פלוג יותר זהירה מהאוצר: עדיין לא ירידת מחירי דיור

הירידה במחירי הדירות ביוני האחרון לא מצביעה על שינוי מגמה, כך עולה מהפרוטוקולים של דיוני הוועדה המוניטרית של בנק ישראל מסוף אוגוסט. חברי הוועדה, שבראשה עומדת הנגידה קרנית פלוג, התייחסו לנתון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפני כחודש, לפיו מחירי הדירות במאי–יוני ירדו ב־0.3% לעומת החודשיים הקודמים. חברי הוועדה אמרו כי "אין בנתון זה כדי להצביע על שינוי מגמה, במיוחד על רקע רמת הפעילות הגבוהה בשוק הנדל"ן".

מכיוון שהוועדה התכנסה בסוף אוגוסט, נתוני הפעילות שהיא מתייחסת אליהם נכונים ליוני, בו בוצעו לפי בנק ישראל כ־8,900 עסקאות – גבוה מהממוצע ב־12 החודשים האחרונים (כ־7,800 עסקאות לחודש). זאת למרות שבאותו החודש נרשמה ירידה בהיקף המכירות של דירות חדשות ועיקר הפעילות היתה בדירות יד שנייה. בבנק הוסיפו שאמנם מחירי הדירות מיוני בשנה שעברה ועד יוני האחרון עלו ב־6.9%, לעומת 8% בכל שנה שעברה. נתון זה מצביע על קצב עלייה נמוך יותר של המחירים, אך עדיין מדובר בעלייה משמעותית שלהם.

גם נתוני המשכנתאות לא מספקים תמונה ברורה לשאלה לאן צועד שוק הדיור. נתוני בנק ישראל מראים כי ביולי, חודש שמתאפיין ברמה גבוהה של ביצועי משכנתאות, עמד היקף נטילת המשכנתאות החדשות על 5.4 מיליארד שקל, מעט למעלה מהממוצע ב־12 החודשים האחרונים (5.1 מיליארד שקל). בשורה התחתונה, נתוני המשכנתאות מוסיפים לסימנים לפיהם רוכשי דירות להשקעה מתחילים לצאת מהשוק: שיעור המשכנתאות לרכישת דירות להשקעה עמד ביולי על 13.7%, לעומת ממוצע של 14.7% ב־12 החודשים האחרונים. אחת הסיבות לכך היא שהריבית הממוצעת על המשכנתאות עלתה ביולי ב־0.07%–0.22%, תלוי במסלול המשכנתא.

נגידת בנק ישראל קרנית פלוג. "רמת פעילות גבוהה בשוק" צילום: אלכס קולומויסקי

ניתוח ספקולטיבי של האוצר

הסוכרייה שתסלול את הדרך למיסוי החדש? כחלון בוחן פטור ממס שבח לבעלי יותר מ־3 דירות שימכרו אותן בהקדם לפי האפשרות, הפטור יינתן במסגרת הוראת שעה, ולא בחקיקה, כך שלאחר כשנתיים-שלוש יהיה ניתן לבטלו. בהטבה שמוערכת במאות אלפי שקלים לכל בעל דירה שיימכור רוני זינגר, 110 תגובות לכתבה המלאה 

לפי הנתונים שפרסם אתמול הכלכלן הראשי באוצר נרכשו ביולי 9.9 אלף דירות חדשות ויד שנייה – ירידה של 4% בהשוואה לחודש יוני השנה. זאת לאחר שלפי האוצר היקף רכישת הדירות עלה בחודשים אפריל, מאי ויוני. עם זאת, בחודש מרץ היה היקף הרכישות גבוה יותר, כך שאין מגמה ברורה וחד משמעית מאז תחילת השנה.

לפי האוצר, מי שהובילו את הירידה בהיקף העסקאות ביולי היו רוכשי דירה ראשונה והמשקיעים, עם ירידות של 8% ו־6% בהתאמה, בעוד רכישות משפרי הדיור נותרו ללא שינוי משמעותי בהשוואה לחודש הקודם. מדובר בנתון מפתיע מכיוון שברשות מקרקעי ישראל משווקים כמעט אך ורק עבור מחיר למשתכן המיועד לזוגות הצעירים.

באוצר מקדישים חלק נכבד מהדו"ח להתנהלות המשקיעים בשוק הנדל"ן, כאשר בין היתר נבחנו הדירות המוצעת על ידם למכירה ומחירן. ניתוח האוצר מצביע על כך שבעוד שבתחילת 2016 עמד מחירה הממוצע של דירה שמכר משקיע על כ־1.6 מיליון שקל, כעת עומד המחיר על כ־1.3 מיליון שקל בלבד – ירידה של כ־300 אלף שקל.

באוצר משווים את מכירות המשקיעים לאלה של משפרי הדיור אשר רשמו עלייה במחירים ורומזים כי קיים לחץ בקרב המשקיעים להוריד את המחירים כדי להיפטר מדירות. עם זאת, גם באוצר מודים כי אינם מחזיקים בנתונים המצביעים על איכות הדירות שנמכרו ולכן אין מן הנמנע כי ההסבר בפועל הוא פשוט יותר ונובע מכך שבחודשים אלה נמכרו דירות זולות יותר. קשה שלא להתייחס בתמיהה לניתוח זה אשר הינו בעיקר ספקולטיבי מבלי שיש נתונים אשר יאמתו זאת. הסבר הגיוני יותר לירידה במחירי הדירות של המשקיעים הוא אותה כוונה של משרד האוצר למסות את הדירות להשקעה החל מהדירה השלישית. במקרה כזה, משקיע שימכור את הדירה או הדירות שברשותו יעדיף למכור את הדירה הזולה מבין אלה שבחזקתו כדי ששני הנכסים שנותרו ברשותו יהיו בעלי שווי גבוה והכנסה גבוהה ככל הניתן. כך, במקרה כזה מחירי הנכסים שנמכרים על ידי משקיעים יירדו.

לאור כוונתו של שר האוצר משה כחלון להטיל מס נוסף על המשקיעים, משקל המשקיעים בהיקף העסקאות בחודש יולי הוסיף לרדת, לשיעור של 19%. האזור אשר הוביל את הירידה ברכישות המשקיעים ביולי היה אזור נתניה, עם ירידה של 34% לרמה של 190 דירות בלבד, כאשר רק באזורי הפריפריה הצפונית נרכשה כמות נמוכה יותר של דירות להשקעה. מנגד, בנתניה ניתן לזהות מכירת דירות על ידי משקיעים בשנה וחצי האחרונות. בסך הכל מספר הדירות שמכרו משקיעים ביולי עמד על 2,000 דירות, ירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם, אשר התאפיין בעלייה חדה של 17%. עם זאת, עדיין מדובר ברמה גבוהה של מכירות, הגבוהה ב־50% מהממוצע בשנים 2014-2010.

בנתניה מתקשים לזהות את הנתונים הדרמטיים שאותם מציג האוצר. ענת ריזנברג זכיינית רשת התיווך אנגלו סכסון בעיר אמרה ל"כלכליסט" כי "אני לא מבינה על מה הם מסתמכים, באותה תקופת זמן – השנה וחצי האחרונות – נתקלנו בהמון דירות שנרכשו לצורכי השקעה, זה נכון שמאז שהחלו לדבר על החוק של מיסוי דירה שלישית יש האטה במכירה למשקיעים, אבל מצד שני אין מכירה אגרסיבית שלהם ובטח שאין ירידת מחירים".

הכלכלן הראשי באוצר מסביר כי הירידה במספר העסקאות ביולי התרכזה בפלח השוק של הדירות החדשות, אשר רשם ירידה של 11%, בעוד רכישת דירות יד שנייה נותרה ללא שינוי משמעותי בהשוואה לחודש הקודם. הירידה ברכישות הזוגות הצעירים התמקדה בפלח השוק של הדירות החדשות, כאשר אלו ירדו בשיעור חד של 23% בהשוואה לחודש הקודם. בהקשר זה מסבירים באוצר כי העובדה שלפיה ביולי לא התקיימו עסקאות במסגרת מחיר למשתכן "תרמה" לירידה חדה זו, אולם גם בנטרול המכירות המוזלות (במסגרת מחיר מטרה) שהתקיימו ביוני בראש העין עדיין נרשמה ירידה ברכישת דירות חדשות על ידי הזוגות הצעירים ביולי, בהמשך לירידה של 13% ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון.

שר האוצר משה כחלון. לחץ בקרב המשקיעים צילום: אלכס קולומויסקי

נתונים אלה מתפרסמים יום לאחר שגם בלמ"ס פרסמו את נתוני רכישת הדירות החדשות לחודשים הללו ולפיהם הירידה היתה משמעותית פחות והסתכמה ב־1.7% בין החודשים יוני ליולי, וירידה של כ־20% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. בנוגע לירידה בהיקף המכירות, ההשוואה לחודש יולי 2015 כמעט ואינה רלוונטית, מכיוון שבחודש זה היתה התערבות של האוצר בשוק כאשר כחלון החליט במפתיע להקדים את מס הרכישה ליוני, בעקבות זאת היה זינוק בהיקף הרכישות בחודש יוני ובחודש יולי שלאחריו חלה ירידה חדה בהיקף הרכישות, כך שבהשוואה לחודש זה מדובר כעת על עלייה של 11%.

"אין קרקעות זמינות"

ארנון פרידמן מנכ"ל אשדר אמר כי גם הוא מזהה ירידה במכירת דירות חדשות בחברה, אך ההסבר לדבריו פשוט. "יש ירידה במכירות שנובעת מירידה משמעותית במלאי שזמין למכירה. בגלל שכל קרקעות המדינה משווקות לטובת פרויקט מחיר למשתכן מחירי הקרקעות הפרטיות עולים ולא הצלחנו לייצר קרקעות זמינות כפי שהיו לנו בשנה שעברה. אז אם אני יוצא לדרך עם מספר יח"ד שהוא מלכתחילה קטן יותר אז ברור שאני אמכור פחות כי המלאי שלי מצומצם יותר. אני שומע על אותה התופעה גם אצל יזמים וקבלנים אחרים". לדברי היזם חנן מור, "יש פחות פרויקטים למכור בהם דירות לאנשים, יש היצע נמוך לצעירים, בשנתיים האחרונות לא ראינו מכרזים גדולים שאפשרו למכור דירות כמו בחריש, קרית גת, פתח תקווה, יבנה וראש העין. אלה אזורים שבשנים האחרונות היה בהם היצע גדול מאוד של דירות לכן אני מסביר את ההיצע בחוסר בפרויקטים ולראיה רואים שהמחיר גם לא יורד".