עיקול מסוכן

על פי מחקרים שפורסמו בשנים האחרונות, התרחשות רעידת אדמה חזקה בישראל אינה שאלה של "אם" אלא של "מתי". בניסיון להתמודד עם הנזקים הצפויים ובמטרה לעודד חיזוק של מבנים קיימים או בנייה מחדש, אושרה בדצמבר 2004 תוכנית מתאר ארצית 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אף שהדעות לגבי הצלחת התוכנית חלוקות, אין חולק כי המדינה, על מוסדותיה החקיקתיים השונים, עשתה ועושה מאמצים כבירים בניסיון לעודד ככל הניתן הוצאת פרויקטים של תמ"א 38 לפועל.

במסגרת מאמציה להגדיל את האטרקטיביות של פרויקטי תמ"א 38, הן עבור בעלי הדירות והן עבור היזמים, ובמטרה להקל, לתמרץ ולהסיר חסמים בירוקרטיים ומיסויים שונים, ערכה המדינה שינויים חקיקתיים מרחיקי לכת, בין היתר בחוק המקרקעין, בחוק מיסוי מקרקעין, בחוק התכנון והבנייה ובחוק מס ערך מוסף.

חשופים למפגעי רעידת אדמה

אך נדמה כי המחוקק ובתי המשפט זנחו את הטיפול באחד המצבים השכיחים והפשוטים ביותר בחוק: הטלת עיקול על דירת מגורים של חייב. הטלת עיקול כזו, הנעשית כדבר שבשגרה, עלולה להוות אבן נגף ממשית שתסכל את האפשרות להוציא לפועל פרויקט לחיזוק בניין על פי תמ"א 38. כיצד? דניאל, בעל דירה בבניין ישן שבו 20 דירות, חייב 75 אלף שקל לגדעון. גדעון מגיש לביצוע צ'ק ביטחון שהפקיד בידיו דניאל בהוצאה לפועל ובסמוך, רושם על זכויותיו של דניאל בדירה עיקול בלשכת רישום המקרקעין. עיקול זה תופס את כל זכויותיו של דניאל במקרקעין, לרבות אלו שאותן הוא רוצה למכור ליזם במסגרת פרויקט תמ"א 38. מאחר שלבעלי הדירות בעלות משותפת בזכויות הבנייה, הרי שבפועל הטלת העיקול סיכלה את אפשרותם של הדיירים למכור את זכויות הבנייה המעוקלות ומונעת מהם כל אפשרות להוציא את הפרויקט לפועל. במילים אחרות ולשם הקצנת האבסורד, נותרים 20 בעלי דירות "בני ערובה" של גדעון, מטיל העיקול, וחייהם וחיי משפחותיהם עומדים בסכנה כתוצאה מהתמוטטות הבניין ברעידת האדמה הצפויה, והכל בגלל חוב של 75 אלף שקל.

מאחר שבמסגרת הפרויקט לא עוברים כספים מצד לצד (להבדיל, לדוגמה, מעסקת מכירת דירה רגילה), הרי שבמסגרת הוצאתו לפועל של פרויקט כזה לא נוצר מקור כספי לסילוק החוב, ולכן מבנה העסקה אינו מאפשר את הוצאתה אל הפועל.

תמ"א 38 (ארכיון) צילום: עמית שעל

גם הנושה מרוויח מתמ"א 38

כאן המקום להדגיש כי גדעון, הנושה, לא רק שאינו צפוי להיפגע מביצוע פרויקט תמ"א 38, אלא שסביר כי מצבו ישתפר אם הפרויקט ייצא אל הפועל, משום שערכו של הנכס המעוקל אף יושבח. ברם, כוחו של המעקל ורצונו להיפרע מחובו מהר ככל הניתן מאפשרים לו לנצל את עמדת הלחץ שהזדמנה לו ולסרב לתת את הסכמתו, אף אם יובטח לו כי העיקול ימשיך ויחול על הדירה המשודרגת.

ראוי שהמחוקק יתערב במהרה בנושא ויפעל להסרת חסם אבסורדי זה. ניתן לקבוע, למשל, כי מקום שבו הוטל עיקול על זכויות בעל דירה בבניין שלגביו ניתן היתר לפרויקט תמ"א 38, תהיה רשאית הרשות המוסמכת להתיר את מימוש זכויות הבנייה ומכירתן ליזם כנגד קבלת שירותי חיזוק. יצירת מנגנון כאמור תאפשר, מצד אחד, את ביצוע הפרויקט ומצד שני תקנה הגנה ראויה למעקל, ולפיכך תאזן נכונה בין הזכויות שעל הפרק.

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין לוי טילר ושות'