היכולת של באר שבעי לרכוש דירה בת"א נשחקה ב־61% בתוך 12 שנה

יש לכם דירה ואתם שוקלים למכור אותה ולעבור לתל אביב? כמחצית מכם יידרשו לחסוך לשם כך משכורות של יותר מחמש שנים, מעבר לסכום שתקבלו על הדירה שתמכרו - כך עולה ממחקר חדש שנערך במכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל־אביב, על ידי ראש המכון ד"ר דני בן־שחר והחוקרים פרופ' סטיוארט גבריאל ורוני גולן.

בן־שחר והצוות שלו יצרו את מה שהם מכנים "מדד הניידות לתל אביב", מדד הבוחן את הסיכוי לרכישת דירה בתל אביב על ידי תושבי ערים אחרות. אחד הכלים הנפוצים למדידת היכולת האמיתית לרכישת דירה הוא המרת מחיר הדירה למספר חודשי עבודה. לדוגמה, ערכה של דירה למי ששכרו החודשי הוא 10,000 שקל ודירתו שווה מיליון שקל הוא 100 חודשי עבודה. הצוות של בן־שחר בחן כמה חודשי עבודה יצטרך להוסיף ישראלי שאינו תושב תל אביב, לאחר שימכור את הדירה שבה הוא מתגורר, כדי לרכוש דירה בסדר גודל והרכב המתאימים למשק הבית שלו בתל אביב. הממצאים מגלים פערים ענקיים בין מגזרים, מוצאים ואזורים שונים ברחבי הארץ.

פער המעמדות ניכר

כך מחושב המדד: נניח שמשפחה הכוללת זוג הורים ושני ילדים גרה בבאר שבע. לפי חישוביהם של החוקרים, משפחה ממוצעת כזו גרה בבית בן 4 חדרים ששוויו 750 אלף שקל והכנסתה החודשית נטו ב־2013 היתה 13 אלף שקל. מכאן שערך אותו בית עבור אותה משפחה הוא 58 חודשי עבודה (750 אלף שקל מחולקים ל־13 אלף שקל מדי חודש).

באותה שנה, משפחה ממוצעת בגודל ובהרכב זהים חיה בתל אביב בדירת 3.6 חדרים שעולה כ־2.3 מיליון שקל. למשפחה הבאר־שבעית שבדוגמה שווה הדירה בתל אביב 177 חודשי עבודה. אם מחסירים מכך את שווי הדירה בבאר שבע, מגיעים ל־119 - כלומר, נוסף לכסף שתקבל ממכירת הבית בבאר שבע, תצטרך אותה משפחה לצבור עוד 119 משכורות כדי לרכוש את הדירה שמתאימה לה בתל אביב.

המחקר התבסס על נתוני סקר הכנסות והוצאות של הלמ"ס המייצג את האוכלוסייה בישראל, שנתוניו זמינים רק עד לסוף שנת 2013. עם זאת להערכת בן־שחר, גם כשיתפרסמו נתוני 2014 ומדד הניידות לתל אביב יכלול אותם, לא נראה שיחול שינוי לטובה לאור התמשכות מגמת עליית מחירי הדירות בתל אביב.

במבט על כלל האוכלוסייה שאינה מתגוררת בתל אביב, עולה מהמחקר כי מאז 2006 חלה עלייה של 17% במדד הניידות החציוני - כלומר מחצית מהישראלים התרחקו מהאפשרות לרכוש דירה בתל אביב בשיעור של לפחות 17%. המשמעות היא שאם ב־2006 נדרשו למשק בית חציוני 56 משכורות (מעבר לתמורה ממכירת הבית) כדי לרכוש דירה המתאימה לגודלו והרכבו בתל אביב, ב־2013 הדרישה עלתה לכ־66 משכורות.

בממצאי המדד נרשמת קפיצה בשנים 2010–2011 ל־84 ו־98 חודשי הכנסה בהתאמה, שיורדים כאמור ל־66 ב־2013. בן־שחר מסביר כי הדבר נובע משינוי בשיטת הסקירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שהשפיע על אופן חישוב הכנסות משקי הבית. לדבריו, לא באמת חל שיפור במדד הניידות מאז 2011.

החוקרים, כאמור, הפעילו את החישוב הזה על מגוון פילוחים בחברה הישראלית - והתוצאות ממחישות עד כמה החריף אי־השוויון בישראל בשנים האחרונות. כך למשל, בהשוואה בין בעלי הכנסה הגבוהה מהממוצע בישראל לבעלי הכנסה נמוכה מהממוצע רואים פערים ההולכים ומעמיקים עם השנים. בעוד מדד הניידות למשתכרים מעל הממוצע כמעט לא השתנה במרוצת השנים - עמד על כ־25 חודשים ב־2006 ועלה ל־29 חודשים ב־2013 - המדד לבעלי הכנסות מתחת לממוצע עלה באותן שנים מ־94 ל־107 חודשים. בשנים אלה צמח הפער במדד הניידות בין בעלי השכר הנמוך לגבוה ב־10%.

החוקרים גם בחנו כיצד השתנה מדד הניידות החציוני לפי מוצא בקרב משקי בית יהודיים בישראל. נמצא כי מצבם של ילידי הארץ ממוצא אשכנזי הוא הטוב ביותר - מדד הניידות שלהם עמד ב־2006 על 25 חודשים, וב־2013 על 33 חודשים. לעומתם, מצבם של ילידי הארץ ממוצא מזרחי פחות מזהיר - המדד שלהם עמד ב־2006 על 51 חודשים וב־2013 על 60 חודשים. אך מצבם של ילידי ברית המועצות הוא הרע מכולם - ב־2006 היה הפער בין דירתם לדירה בתל אביב שווה ערך ל־92 חודשי עבודה, וב־2013 הוא כבר עמד על 116 חודשים - זינוק של כ־25%.

לנשים קשה יותר

בחינת הפערים בין יהודים לערבים מדאיגה במיוחד. החוקרים מצאו כי מדד הניידות של תושבים לא יהודים בערים מעורבות היה 110 חודשים ב־2006, והאמיר ב־2013 ב־40% עד ל־154 חודשים. אם ב־2006 היה הפער בין ערבים ליהודים 55 חודשים (110 לעומת 55), ב־2013 הוא הגיע ל־89 חודשים (154 לעומת 65). בשיחה עם "כלכליסט" מציין בן־שחר כי הוא מעריך שהפער בין ערבים ליהודים אף גדול יותר, שכן נתוני הלמ"ס שעליהם מתבסס המחקר אינם כוללים תושבי יישובים ערביים, שם מחירי הדירות נמוכים משמעותית, אלא רק ערים יהודיות וערים מעורבות.

פרויקט בנייה בבאר שבע (ארכיון) צילום: חיים הורנשטיין

גם בהשוואה של משקי בית שבראשם עומד גבר לעומת כאלה שבראשם אשה מצאו החוקרים פערים. ב־2013 מדד הניידות לתל אביב של משפחה שהמפרנסת העיקרית בה היא אשה היה 77, ואילו במקרה שגבר הוא המפרנס העיקרי המדד עמד על 58. עם זאת, נחמה פורתא אפשר למצוא בעובדה כי הפער בין המשפחות הללו כמעט לא השתנה מאז 2006.

בבחינה של משקי בית לפי ערים בישראל נמצא כי מבין הערים שנבחנו (בהן נערכו די עסקאות בדיור שאפשרו את עריכת המחקר) מצבם של תושבי באר שבע הוא הרע מכולם. ב־2013 מדד הניידות החציוני שלהם לתל אביב היה 162 חודשים - יותר מ־13 שנות הכנסה נטו של משק הבית. במילים אחרות, הסיכוי של תושב באר שבע לעבור לתל אביב בלי שיפור דרמטי בשכר אפסי. זאת ועוד, מאז 2006 הורע מדד הניידות של תושבי באר שבע ב־23%.

גם יכולתם של תושבי חיפה לעבור לתל אביב אינה גבוהה - ב־2013 עמד המדד עבורם על 122 חודשים, עלייה חדה של יותר מ־50% לעומת 78 חודשים. ייתכן שהסבר לכך מצוי בין היתר בעובדה שמדובר בעיר מעורבתעם שיעור לא מבוטל של תושבים ערבים.

לסיכום קובעים החוקרים כי "תל אביב מתרחקת מישראל", וכי הממצאים שלהם "מעידים על מצבו החמור והמחריף של הדיור ואי־השוויון בישראל".