דואר אדום ועידות

איך רשם מקרקעין הפך לגובה מס

פסיקה של בג"ץ המחייבת תשלום חובות ארנונה כתנאי לרישום המשכנתא מכבידה דווקא על מעוטי יכולת

עוה"ד שי רוה וטל מתוק 07:5713.03.14

כל מי שמכר או קנה אי פעם נכס מקרקעין יודע כי כתנאי להעברת הזכויות בממכר בלשכת רישום המקרקעין נדרשים אישורי מסים: אישור מס שבח, מס רכישה, מס רכוש, אישור הרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ובנייה (כולל אישור על היעדר חובות או דחיית מס בשל היטלי השבחה, אישור על היעדר חובות היטלי פיתוח והיעדר חובות ארנונה). ב־5 בפברואר ניתן פסק דין בבג"ץ עיריית הרצליה נגד היועץ המשפטי לממשלה, שבמסגרתו נקבע כי גם בעת רישום משכנתא על נכס מקרקעין יידרש הממשכן להמציא את אישור הרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה. בפסק דין זה דחה בית המשפט את דרישתה של עיריית הרצליה והוועדה המקומית הרצליה לחייב את הממשכן גם בתשלום היטלי השבחה כתנאי לרישום המשכנתא, אך קיבל את עמדת העירייה ולפיה יש לקבל אישור על היעדר חובות ארנונה.

קראו עוד בכלכליסט:

אילוסטרציה צילום: shutterstock

חוסך גבייה אקטיבית

פסק הדין מחדד את עמדת המדינה הרואה ברשם המקרקעין לא רק ככלי לרישום וניהול הקרקעות, אלא ככלי מרכזי בגביית מסים המוטלים על בעלי הקרקע, וזאת בעת ביצוע פעולות ורישומים שונים בקרקע. מבחינה מעשית, מדובר בעמדה המקלה מאוד על המדינה והרשויות המקומיות, שכן כתנאי לביצוע פעולות נדרש הבעלים לשלם מסים והיטלים שונים - שאחרת הרישום לא יבוצע, והנושא חוסך לגופים אלו כסף רב שהיה מושקע בגבייה אקטיבית מהנישומים. לא כל פעולה במרשם המקרקעין דורשת אישורי מסים או את כל אישורי המסים. העיקרון המנחה היה "עקרון המימוש", ולפי עיקרון זה יש למסות את הנישום או החייב רק כאשר הרווח שצמח לו קיבל ביטוי מוחשי־כלכלי. עיקרון זה שם דגש על הנזילות, כלומר יש למסות את הנישום כאשר ברשותו סכומי כסף נזילים המאפשרים לו לשלם את המס או ההיטל. לטעמנו, פסק הדין בבג"ץ סוטה מעקרון המימוש סטייה מכבידה. בעלי נכסים יידרשו לשלם ארנונה, מים, ואגרות עבור הוצאת אישור הרשות המקומית לצורך קבלת הלוואה, כאשר בחלק מהמקרים מדובר בכאלו שנוטלים הלוואה לצורך מחיה שוטפת - ניהול עסק - שאותה הם אינם יכולים לקבל ללא בטוחת קרקע על דרך של רישום משכנתא, וזאת בשל מצבם הכלכלי.

להבחין בין דירת מגורים לנכס מסחרי

בעת מימוש המשכנתא ומכר לצד שלישי נדרש ממילא אישור עירייה, ואז משולמים החובות מתוך תמורת המכר, כך שפסק הדין מקל על תזרים הרשויות אך יקשה מאוד על נישומים מעוטי יכולת. כדי לתקן את הסטייה ואת הפגיעה בבעלי נכסים אנו סבורים שיש לשקול הבחנה בין שעבוד דירות מגורים, שהזכויות בהן של אנשים פרטיים, לבין נכסים מסחריים. בדירת מגורים הדרישה להוצאת אישור הרשות כתנאי לרישום השעבוד מכבידה מאוד על התא המשפחתי, שכן היא דורשת מהתא המשפחתי תשלום חובות הארנונה כתנאי לקבלתו - מה עוד ששומת הארנונה של דירות מגורים אינה גבוהה ביחס לנכסים מסחריים. אנו סבורים שבמקרה של דירות מגורים יש להמתין עם תשלום החובות עד למימוש הדירה כפי שהיה נהוג עד לבג"ץ, או עד שייגבו בדרכים אחרות אך יאפשרו לנישומים ליטול הלוואה. בנכסים מסחריים אולי ראוי לדרוש את אישור הרשות כתנאי לרישום המשכנתא, בין היתר מכיוון שתשלומים אלו מהווים חלק מההוצאה השוטפת של העסק.