עשור לתמ"א 38: מעדיפים לבנות מחדש מאשר לחזק את הקיים
פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש נוגסים בפרויקטים רווחיים פחות של חיזוק מבנים קיימים. הקבלנים והיזמים מעדיפים להימנע מחיזוק בגלל המורכבות והסיכון, והעיריות מעדיפות בניינים חדשים עם יותר חניה ותוספת של קומות מסחר
בימים אלה חוגגת תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, עשור לאישורה. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי ביצועי התוכנית המקורית, תמ"א 38/1, שמאפשרת את חיזוק המבנה הקיים ותוספת קומות, ממשיכים לגדול בהדרגה, אך לצדם צומחים ביתר שאת פרויקטים של תמ"א 38/2, תיקון שאושר בשנת 2010 ומאפשר הריסה ובנייה מחדש של הבניין.
- מהפך: תמ"א 38 גם בפריפריה
- המועצה הארצית האריכה תוקף תמ"א 38 ל-5 שנים ותרחיב את התוכנית
- תמ"א 38: איך מתגברים על קשיים במהלך הפרויקט
המתווה להריסה ובנייה מחדש מורכב פחות מבחינה הנדסית, מבטיח את עמידות המבנה, מונע את סבל הדיירים במגורים בתוך אתר בנייה ואולי החשוב מכל עבור היזמים - רווחי יותר.
כשתמ"א 38 יצאה לדרך, החברות הגדולות התרחקו ממנה מפני שהיא דרשה משאבים רבים בגיבוש התוכנית ושכנוע והחתמה של הדיירים, והרווח הכלכלי בה היה זניח במונחים של חברות ענק הבונות מאות ואלפי יחידות דיור בשנה. הראשונים להיכנס לתחום היו הקבלנים והיזמים הקטנים. אלא שרבים מהם התפכחו במהרה.
פרויקטי תמ"א 38 שכללו חיזוק ותוספת קומות התגלו במהרה כמורכבים ביותר - הן ברמה ההנדסית והן ברמת הביצוע, בפרט כשמדובר בבניין שבו מתגוררים אנשים, מה שהוביל לאינספור חיכוכים. מורכבות הפרויקטים הללו הובילה קבלנים שכן מוכנים לבצע חיזוק להעלות את המחירים ולהקטין את שורת הרווח של היזמים, או להציב תנאי כניסה לפרויקט בדמות שותפות עם היזם. "יש הרבה מאוד קבלנים שהופכים ליזמים, ויזמים שמבינים שכדי להצליח בתמ"א הם חייבים לחבור לזרוע הביצועית", אומר ניר ינושבסקי, סמנכ"ל בחברת ינושבסקי הנדסה ובניין. "אנחנו החלטנו להפסיק לבנות תמ"א 38 עבור יזמים אחרים. פונים אליי היום לביצוע, ואני אומר שאני מעוניין רק בשותפות; כמונו יש חברות נוספות. קיבלנו עשרות פניות לתמ"א, גם מגופים גדולים. בחלקם לאחר שתמחרנו את העסקה ראינו שחבל לנו לקחת אותה.
המחירים עולים, והקבלנים בעלי הניסיון בענף הפכו לגורם דומיננטי מאוד, עד כדי שיזמים שאינם מוכנים לשלם מחיר גבוה נעלמים מהשוק".
צילום: עמית שעל אייל אוכמן, יזם תמ"א 38 ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל אביב, מאשר שמספר השותפויות בענף בין יזמים לקבלנים אכן הולך וגדל. "זה מהלך נכון, גם לי יש שותפויות עם קבלנים, בעסקאות של הריסה ובנייה עדיף לעבוד עם קבלן שותף, כי יש מכרזים שמכריעה בהם רמת האבזור, וכשאתה שותף עם קבלן תוכל להציע מפרט טוב יותר. בפרויקטים של חיזוק יש שתי אפשרויות: תשלום גבוה לקבלן או שותפות. אני בוחר בדרך כלל בתשלום הגבוה, כי אני עובד במרכז תל אביב, באזורים שבהם הרווח גבוה, וגם אם אשלם 7,000 שקל למ"ר לקבלן אהיה רווחי".
"הסרבול של פרויקטי חיזוק בלתי נסבל"
כל עוד חיזוק היה האפשרות היחידה לביצוע תמ"א, היזמים והקבלנים המשיכו לעבוד בתחום על אף המורכבות והעלייה בתמחור. אלא שב־2010, כאשר אושר תיקון 2 לתוכנית המאפשר הריסה ובנייה מחדש, החל שינוי זוחל בענף.
שחר רז, בעל חברת חיזוק ובינוי העוסקת ביזמות תמ"א 38, אומר כי יעדיף תוכנית של הריסה ובנייה מחדש ומספר כי הצליח לשכנע בניין שכבר קיבל היתר להסב את הפרויקט להריסה ובנייה, אף שמדובר בהמתנה של שנה נוספת להיתר החדש. "אנחנו מבצעים פרויקטים של תמ"א 38/1, שכבר התחייבנו להם בעבר, והשאר, כלומר כל הפרויקטים החדשים שלנו, הם תמ"א 38/2. עבודה בתוך אתר בנייה היא סרבול בלתי נסבל. ברמה הכלכלית לאף אחד בשוק הזה, כולל הבנקים, הקבלנים והשמאים, אין מושג כמה הפרויקט כדאי עד שהוא לא מסתיים. זה לא דומה לבניין שמקימים מחדש. אלה פרויקטים בלתי צפויים, וגם כשלקחנו בעבר מקדמי ביטחון של 15%, יצא לנו להשתמש בהם. כשקבלן עובד בבניין שגרים בו, אני מקבל הודעות מהדיירים אם נפל סורג או אם יש רעש בצהריים, וצריך לטפל בזה".
בניין שעבור תמ"א 38 (ארכיון) צילום: עמית שעל
עליית מחירי הביצוע בתמ"א 38/1 גרמה לעשרות פרויקטים שבהם היזם כבר קיבל את הסכמת הדיירים להתגלות כלא רווחיים, והם הוצעו למכירה ליזמים אחרים, לעתים בתמורה לתשלום מינימלי של הוצאות קידום הפרויקט, ובדרך כלל תמורת הוצאות ותשלום פרמיה ליזם המוכר. ההבדלים בסיכון היזמי בין תמ"א 38/1 ל־38/2 משמעותיים: בתמ"א 38/2 עיקר הסיכון הוא בשלב יצירת העסקה, שבו היזם מסכן מאות אלפי שקלים, אך שלב הבנייה פשוט יחסית; בתמ"א 38/1 קיים סיכון עצום גם בשלב הבנייה.
"יש יזמים חסרי ניסיון שבוחנים עסקאות תמ"א 38 לחיזוק מבנים באמצעות טבלאות אקסל או תוכניות עסקיות שמנותקות מהמציאות. אני עדיין רואה תוכניות עסקיות שיזמים מתמחרים לפי 4,000 שקל למ"ר בנייה, ואין דבר כזה", אומר אוכמן. "היזם עושה מכרז קבלנים בהערכה שהבנייה תעלה 5 מיליון שקל והרווח יהיה כ־2 מיליון שקל, ואז מקבל הצעה של 7–8 מיליון שקל מהקבלן. כלומר, אם הוא משלם לקבלן הוא לא ירוויח. קבלן שכבר ביצע פרויקט כזה מבין את המורכבות והסיכונים, והוא יגיש הצעת מחיר גבוהה כדי להמשיך להתקיים בשוק הזה. הקבלנים שכן נותנים הצעות אטרקטיביות לא עוברים לפרויקט הבא".
"עמידות גבוהה יותר בפני רעידות אדמה"
גם במשרד הבינוי מודעים למגמה המסתמנת: "אנחנו מזהים את השינוי. יש בהחלט עלייה במספר פרויקטי תמ"א להריסה, לעומת תמ"א לחיזוק, אבל היא נובעת לא מעט ממדיניות של רשויות מקומיות שמעודדות יותר פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש", אומרת עינת גנון, מנהלת תחום התחדשות עירונית במשרד הבינוי. "באזורים שבהם שני הפתרונות אפשריים יעדיפו הרשויות הריסה בעיקר בגלל האפשרות להוסיף חניה, ואני יודעת שגם קבלנים מעדיפים פרויקטים של הריסה ובנייה".
גנון סבורה כי תמ"א 38/2 עדיפה גם מסיבות שלא קשורות ברווחיות הפרויקטים. "קודם כל, היא לא מוסיפה טלאי על טלאי", היא מסבירה. "ויש חששות שתמ"א שמחזקת מבנה קיים לא תעמוד ברעידת אדמה, לעומת בניין חדש שאין ספק שיעמוד בה. הריסה גם מאפשרת להתמודד עם בעיית החניה, כי ניתן לחפור חניות תת־קרקעיות. תמ"א בבניין קיים בעייתית מאוד, כי הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין והחיים שלהם הופכים לסיוט. יש אנשים מבוגרים שפותחים להם את הדירה, יש הרבה בעיות תכנוניות, לא מעט דירות נבנות בצורה צרה וארוכה ונותרות ללא אוורור ותאורה הולמים".
סיבה נוספת שמגיעה מהרשויות היא הארנונה. עו"ד אבי ללום, המתמחה בהתחדשות עירונית, מסביר כי "יש הרבה רשויות שנותנות יותר זכויות בתמ"א של הריסה ובנייה, כדי שהפרויקטים החדשים יכללו בקומת הקרקע מסחר שיניב להן יותר ארנונה, מה שלא קיים בתמ"א של חיזוק. מלבד זאת, הרשות פחות רוצה להיות מעורבת במקרה שבו תוכנית תמ"א לחיזוק מבנה משתבשת".
זינוק של 490% בהיתרים להריסה
קצב איסוף ופרסום הנתונים בענף רחוק מלהיות משביע רצון, אך המספרים בדו"ח האחרון של משרד הפנים מ־2013 בהחלט מצביעים על מגמה: תחום ההריסה שנחשב לחדש יחסית (אושר כאמור רק ב־2010) מתפתח בקצב מואץ, ואילו תחום החיזוק גדל לאט יותר.
כך למשל, בין 2011 ל־2012 גדל מספר הבקשות להיתר בתוכניות לחיזוק מבנים ב־57% (מ־284 ל־446), לעומת זינוק של 175% בבקשות להיתר של תוכניות בנייה והריסה (מ־40 ל־110). בין 2012 ל־2013 חלה עלייה של 51% במספר הבקשות להיתר בחיזוק, לעומת גידול של 250% בתוכניות הריסה ובנייה.
גם במספר ההיתרים שאישרו הרשויות רואים מגמה ברורה בשנים הללו: כך בין 2012 ל־2013 גדל מספר ההיתרים בפרויקטי חיזוק ב־74% לעומת 490% בפרויקטי הריסה ובנייה מחדש.
במקביל חלקן של תוכניות להריסה ובנייה מחדש הופך דומיננטי יותר בהרכבת התמונה הכוללת, כך שבשנת 2011 עמד חלקן של התוכניות הללו על 12% לעומת 88% בתוכניות חיזוק, ובשנת 2013 חלקן כבר הגיע ל־36%, בהשוואה ל־64%.
ואולם, למרות כל אלה ברור לכל העוסקים בענף כי תמ"א 38 לחיזוק מבנים לא תיעלם מן העולם. "לא בכל מקום אפשר לבצע הריסה, ולכן אין מנוס משימוש בשני הפתרונות. אני לא חושבת שחיזוק מבנים ייעלם", אומרת גנון. לדבריה, העתיד הוא בכלל בפינוי־בינוי. "הפתרון הטוב ביותר מבחינתנו הוא תוכנית כוללת. ברגע שההתייעלות של מוסדות התכנון שאנחנו מייחלים לה כל כך תתרחש, אני מאמינה שיהיו יותר פרויקטים של פינוי־בינוי, אבל עד שזה יקרה הרשויות לא יסרבו לדיירים שמגיעים לאישור פרויקטים, כי שום רשות לא תיקח על עצמה את האחריות למניעת חיזוק מפני רעידת אדמה".
