מלכוד התביעות של כרישי הנדל"ן נגד המתנגדים
פרקליטות המדינה קבעה לאחרונה תקדים שמאפשר ליזם להגיש תביעת נזיקין במיליוני שקלים נגד מתנגדים לפרויקטים של תכנון ובנייה גדולים, וזאת עוד לפני שהוועדה המחוזית החלה לדון בנושא, וגם אם טענותיהם נמצאו מוצדקות. זכות ההתנגדות הדמוקרטית של האזרח בסכנה מול הבריונות המשפטית של היזמים
09:07
07.11.13
בשנת 2006 גילו להפתעתם תושבי אזור הערבה כי בעמק ססגון הסמוך לבתיהם ייבנה מתחם תיירות ענק. התוכנית לבניית המלון כבר אושרה כשהמידע הגיע לתושבים, ובניסיון לעצור את הבנייה הם פנו לעמותת אדם טבע ודין.
קראו עוד בכלכליסט:
אותה תוכנית בנייה חדשה נמצאת בעבודה עד היום, ובינתיים באוקטובר הגיש היזם תביעה נגד המדינה, בטענה שהעיכובים גרמו לו נזקים בשיעור של 15 מיליון שקל. בכתב ההגנה שהגישה פרקליטות המדינה היא אמנם כפרה בטענות התביעה, אך דאגה לציין כי עמותת אדם טבע ודין והעמותה להצלת עמק הססגון הן האחראיות להשתלשלות העניינים, ואף הגישה הודעות צד ג’ לשתי העמותות.
משמעות תגובה זו היא שהפרקליטות מטילה את האשמה על העמותות, ודרכן גם על התושבים. המסר ליזמים שנתקלים במתנגדים סביבתיים מאוגדים, או בסתם אזרחים מן השורה, הוא ברור: האשמה תמיד במתנגדים, גם אם הם חושפים מחדל של המדינה בהליכי תכנון.
וכך, בעקבות גלגול תביעת המדינה לעמותות שהתנגדו לתוכנית, נפתח פתח לעידן של תביעות SLAAP נדל"ניות: זכות ההתנגדות הלגיטימית של האזרחים למיזמי בנייה באזורם עלולה להפוך לסיוט כשיצטרכו לעמוד מול הכסף, העוצמה ובעיקר מול עורכי הדין של כרישי הנדל"ן.
טיפול מיוחד לסרבנים
השיטה שנקטה המדינה במתחם התיירות בתמנע פועלת גם בקנה מידה קטן יותר ברחבי הארץ, ורומסת את זכותם הבסיסית של דיירים חלשים ברגע שלתמונה נכנסת תביעה משפטית.
עמק ססגון, בקעת תמנעצילום: יאיר שגיא
כך למשל, במסגרת תמ"א 38/2 נקבעו כללים ברורים כיצד לטפל ב"דיירים סרבנים" שמעכבים, לטענת המדינה, פרויקטים שלמים של פינוי־בינוי. באמצעות מה שמכונה "חוק הדייר הסרבן", ניתן להותיר בפני דיירים כאלו שתי ברירות: להסכים לפרויקט או לשלם את הנזקים שנגרמים לבעלי הדירות האחרים (בדרך כלל סכום הפיצוי שנפסק הוא הפער שבין שווייה הנוכחי של הדירה לשווי שניתן לייחס לה לאחר ביצוע הפרויקט). "הדיירים הסרבנים" הם חלק מהפרויקט עצמו, ויש להם נגיעה אישית וישירה אליו. אבל יש גם מתנגדים אחרים, שאינם חלק מפרויקט אלא מתגוררים בסמוך לו ומושפעים ממנו.
דוגמה לכך היא בתביעה שהגיש ב־14 באוקטובר עו"ד אלדד פרי נגד מי שהוא מגדיר כ"מתנגדים סדרתיים" לפרויקט שלו ברחובות. פרי תובע מיליון שקל מכל אחד מ־14 התושבים שהתנגדו לפרויקט, וזאת עוד בטרם נתנה הוועדה המחוזית את דעתה להתנגדות. שורש המחלוקת הוא בשלוש חלקות שעו"ד פרי רכש בנאמנות עבור חברת נכסי עמיגב. בתוכנית המקורית זכויות הבנייה במגרשים כללו 19 יחידות דיור. פרי וחברת עמיגב הגישו באוגוסט 2011 תוכנית לוועדה המחוזית, ולפיה יאוחדו שלוש החלקות ומספר יחידות הדיור יגדל ל־52. תושבי רחוב הנוטר ברחובות התנגדו לאיחוד ולחלוקה מחדש, וטענו שהתוכנית משנה את סגנון הבנייה הקיים ומגדילה את הצפיפות בסביבה, המאופיינת בבנייני מגורים בני 4 או 5 קומות. בנוסף ציינו המתנגדים כי העצים הנטועים בחלק מהשטחים מהווים עבור דיירי האזור ריאה ירוקה ונוף פתוח, וכי החלקות שרכש פרי משמשות כיום לחניה עבור דיירי האזור וגם עבור המבקרים והעובדים בבית האבות הסמוך, ובנייה בחלקות תגדיל את עומסי התנועה ומצוקת החניה.
הוועדה המקומית דחתה את טענות התושבים, ובמרץ 2013 המליצה לאשר את התוכנית להקמת 50 יחידות דיור בשבע קומות. לפי דרישת הוועדה המקומית בוטלו שתי דירות, הורחבו קווי הבניין והוצע פתרון חניה. אבל התושבים לא ויתרו ופנו לוועדה המחוזית.
"לטענת התובעים (פרי ועמיגב - ה"ש), ההתנגדויות שהגישו הנתבעים הן התנגדויות סרק קנטרניות וטורדניות", נכתב בכתב התביעה. "לטענת התובעים, טענות הנתבעים חסרות כל בסיס ענייני, תכנוני או מקצועי, ומכאן שההתנגדות לא הוגשה 'בפירוט הנמקות' כמתחייב על פי חוק. ראיה חותכת לכך היא העובדה שטענות הנתבעים נדחו על ידי הוועדה המקומית".
נכנעים למפלצת
עבור עו"ד פרי, השימוש בתביעות כדי להרתיע מתנגדים לבנייה מהווה דרך להילחם בשיטה פגומה: "אני חרתי על דגלי שבכל מקרה של התנגדויות סרק נגיש תביעות נזיקין נגד המתנגדים", הוא מסביר, "ואני מקווה שעוד יזמים יעשו זאת. צריך להבין שחוק התכנון והבנייה מאפשר לאנשים להתנגד בלי עלויות מבחינתם, והם לא מחויבים לקחת יועצים תכנוניים, יועץ נוף ויועץ תחבורתי כדי להוכיח את ההתנגדות. אין להם הוצאות, אז מה אכפת להם להתנגד ולתקוע את הפרויקט. זה מעכב את הבנייה בחודשים ארוכים, אני מפסיד כסף והעלות מתגלגלת בסופו של דבר לרוכשי הדירות".
"כשההתנגדות מוצדקת - אין בעיה. זו דמוקרטיה", אומר פרי. "אבל כשההתנגדות היא שיטתית ולא משנה מה נעשה, זו כבר התנגדות סרק". פרי מאמין כי די בכך שהוועדה המקומית אישרה את הפרויקט כדי להראות שהדיירים הם "מתנגדי סרק". אלא שהוועדות המקומיות מורכבות לעתים מחברי מועצה - אנשים פוליטיים שלא תמיד האינטרסים שלהם תואמים את טובת התושבים, כך שפנייה לוועדות מחוזיות היא בבחינת קרש הצלה עבור לא מעט תושבים. כתוצאה מהתביעה שהגיש פרי לבית משפט השלום ברחובות, משכו התושבים את ההתנגדות שלהם מהוועדה המחוזית.
"אנחנו ירדנו מזה", אמר ל"כלכליסט" אחד התושבים, "התביעה הזו של מיליון שקל הרתיעה את התושבים, ולאט לאט אנשים התחילו לסגת. בסוף נשאר אדם אחד, אבל הוא לא יכול להתמודד מול תביעה של מיליון שקל לבד. אנחנו לא משפטנים שיודעים להתמודד בבתי משפט. חבל מאוד, אבל זו המציאות, עומדים לבנות לנו פה מפלצת ואין מה לעשות. משכנו את ההתנגדות בוועדה המחוזית מפחד מהתביעה. לא ישנתי בגללה כמה לילות". תקדים זה עלול להוביל יזמים לתבוע מתנגדים בבתי משפט מחוץ לכותלי הוועדות, ובכך למנוע מהם את זכותם הדמוקרטית להתנגד.
