מתחת לרדאר: החברה שצברה בשנתיים למעלה מ-50 פרויקטים ו-3,000 יח"ד מבלי ששמעתם עליה
גם בתחום ההתחדשות העירונית, הפועל כבר קרוב לשני עשורים בישראל, מתברר שעוד יש מודלים חדשניים ויצירתיים ליצירת צמיחה
חברת פרופדו, הנסחרת בבורסה לני"ע בתל-אביב, פיתחה מודל עסקי ייחודי של מיזוגים ורכישות בהתחדשות עירונית, שהביא אותה לצבר של 55 פרויקטים, 3,200 יח"ד לשיווק ו-1.3 מיליארד שקל רווחים גולמיים חזויים – וכל זה במשך שנתיים, ומבלי ששמנו לב.
תחום ההתחדשות העירונית הפך ב-20 השנים האחרונות לקטר המרכזי של ענף הנדל"ן בישראל. עשרות אלפי יחידות דיור מקודמות מדי שנה במסגרת פרויקטים שמחליפים בנייה ותיקה בבנייה חדשה, ממוגנת ובטוחה במרכזי הערים. בעוד שרוב השחקנים בתחום מתמקדים בפיתוח עסקי פנימי להשגת צמיחה, פרופדו פיתחה גישה שונה לחלוטין.
מודל עסקי שנולד מהזדמנות בשוק
פרופדו פיתחה אסטרטגיה שלוקחת את התחום לשלב הבא: זיהוי ורכישה בשלבים של חברות התחדשות עירונית מצוינות, בעלות צבר פרויקטים בשל, אשר נדרשות להון עצמי לטובת מימוש הפרויקטים ומימון פעילות החברה.
"את ההזדמנות זיהינו במהלך שנת 2023, על רקע העלאות הריבית, הסביבה המאקרו-כלכלית המאתגרת ומאוחר יותר ה-7.10 והמלחמה שנמשכת מאז", מספר פלג דודוביץ, מנכ"ל פרופדו. "במציאות שנוצרה, חברות מוצלחות בענף ההתחדשות העירונית התקשו, במאני טיים, לעמוד בצרכים התזרימיים, על אף שקידמו צבר פרויקטים מרשים".
לדברי דודוביץ, במציאות הזו נוצר פער בשוק: "החברות מחזיקות פרויקטים על קו הזינוק, אך ללא גישה למימון הנדרש: השוק הבנקאי ושוק ההון - סגורים בפניהן עקב המצב, ובפרט לנוכח גודלן והיעדר הרקע הפיננסי שלהן. מבחינתנו זה אבסורד."
פורצת דרך: מעסקאות בתקופה בלתי אפשרית ועד לצבר פרויקטים מבטיח
פרופדו הפכה את הפער הזה לאסטרטגיה עסקית. "התחלנו להציע שותפויות לחברות, ובעצם לרכוש אותן, באופן הדרגתי. אנחנו מציעים להיכנס כמשקיעים אסטרטגיים, לרכוש מניות בחברה עצמה, כלומר לרכוש את האונייה עם המלחים – את החברה והצוות שהוביל אותה להצלחה הגבוהה". התוצאות מדברות בעד עצמן: "אחרי 5 עסקאות תוך שנה וחצי, אנחנו מחזיקים צבר של כ-55 פרויקטים, כ-3,200 יח"ד לשיווק, ובהנחה שכל העסקאות יושלמו, אנו צפויים לכ-1.3 מיליארד רווחים גולמיים חזויים וכ-1.6 עודפים חזויים בפרויקטים על בסיס הצבר הקיים בלבד."
מאז תחילת פעילותה, החברה רכשה את חברות דוראל התחדשות עירונית, ניוטאון, קבוצת יושפה, GLM ישראל ורום אחזקות.
פוטנציאל כפול: צמיחה לעומק ולרוחב
מה שמייחד את פרופדו הוא יכולת הצמיחה הרב זרועית שלה. "אנחנו צומחים לעומק ולרוחב", מסביר דודוביץ. "מצד אחד אנחנו צומחים לרוחב - מגדילים את כמות החברות, כאשר כל רכישה של חברה מגיעה עם צבר של פרויקטים. בזמן שחברות אחרות צומחות על פיתוח עסקי פנימי בלבד, אסטרטגיה שמצריכה עבודה של מספר שנים, אנחנו יכולים לצרף בבת אחת עשרות פרויקטים, בעסקה אחת.
לצד זאת, אנחנו ממשיכים בצמיחה לעומק המתבטאת בכך שהחברות הנרכשות ממשיכות ליזום פרויקטים נוספים. ואכן, מאז שרכשנו את חברות הקבוצה הן מקדמות פרויקטים חדשים בהצלחה רבה. הן חזקות יותר בעקבות השותפות איתנו. הצוותים שלנו מחזקים את פעילות הפיתוח העסקי שלהן וכמובן הדבר מגדיל את סיכויי ההצלחה בזכיה בפרויקטים חדשים".
כסף חכם – צמיחה משותפת
הערך הייחודי של פרופדו לא טמון רק במימון, אלא במודל השותפות המלא. "כשחברת התחדשות עירונית צריכה לגייס כסף לכל פרויקט, המנהלים צריכים לשבת עם המשקיעים, להסביר, לשכנע, ובגדול, לעבוד בלמצוא מימון כל פעם מחדש. לעומת זאת, בעבודה עם פרופדו, החברות מוצאות אכסנייה אחת - בית יזמי שכל הזמן דוחף קדימה", מספר דודוביץ.
פרופדו מביאה לחברות הנרכשות מספר יתרונות משמעותיים: גישה למימון אטרקטיבי בזכות יכולת גיוס ההון של פרופדו כחברה ציבורית והקשרים הפיננסיים של בעלי השליטה, שהנם בעלי השליטה גם בחברת דוראל אנרגיה.
בנוסף, תוך פרק זמן קצר פרופדו מיצבה עצמה כחברה המובילה בתחום המיזוגים ורכישות בענף ההתחדשות העירונית, ופעילותה מאופיינת בביצוע מהיר של תהליכים מורכבים. "יש לנו צוות אשר דואג לסגירת עסקאות איכותית אך יעילה. חברה שמצטרפת לקבוצה עוברת מיני-הנפקה, תהליך שמגדיל ומצמיח אותה, ואנחנו מיומנים במימוש יעיל של המהלך, על כל המורכבות", מדגיש דודוביץ.
שמירה על הזהות של החברה הנרכשת: חיבור ללא ניתוק השורשים
אחד ההבדלים המרכזיים בין פרופדו לחברות המבצעות רכישות מסורתיות הוא השמירה על המותג והזהות של החברה הנרכשת. "ברוב המכריע של המקרים, כשחברה אחרת באה 'לבלוע' את החברה הקטנה, היא בולעת את צבר הפרויקטים וממתגת אותו כצבר שלה", מסביר דודוביץ. "היזמים הקיימים מוותרים על מפעל החיים שלהם. נפגשים עם כסף אבל מוחלים על המותג. הם הרבה פעמים יהפכו פוסט-עסקה לשכירים בחברה הרוכשת, או שלגמרי יצאו מהתמונה מכאן והלאה."
בפרופדו הגישה הפוכה. "המותגים והיזמים בחברות הנרכשות שומרים על עצמאות, ואנחנו מעצימים אותם. אנחנו בפרופדו משמשים כפלטפורמה. המותג העצמאי נשאר כפי שהוא, ועבור אנשים שהקימו את העסק בשתי ידיים, זה מאוד חשוב. האינטרס פה משותף – למותג הקיים יש מוניטין באזורים מסוימים והחברות משמרות את המותג הזה הלאה כדי להנביט פרויקטים חדשים."
מבט לעתיד - תחום ההתחדשות העירונית לוקח צעד קדימה
לצד הצמיחה המרשימה, פרופדו עדיין רואה עצמה בתחילת הדרך. "יש לנו פעילות יוצאת דופן ומעניינת. פעילות המאופיינת ביצירתיות עסקית, חדשנות וזיהוי הזדמנויות" מעיד דודוביץ.
החברה, שנכנסה לתחום ההתחדשות העירונית רק לקראת סוף 2023 נמצאת 'מתחת לרדאר', והולכת וממצבת את עצמה כמובילה בתחום המיזוגים והרכישות בהתחדשות עירונית. עם פוטנציאל הצמיחה הגבוה והמודל הייחודי שפיתחה, פרופדו משנה את פני ענף ההתחדשות העירונית בישראל.
