הפקעה צודקת

הכלל הבסיסי המנחה בקביעת הפיצוי על הפקעת מקרקעין הוא שיש להעמיד את מי שהפקיעו ממנו את רכושו, במצב שבו עמד אילו מכר את המקרקעין בעסקה רצונית. מטרת הפיצוי היא להעמיד את בעל הקרקע שהופקעה לטובת הכלל, במצב הכספי בו היה אילולא ההפקעה, מבלי שייגרם לו נזק או הפסד, אך גם מבלי להעמידו במצב טוב יותר.

ההוראות הרלוונטיות בחוקי ההפקעה, לפיהן חלה חובת הפיצוי לפי שווי הקרקע המופקעת, פורשו על ידי בתי המשפט כהוראות המהוות הסדר שלילי באשר למתן פיצוי על הוצאות ונזקים נלווים להפקעה, כגון ההוצאות על רכישה ומעבר לנכס חלופי. אף על פי כן הפסיקה הכירה בחובת הרשות המפקיעה לפצות את הבעלים גם בשל הוצאות נלוות אלה.

לאחרונה אף נפסק על ידי ביהמ"ש העליון כי יש להכיר בזכות הנפקע לקבלת פיצוי גם על ההוצאות הנלוות להפקעה ולרכישת נכס חלופי, ובלבד שהוצאות אלה יוכחו על ידי הנפקע, יהיו ניתנות לכימות, סבירות ומידתיות. בהתאם לכך הוכרה תביעתו של הבעלים לקבלת פיצוי על מס רכישה שנאלץ לשלם עבור קרקע חלופית לזו שהופקעה.

דומה לעסקה רצונית

פסיקת ביהמ"ש העליון מכירה בהוצאות הכרוכות ברכישת הנכס החלופי, כהוצאות שיש לפצות את הנפקע עבורן. ואולם, בשל הטלת מס שבח על פיצויי ההפקעה, נפגעת יכולתו של הנפקע לרכוש קרקע שוות ערך, שכן מסכום הפיצויים שיעמוד לרשותו בסופו של יום, יופחת המס. ביהמ"ש נמנע מלזכות את הנפקע בפיצוי על החיוב במס שבח בשל קיומן של הוראות חוק המסדירות את החיוב במס על פיצויי הפקעה. מחד, נראה כי קיימת הצדקה להטלת מס שבח על פיצויי ההפקעה, שכן יש להעמיד את הנפקע במצב דומה לעסקה רצונית. מאידך, מן ההכרח הוא להביא בחשבון את העובדה שמדובר ברכישה כפויה.

בית המשפט העליון בירושלים צילום: אלכס קולומויסקי

המחוקק מצא לנכון לאזן את השיקולים הללו בדרך של הענקת הטבת מס, בשיעור של 50%. הקלה נוספת ניתנה על ידי המחוקק, כאשר מדובר בפיצויי הפקעה הניתנים בדרך של העמדת קרקע חלופית. במקרה כזה, העניק המחוקק פטור מוחלט ממס שבח, ואולם במועד המכירה של הקרקע החלופית יחול חיוב במס, כאשר לעניין השווי ומועד הרכישה, יאומצו הערכים של רכישת הקרקע המופקעת. אולם, אפשרות זו מוגבלת למקרים שבהם מלוא הפיצוי ניתן בקרקע חלופית, ואילו כאשר מדובר בפיצוי מעורב – כלומר קרקע ופיצוי כספי, יחול חיוב במס על מלוא התמורה.

הרמוניה ואחידות

לאור המטרה שביסוד הפיצויים בשל הפקעת קרקע, טוב יעשה המחוקק אם ירחיב את ההסדרים שעוצבו בפסיקה ואת ההסדר החקיקתי, באופן שהנפקע יהיה זכאי לדחיית המס בכל מקרה שבו ביצע עסקת רכישת קרקע חלופית, וזאת בין אם מלוא הפיצוי או חלקו ניתן בכסף. מוצע עוד כי הסדר זה יחול גם במקרה שבו עשה הבעלים שימוש בחלק מהפיצוי בלבד לרכישת נכס חלופי, וזאת ביחס לאותו חלק מסכום הפיצוי שבו נעשה שימוש.

מחד, הסדר כאמור, יאפשר לבעלים של קרקע שהופקעה לרכוש קרקע חלופית שוות ערך לזו שהופקעה, מבלי שיחוייב בשלב זה בתשלום מס שבח בשל ה"עסקה" שנכפתה עליו. מאידך, הסדר זה לא יהווה הטבה יתירה עם בעל הקרקע שהופקעה, באשר הוא יחויב בתשלום מס מלא, במועד שבו יבחר מרצונו לממש את הקרקע החלופית. או אז, שווי הרכישה ויום הרכישה של אותה קרקע ייקבע בהתאם לשווי ויום הרכישה של הקרקע שהופקעה. במקרה שנעשה שימוש רק בחלק מסכום הפיצוי לצורך רכישת הנכס החלופי, יהיה שווי הרכישה הסכום היחסי. הסדר זה אף ייצור הרמוניה ואחידות ביחס להסדר החל לגבי מי שזכה לקבל את הפיצוי בדמות קרקע חלופית.

הכותבת היא שותפה במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בדיני מקרקעין