל", היא מוסיפה ומציינת שהמדד שלה הוא יכולת הרכישה של הציבור. "אני מסתכלת כמה משכורות היה צריך 10 שנים קודם לרכישת דירה, וכמה משכורות צריך עכשיו", היא מסבירה. את הזהירות הזאת למדה בבית שבו גדלה.
"אתה לא עוצר ואתה גם לא מתבכיין"
קבוצת אביב הוקמה בשנת 1963 על ידי משה אביב, אביהם של דפנה ודורון, שהתחיל כקבלן ועבר ליזמות. "אבי עשה את זה בעשר אצבעות. לא היה מאחוריו הון", היא אומרת. הקבוצה יזמה בין היתר את מגדל משה אביב ברמת גן, שבזמנו "לא היו בארץ בניינים בגובה הזה", ואת מרכז ויצמן ליד בית החולים איכילוב.
דפנה ודורון גדלו יחד בחולון. "אנחנו ילדי שכונה", היא אומרת. דורון, מהנדס בוגר הטכניון, עסק בצד ההנדסי, והיא באה מעולם הכספים וביקשה בגיל 26 להתחיל בשוק ההון. אביה ביקש ממנה להצטרף לחברה. "זה כמו שהלכתי לצבא, כי אתה צריך לתת את החובה שלך", היא נזכרת. אביה אמר לה "אמנם יש לך תואר ואמנם את חכמה, אבל את לא יודעת כלום", וכיום היא אומרת "זכיתי במנטור". במשך כ-20 שנה עבדו האחים לצדו, והיא מגדירה אותם "המספר שתיים של האבא".
אביה מת באוקטובר 2001, כשמגדל משה אביב עדיין היה בעשייה. "זה לא שהיה לנו פער של ידע", אומרת הרלב, ומסבירה "אתה לא יכול לאכזב אף אחד ואתה הולך קדימה". את העיקרון שבו גדלו היא מסכמת במשפט "אתה לא עוצר ואתה גם לא מתבכיין".
41 פרויקטים בעסקה אחת
בשנת 2007 התחילה הקבוצה להתעניין בפינוי בינוי, פרויקטים שבהם בניינים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים חדשים. "אנחנו בדרך כלל מזהים מגמות מוקדם", אומרת הרלב. בשנת 2010 הקימה הקבוצה את אביב ייזום, חברה להתחדשות עירונית, ובשנת 2022 תכננה להנפיק כ-20 אחוז ממנה בשווי של כמיליארד שקל. קבוצת מליסרון רכשה במקום זאת 50 אחוז מהחברה והזרימה כסף, ובאוקטובר 2024 קנתה גם את החצי הנותר לפי שווי חברה של 1.25 מיליארד שקל.
"חשבנו שהחברה מספיק גדולה וצריך לממש את מה שיש", היא אומרת על ההחלטה למכור, ומוסיפה "מבחינתי למכור את אביב ייזום זה היה למכור 41 פרויקטים". על הדרך שבה נבחרו הפרויקטים היא אומרת "אנחנו לא הסכמנו לתת מטרים מיותרים רק כדי לזכות". כשבעלי דירות שאלו אותה למה אינה נותנת יותר, השיבה "אני נותנת את מה שניתן לקיים".
"לא קוראים לי בנק ישראל"
אחרי העסקה פנתה הקבוצה לקרקעות. בדצמבר 2025 היא קנתה כאלף יחידות דיור בקריית מסלול בהרצליה ובמרכז סירקין, ובהן 396 יחידות להשכרה. "אנחנו מאוד מאמינים בדיור להשכרה", אומרת הרלב, והסוד טמון לדבריה במחיר הקרקע. "הקרקע של דיור להשכרה חייבת להיות בהכרח יותר זולה ממכירה חופשית". משרדים היא אינה קונה, כי "יש רוויה, יש עודף", ואת הריבית היא משאירה לאחרים. "אני לא מנהלת את שוק ההון ולא את הריבית. לא קוראים לי בנק ישראל", היא מבהירה.
גם במכרז שדה דב, שבו שווקו אלפי יחידות דיור בבת אחת, ביססה הרלב את הצעתה על סקר כלכלי. "היה לי ברור שצריך להרחיב את פלח הרוכשים. זה בעצם להוריד מחיר", היא מסבירה. חברת גינדי זכתה במכרז, והרלב מסכמת: "כנראה גם לא זכיתי ברכישת קרקעות כי הייתי יותר שמרנית ויותר זולה".
הקרקעות שכבר נמצאות בידי הקבוצה מתקדמות לביצוע. בפארק אביב ברמת אפעל החדשה היא מתחילה בבנייה של 352 יחידות ובהמשך של 370, ובראשית 2027 היא מתכננת להתחיל בבנייה גם במרכז סירקין. "היום אנחנו חושבים בחשיבה קהילתית חברתית. אנחנו בונים שכונות", אומרת הרלב. בפרויקטים יש עמדות עבודה שבהן "אתה יכול להתנתק, לעשות את העבודה שלך ולעלות למעלה", ומקום לרחצת כלבים אחרי טיול בחורף.
ההחלטה להתחיל פרויקטים חדשים בתקופה כזאת נשענת על קריאה של השוק כולו. "אני לא רואה התרסקות", אומרת הרלב, גם כשהיא מודה ש"יש ירידת מחירים". "אנחנו צריכים 50 עד 55 אלף יחידות דיור לשנה", היא מעריכה, ופרויקטים רבים שקיבלו היתרי בנייה מתעכבים, כך ש"לאט לאט ההיצע נספג". את מצבם של היזמים היא מתארת כך: "אנחנו היזמים מתאמצים עכשיו יותר, אבל אנחנו לא מתרסקים".
