גרמניה: עלייה ברכישת דירות, לאחר עשורים שבהם היתה העדפה לשכירות

עלויות המשכנתא הנמוכות בגרמניה, בעקבות החלטת נשיא הבנק האירופי המרכזי מריו דראגי להוריד את הריבית, מעודדת רבים בגרמניה להתחיל ולהשקיע בשוק הנדל"ן, לאחר שבמשך עשורים, גרמניה הפגינה עדיפות חזקה למגורים בדירות שכורות ושמירה על הכסף בבנק.

במקביל, בחמש השנים האחרונות עלויות הדיור בברלין, המבורג ומינכן, זינקו ביותר מ-30% ועוררו דאגה במדינה.

לפני חודשיים אמר דירקטור בבנק המרכזי בגרמניה (בונדסבנק), אנדראס דומברט, כי הוא רואה "עננים מתאספים באופק", ולכן הבנק המרכזי עוקב אחר שוק המשכנתאות. שר האוצר, וולפגנג שויבלה, שהעביר ביקורת על מדיניות הבנק האירופי, הזהיר בדצמבר שהמרדף אחר תשואה עלול להוביל "ליצירת בועות והעלאת שווי הנכסים" בשוק הנדל"ן.

רמת המחירים בערים המרכזיות בגרמניה

הודות לעלייה בתעסוקה ובשכר, מחירי הבתים בגרמניה החלו לעלות ב-2005 לאחר עשור של קיפאון. במקביל, חל שינוי דמוגרפי וגרמנים רבים זנחו את הכפרים לטובת ערים כמו ברלין ופרנקפורט. כתוצאה מכך, היקף המשכנתאות החדשות שנטלו זינק ב-22% ב-2015 לאחר חמש שנים שבהן עלה בשיעור של 3% או פחות, כך לפי נתוני הבונדסבנק.

הקבלנים מתקשים לעמוד בביקוש

מנגד, הקבלנים מתקשים לעמוד בביקוש. אישורי הבנייה זינקו לשיא של 15 שנים אך עדיין נמוכים ב-13% מ-350 אלף הבתים החדשים שלפי הערכות הממשלה נחוצים בשנה. מספרם הרב של הפליטים שנכנסו למדינה בשנה האחרונה מפעילים לחץ נוסף על שוק הדיור.

הודות למדיניות של הבנק האירופי, עלויות המימון של דירת 3 חדרים בפרנקפורט נמוכה כעת מכפי שהייתה לפני חמש שנים, גם אם לוקחים בחשבון את הצמיחה במחירים. אולם, יוכן מואברט, כלכלן בדויטשה בנק מזהיר כי אם קצב עליית המחירים ימשיך לעלות "אנחנו עלולים להתמודד עם סיכון למערכת הבנקאית", שכן הבנקים יעניקו הלוואות בהתבסס על שערוכים לא מציאותיים.

בשלב זה, גרמניה עדיין רחוקה מהפעילות העודפת שאפיינה את הבועות שפגעו בכלכלות ארה"ב, ספרד ובריטניה. ל-53% בלבד מהמשפחות הגרמניות יש בית משלהן, לעומת ממוצע של 70% ברחבי אירופה. ועדיין, המחירים ברחבי המדינה זינקו ב-27% בחמש השנים האחרונות. שוק העבודה פועל "בתפוקה מלאה", אומר אנדרי אדאמי, אנליסט בחברת המחקר Bulwiengesa. "סוכני הנדל"ן מרוויחים כסף טוב".

היקף ההלוואת

המגמה מושכת גם משקיעים מוסדיים מרחבי העולם, שעוזרים להעלות את המניות של חברות הבנייה. עם זאת, תומאס שנל, מהנדס אלקטרוניקה מברלין, שבעשור האחרון קונה דירות להשקעה ומשכיר אותן, מתלונן שקשה לו יותר ויותר למצוא עסקאות טובות, שכן שיעורי הריבית הנמוכים מושכים קונים לשוק. "אל תתנו לשיעורי הריבית הנמוכים להטעות אתכם", הוא אומר, ומזהיר לא לקנות דירות יקרות שעלויות השכירות לא יכסו את ההשקעה.