"מעמד הביניים צריך דיור שיתופי"

כאשר אנדריאס הופר מספר שבציריך, אחת מהערים היקרות בעולם, כל דירה חמישית נמצאת בבעלות קואופרטיבים שמאפשרים לחבריהם לשכור אותן במחיר בר־השגה, קשה שלא לחשוב מדוע בישראל אין פרויקט דיור שיתופי חי ובועט. המחשבה הזו הופכת מציקה יותר כאשר הופר, אדריכל ויזם פרויקטים של דיור קואופרטיבי בציריך, מספר על התנאים ועל ההתגייסות הן של הממשלה והן של הציבור, שאפשרו לשוק המשגשג של דיור קואופרטיבי לצמוח במדינתו.

"בשנות השמונים היתה תקופה של מצוקת דיור קשה בציריך, ואדריכלים צעירים ואני ביניהם, התחילו להחיות את מערכת הדיור הקואופרטיבי שהיתה קיימת בעיר משנות העשרים והשלושים של המאה שעברה", הוא מספר. "העובדה שפרויקטים כאלו כבר היו בעיר בעבר העניקה לנו מסגרת חוקית שעליה התבססנו להקמת הקואופרטיבים החדשים. בעצם לקחנו רעיון ישן ויצקנו לתוכו תכנים חדשים — חברתיים, סביבתיים וכמובן כלכליים".

לא שייכת לאף אחד

קואופרטיב דיור מציע מודל של בעלות ומגורים שונה ממה שאנחנו מכירים. בעלי הנכס הוא הקואופרטיב, שמאגד את הדיירים, רוכש את הקרקע ובונה את המבנה. בניגוד לקבוצות רכישה, למשל, ההתאגדות לא נועדה להעניק יתרון לדיירים כבעלים — הם אינם מחזיקים בדירה שבה הם מתגוררים אלא משלמים לקואופרטיב עבור החברות בו שמקנה להם את הזכות להתגורר בדירה בשכר דירה מופחת שמוגן מהמגמות בשוק החופשי.

המניה שמחזיקים הדיירים אינה מעניקה להם חלק בהון של ההתאגדות או בבעלות. “אם חברי הקואופרטיב עוזבים, הם פודים את המניה לכסף אבל לא את הדירה, שנשארת להשכרה במחיר נמוך למישהו אחר”, מסביר הופר. הפרויקטים החדשים רואים את עצמם כמשרתי קהילה ולכן גם מציעים תנאי מגורים איכותיים הכוללים חללים לפעילות משותפת, סאונות וחדרי כושר.

גם הרשויות בשווייץ אוהבות את שיטת המגורים הזו. כפתרון דיור בר־השגה, הקואופרטיבים זוכים לסיוע מהממשלות של מדינות המחוז (הקנטונים), שמספקות קרקע מסובסדת והלוואות מסובסדות לקואופרטיב. מעמד הביניים נהנה ממגורים איכותיים במחיר שפוי, כשאין מי שגוזר עליהם קופון בדרך.

הופר הגיע לישראל כדי להרצות בכנס שנערך בשבוע שעבר במכללה למינהל בראשון לציון בנושא כלכלה שיתופית שבו נידונו מודלים חדשים של מגורים.

מה התנאים הבסיסיים להצלחה של פרויקט דיור קואופרטיבי?

“לפחות בשוויץ אני יכול להגיד שמדובר במעין עסקה בין ממשלת הקנטון לבין הקואופרטיבים. בצרפת השוק שונה לגמרי והוא מפוצל בין שוק פרטי לדיור ציבורי מסובסד לשכבות החלשות. אין להם את פתרון הביניים של הקואופרטיבים, וזה הרסני כי נוצרים גטאות כמו סן דני בפריז. בשווייץ יש לנו מעין דרך שלישית שאותה מעמד הביניים צריך”.

פרויקטים של דיור שיתופי בציריך צילום: אורסולה מייסר

מפגש עם הממשלה

הופר מדגיש את התפקיד החשוב של הממשלה בהצלחת המודל. ”הממשלה תומכת בנו, היא מספקת קרקע והלוואות, אבל חשוב להדגיש שזה לא דיור ציבורי. זו תנועה שהחלה מלמטה, בארגוני מורים או עובדי רכבת, ובאמצע הדרך הם נפגשו עם הממשלה”, הוא אומר.

הופר נזהר כשהוא מתבקש לנתח אם התנאים בישראל בשלים להקמת פרויקטים של דיור קואופרטיבי. “במצב של מצוקת דיור שבו השוק פרטי כמעט לחלוטין, מחירי הקרקע הופכים לגבוהים מאוד, גם אם הבעלים היא המדינה — כמו בישראל”, הוא אומר ומזהה נכון כי “המצב הזה יוצר פערים חברתיים בתוך הערים ופריפריה עירונית חלשה. רק מיעוט של בעלי קרקעות נהנה מרווחים ענקיים, בעוד אנשים נאלצים להשקיע חלק עצום מההכנסה הפנויה שלהם בנדל"ן במקום שיהיה להם כסף לצריכה, השקעה ויזמות — מה שמניע את הכלכלה. אם אנשים מבינים שהם כבר לא חלק מהמשחק, זה יכול להוביל לתסכול, מחאה ומהומות”.

הקואופרטיבים אינם פתרון שמתאים רק לזמן מסוים?

“הקואופרטיבים הישנים בציריך דאגו רק למשפחות, והיו קומפלקסים ענקיים של דיור למשפחות. כשהאוכלוסייה הזדקנה והילדים עזבו, המבנים התרוקנו. לכן הם למדו מאיתנו, הקואופרטיבים החדשים, שיש בהם מגוון גדול של שכבות סוציו־אקונומיות - ממעמד ביניים נמוך ועד לאנשים עשירים יחסית. הם שיפצו את הקומפלקסים ובנו יחידות דיור חדשות, צפופות יותר, ומגוונות יותר. כך שהקואופרטיב יכול להתאים את עצמו לשינויים”.

עד כמה הממד התרבותי חשוב?

“בוודאי שיש היבט היסטורי ותרבותי לקואופרטיבים. תוואי הקרקע בשוויץ בעייתי ומאז ומעולם אנשים חשבו כיצד לשתף משאבים כמו שטחי מרעה ושדות. האנושות כיום היא חברה דינמית, אנחנו אולי האנשים העשירים ביותר שחיו אי פעם וכבר לא נאבקים על הישרדותנו. אני מאמין שזוהי קרקע פוריה לטיפוח ערכים כמו שיתוף, חברות ואמון”.

איפה שיכוני העובדים

בישראל אמנם הוקמו בעבר הרחוק פרויקטים שיתופיים, אולם כיום לא קיים בארץ פרויקט דיור קואופרטיבי במודל האירופי, ששם תופסים קואופרטיבים של דיור 10% משוק הנדל"ן. אביב נגבי, תלמידת מחקר בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, שחוקרת את היתכנותם של קואופרטיבים בישראל, מסבירה שהחסם העיקרי להקמתם אינו משפטי, אלא חסם פיננסי ובעיקר חסם של ידע.

"בנקים חוששים לתת הלוואות לקואופרטיבים, וגם ברשויות מקומיות מתייחסים אליהם בספקנות. אנשים לא מבינים שלא מדובר במלכ"ר, אלא בגוף עסקי שפרט לרווחים הכספיים הציב לעצמו מטרות חברתיות", היא אומרת.

חוסר המודעות לאופציה השיתופית כדרך התמודדות עם המשבר בשוק הדיור פוגם באפשרות של התארגנות שיתופית להשיג שניים מהתנאים הבסיסיים להקמת קואופרטיב — קרקע, שעל פי המודל הרשויות אמורות להעמיד לרשות ההתארגנות במחיר מסובסד, וכסף למימון הבנייה.