מכה לשבט

דירת מגורים נחשבת בישראל כמסלול השקעה סולידי, ומי שיכול כלכלית רוכש עוד דירה נוסף לזו שבה הוא מתגורר, לעצמו או לילדיו. במשפחות שבהן נרכשו כמה דירות בוצע לרוב תכנון נכסים משפחתי, לצורכי מס ושלא לצורכי מס, תוך התנהלות "שבטית". הזכויות בדירות המגורים של המשפחה הוחזקו קניינית בהתאם לצרכיה, והועברו קניינית מבן משפחה אחד למשנהו (בדרך כלל ללא תמורה) או נרכשו על ידי אחד מבני המשפחה בהתאם לצורכי "השבט" - הן לצורכי קבלת מימון מסיבות משפחתיות, והן לצורך תכנון מס לגבי תשואת דמי השכירות ותוך ציפייה למכר בפטור ממס שבח במכירה.

הפטורים צומצמו

התיקון לחוק מיסוי מקרקעין, שאושר בימים אלו, צמצם את הפטורים שניתנו למוכרי דירות מגורים, וניכרת בו מגמה של פעולה נגד תכנונים שכאלו. זאת נוסף למה שכבר היה בחוק בעבר, בהקשר לתקופות "ההקפאה" לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה. מדובר בפעולת התקפה של המחוקק על התכנון המשפחתי ה"שבטי", על ידי יצירת חיוב במס במכר העתידי. בניגוד לתחושה שנוצרה בציבור, התיקון אינו אוסר העברה במתנה לקרוב, וההקלות במס רכישה על ידי קרוב ייוותרו. הצמצום הוא למשל בזהות הקרוב. הגדרת קרוב תתוקן באופן ש"אח" לא ייחשב עוד לקרוב לעניין פטור ממס שבח (אלא במקרים מיוחדים).

אילוסטרציהצילום: שאטרסטוק

המחוקק יצר "תקופת מעבר" להטמעת התיקון לחוק. למי שתכנן לנצל את תקופת המעבר להעברת דירה במתנה לילדו וניצול פטורים באמצעות החזקת הדירה בבעלות הילד, הכין המחוקק "גלולת רעל". בתיקון נקבע כי מי שנותן דירה במתנה בהתאם לסעיף 62 לחוק ל"קרוב", ייחשב כמוכר אותה דירה אם תימכר לאחר כניסתו של החוק לתוקף. הבעיה היא גם במכר הדירה בעתיד, הניתנת כיום במתנה בתוך המשפחה. זאת בשל הגדלת תקופת הצינון וכן בשל מגבלות על עצם הפטור - דבר שיגביל את ההעברות בתוך המשפחה מחשש לחיוב במס במכירה עתידית.

כיום עדיין קיימת בתוקף הוראת ביצוע 9/2009 של אגף מיסוי מקרקעין. הוראה זו קובעת כי בהעברה ללא תמורה של דירת מגורים בין יחיד לקרובו, במקום שהמעביר לקרוב לא עושה שימוש בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אלא משתמש בפטור "הרגיל", ייקבעו "יום ושווי הרכישה" לקרוב ליום קבלת המתנה באותו יום בהתאם לשומת מס הרכישה. מכיוון שהוראה זו נותרה בעינה, היא מאפשרת קיבוע שווי רכישה ריאלי (במקום השווי ההיסטורי) שיוצר את הקטנת השבח (ומס השבח) אצל הקרוב (הנעבר) במכירה העתידית, ועדיין מאפשר תכנון מס במסגרת ה"שבט". כמובן לא ברור אם הוראה זו תיוותר על כנה בעקבות התיקון.

מנגנונים חלופיים

אם מנתחים את המצב שנוצר בעקבות התיקון, נראה שהתיקון לחוק יוצר הפרעה לתכנון הנכסים המשפחתי ה"שבטי", וכזה שלא נוצר כדי לחסוך מס ייפגע. זאת משום שמשפחות יחשבו פעמיים אם להעביר את הדירה לצאצאים מסיבות משפחתיות בשל המשמעות המיסויית במכר בעתיד.

נוסף לכך, הדבר עלול ליצור מנגנונים חלופיים לחיסכון במס, לרבות רכישות פיקטיביות בתוך המשפחה, כאשר בן המשפחה שאינו בעל דירה רוכש את הדירה אגב שעבוד הנכס לטובת בן משפחתו - הרוכש האמיתי - שאף מעמיד את הכספים לטובת העניין, תוך הבאה בחשבון של תקופת ההקפאה במקרה כזה. מובן שיש חסרונות רבים למנגנונים אלו, שלא תמיד מוכרים על ידי רשויות המס. ימים יגידו אם בראייה חברתית רחבה ייצור התיקון תקלה חברתית - בבחינת שפיכת התינוק עם המים.

הכותבים הם שותף במשרד בועז רוה ועו"ד במשרד