מהפכה בבית אליעזר: כך הפכה "תכנון ערים גאומטרו" קרקע חקלאית "אבודה" לקרקע למגורים בשווי עשרות מיליוני שקלים
הסיפור של "תכנון ערים גאומטרו" בתכנית תמל/3002 בחדרה הוא סיפור על מאבק נחוש, חשיבה יצירתית וניצחון אדיר עבור בעלי הקרקע הפרטיים. בתחילת הדרך, המצב נראה עגום: הנתונים המוקדמים הצביעו על כך שבעלי הקרקע הפרטיים במתחם לא יזכו להקצאת זכויות במסגרת התוכנית, ויישארו עם קרקע חקלאית שערכה נמוך בעוד שמסביבם צפויה להיבנות שכונת ענק. בנקודה קריטית זו נכנסה לתמונה חברת "תכנון ערים גאומטרו", במטרה למנוע את הפגיעה התכנונית ולהגן על האינטרסים של האזרח הקטן בתור בעל קרקע פרטית מול גופי התכנון החזקים
מקבלת המנדט ועד לשינוי המפה
הצעד הראשון והחשוב ביותר היה הפיכת בעלי קרקע מפוזרים לקבוצה אחת מגובשת ומיוצגת. החברה קיבלה מנדט ברור ממאות בעלי קרקע שחתמו על הסכם ניהול תכנוני, מה שאפשר ל״תכנון ערים גאומטרו״ להופיע מול מוסדות התכנון לא כבעלי קרקע מעטים וחלשים, אלא כקבוצת כוח משמעותית שלא ניתן להתעלם ממנה. חברת הניהול זיהתה את אי-השוויון שמתפתח בשטח בין המדינה לבין הבעלים הפרטיים והחלה לפעול במרץ בכל המישורים. בלי טיפול יעיל וייצוג מקצועי של בעלי הקרקע התוצאה יכלה להיות הרסנית בכך שיוציאו באופן סופי את בעלי הקרקע הפרטיים שיוצגו מחוץ לטבלאות ההקצאה ובכך הם יפסידו פעמיים: גם את זכויות הבנייה וגם את עליית ערך הקרקע.
חשיבה יצירתית וניהול מקצועי: סיפור ההצלחה של ״תכנון ערים גאומטרו״ מול המערכת
״תכנון ערים גאומטרו״ הובילה הליך מקצועי ואינטנסיבי מול הגופים המשפיעים ביותר במשק התכנון – הותמ"ל, רשות מקרקעי ישראל ועיריית חדרה. זאת, תוך שימוש בידע מקצועי נרחב וניסיון עשיר בניהול פרויקטים מורכבים, וכאשר הצוות של חברת הניהול לא הסתפק בניהול שגרתי; חברת הניהול רתמה שירותי אדריכלות, משפט ושמאות מהשורה הראשונה כדי לנתח לעומק את מסמכי התוכנית ואת טבלאות ההקצאה.
כחלק מהאסטרטגיה, הגישה החברה בקשות הן להענקת זכויות בנייה לבעלי הקרקע והן להקצאה משותפת של זכויות הבנייה במגרש למגורים. מהלך זה נועד לרכז את כל זכויות הבעלים במגרש תכנוני אחד ואיכותי, פעולה שמנעה פיצול זכויות ואפשרה תכנון יעיל ומיטבי של בנייני מגורים שלמים שבבעלות הקבוצה המאוגדת.
המהפך: מקרקע חקלאית לקרקע למגורים בשווי של עשרות מיליוני שקלים
המאמצים המקצועיים הרבים של החברה הניבו פרי והפכו את הקערה על פיה. גורמי התכנון, שזיהו את הכוח של קבוצת בעלי הקרקע שפעלה מולם בצורה מאורגנת ומקצועית דרך ״תכנון ערים גאומטרו״, נענו לפנייה לשיתוף פעולה ובחנו יחד את הדרכים לשילוב הבעלים בתוכנית.
בסופו של תהליך, הצליחה החברה להוביל לשינוי המיוחל:
● הענקת זכויות: בעלי הקרקע, שבתחילה לא היו אמורים לקבל זכויות בנייה, הפכו לבעלי זכויות בנייה בתוכנית מפורטת מאושרת.
● השבחה חסרת תקדים: ממעמד של בעלי "שטח חקלאי פשוט", הפכו בעלי הקרקע המיוצגים לבעלי זכויות במגרש יוקרתי עם זכויות בנייה למגורים ונוף לשטחים פתוחים, מה שהזניק את שווי הקרקע שלהם לסכומים של עשרות מיליוני שקלים.
כיום, עם אישור התוכנית נערכת ״תכנון ערים גאומטרו״ למימוש המלא של הפוטנציאל – הפיכת הקרקע לפרויקט שייבנה תוך מיקסום שווי הזכויות שבבעלות בעלי הקרקע המיוצגים.
התפיסה של ״תכנון ערים גאומטרו״ היא מהפכנית: בעלי הקרקע הם הדירקטוריון, וחברת הניהול היא המנכ"לית המקצועית שפועלת להביא תוצאות. מודל העבודה של ״תכנון ערים גאומטרו״ מותאם ביצועים כשהתגמול של חברת הניהול מתבסס על הצלחה בלבד, מה שיוצר זהות אינטרסים מוחלטת בין החברה לבעלי הקרקע המיוצגים.
כיום, לאחר הצלחת הקידום התכנוני של הפרויקט בחדרה הנמצא בשלבים מתקדמים לאחר אישור תוכנית מפורטת, חברת הניהול ״תכנון ערים גאומטרו״ מיישמת את אותה השיטה בדיוק בפרויקטים נוספים באזורים נוספים כגון: גבעת שמואל, רחובות, ראשון לציון, רעננה ועוד.
המסר לבעלי הקרקע ברור: לא לחכות שהתכנית תתקדם ללא ייצוג מקצועי, שכן הדבר משול להפלגת ספינה בלב ים סוער ללא קפטן, כאשר הגלים הם אלו שיחליטו לאן הספינה תפליג ויחד עם הסכנה שהספינה יכולה גם לטבוע.
ייצוג האינטרסים של בעלי הקרקע הפרטיים במסגרת תכנית עתידית או שכבר מתקדמת, ובתוך כך ייצוג בטבלאות ההקצאה, חייב להתבצע מראש ובמקצועיות, וזאת בין היתר על מנת להבטיח שלא יתעוררו מאוחר מידי עם "קרקע חקלאית" שיקופחו זכויותיה או שאף תישאר מחוץ לתכנית שתתקדם בלעדיהם.
המקרה של בית אליעזר מוכיח שניהול נכון, הקצאת זכויות משותפת והתנהלות מקצועית מול גורמי התכנון הם ההבדל בין הפסד כלכלי להצלחה של מיליוני שקלים. ״תכנון ערים גאומטרו״ ממשיכה להוביל את התחום, תוך שמירה על עקרון הברזל: הבעלים מחליטים, החברה פועלת לבצע.
הכתבה הינה תוכן שיווקי מטעם המפרסם. אין באמור משום המלצה או ייעוץ, וכל הסתמכות על המידע היא באחריות הקורא בלבד.
